黑天鹅风波落定,业绩、土储、融资三大维度透视新城控股

核心提示:公司于3月份披露的2019年年度报告显示,2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%;扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。

6月16日,上海市普陀区人民法院依法不公开开庭审理王振华一案,庭审分两天进行,于6月17日当庭对被告人王振华作出判决,判处有期徒刑五年。

时隔近一年,案件结果尘埃落定。回归公司层面,事件发生以来,在新任董事长王晓松的带领下,新城控股(601155.SH)保持了稳健有序的发展态势。

公司于3月份披露的2019年年度报告显示,2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%;扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。截至报告期末,公司总资产达4621.10亿元,同比增长39.90%。

2020年,考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击,以及公司追求稳健发展的风格,新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。但一季度以来,手握充足弹药的新城控股在融资、拿地端表现亮眼,一举拿下多幅优质地块,积极拓宽多元化融资渠道,这也反映了公司对于自身发展以及后续市场的充分信心。

历经27年,这家从常州走出来的全国化房企已然迈入了新的发展阶段。在3月31日举办的年度业绩说明上,新城控股董事长王晓松就表示,公司将“增量”转向“提质”,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。在5月19日举办的年度股东大会上,王晓松也表示,成立27年的新城,第一个15年靠住宅增加销售和利润,第二个15年靠住宅和商业双轮驱动,未来的15年利润则来自于商业管理。“要把新城打造为百年老店。所以每到一个阶段,都会去思考下一个15年应该怎么做。”王晓松说。

可以说,保持规模之际,新城控股追求高质量、稳健、可持续增长,这也将是其长期坚持的战略路径。

业绩持续增长 追求稳健发展

2019年,在巨大的压力面前,新城控股依然超额完成了年度目标。

根据年报,2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,累计销售面积约2432万平方米,同比增长34.21%。此外,报告期内,新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业,全年租金及管理费收入增长至40.69亿元,同比大幅上涨92.3%。

依靠持续稳定的盈利能力,新城控股通过较高比例的分红派息,给予投资者以丰厚回报。年报披露,公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税),预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015年B转A股上市至今,在未开展股权融资的情况下,包含此次派息,新城控股已累计分红99.6亿。

在地域深耕策略的指引下,新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年,新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司,分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司,其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

在商业地产板块,2019年全年21座吾悦广场满铺开业,截至2019年底,累计开业63座吾悦广场。根据年报,吾悦广场已开业面积共590.62万平方米,同比增长51.44%,全年实现租金及管理费收入40.69亿元,超额完成年初设定的40亿元收入目标,同比大幅上涨92.3%,平均出租率达99.16%。截至2020年5月25,新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。

尤为值得一提的,是新城控股在财务方面的稳健性。年报数据显示,公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%,主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和去年同期基本持平;同时,净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点,至16.36%。

年报显示,2019年新城控股归母净利率为14.74%,毛利率达32.64%,均处于行业高位;加权平均净资产收益率为36.86%,位居行业前列。

截至2019年末,公司经营性现金流净额为435.80亿元,在手现金余额639.41亿元,短期债务306.02亿元,其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务,现金短债比超过2倍。这些数据表明,公司流动性充裕,且具备较强的偿债能力。

今年以来,新城控股在业绩端继续保持稳健增长。4月28日,新城控股发布一季度业绩报告。今年一季度,新城控股实现营业收入约70.91亿元,同比增长约63.76%;归属于上市公司股东的净利润约2.73亿元,同比增长约31.96%。截至今年一季度末,新城控股的总资产约为4739.60亿元,同比增长约2.56%。东方证券的研报即指出,新城控股一季度业绩维持快速增长,公司控负债稳经营,销售额下降主要系受新冠疫情影响,考虑到公司布局城市区域及能级情况,预计后续销售有望逐步转好。

6月4日,新城控股(601155.SH)发布5月份经营简报。经营简报数据显示,今年5月,新城控股实现合同销售金额约224.12亿元,环比上升约24%,销售面积约203.93万平方米,单月销售面积同比增速转正;1-5月份公司累计实现合同销售金额约714.55亿元,累计销售面积约654.15万平方米。

在各大深耕城市,新城控股依然保持亮眼的销售表现。据克而瑞常州数据,今年前5月,新城控股在常州的全口径销售金额为40.04亿元,继续位居榜单第一。此外,在中指研究院公布的各城市销售榜单中,新城控股在南京和长沙的销售额分别为28.06亿元和14.32亿元,均位居当地房企前列。

拿地积极 投资端稳中求进

2019年,新城控股根据市场波动形势,并结合企业自身实际状况,适时灵活调整公司的拿地策略,抓住窗口期,以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息,2019年新城控股新增土地储备共72幅,新增总建筑面积2508.47万平方米,平均楼面地价仅2421元/平方米,其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末,新城控股总土地储备达到1.24亿平方米,土储充裕,为公司后续发展提供坚实保障。

截至目前,在新城控股的土地储备结构中,一二线城市占比38.3%,长三角强三四线城市占比36%;从区域划分层面看,长三角区域占比达45%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险,也为企业带来更为稳健的规模扩张。

由于手握充足现金、融资渠道顺畅,今年以来,新城控股将加大在土地市场的投入,积极抓住市场低点、不断扩充土地储备,为后续发展蓄力。在3月31日举办的年度业绩说明会上,新城控股管理层就表示,今年预计将销售额的40%用于土地投资。

例如2月7日,新城控股通过网上竞拍方式,成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地,地块性质为商业兼住宅开发用地,将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后,新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

据不完全统计,一季度新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

4月份,新城控股继续踏准市场节奏积极补仓,不仅在疫情之后复苏较快的一二线核心城市持续深耕,如北京、天津、苏州、温州、西安、杭州等地,还不断在发展潜力较大的重点省会城市寻找投资机会,落地吾悦广场。

经营简报数据显示,4月新城控股总计拿下12幅地块,其中11幅为住宅地块,分布于北京、天津、苏州、西安、常州、西安等地。例如,4月29日,公司通过挂牌方式取得北京市编号为京土整储挂(兴)[2020]010号地块,总价29.4亿元。该地块位于北京市大兴区西红门镇,东至西红门镇东区三号路,南至保障房项目地块,西至B组团土地一级开发(3)项目地块,北至向阳西路,总地上建筑面积约为7.56万平方米,目前新城控股拥有该项目100%权益。

在商业地块方面,4月30日,新城控股摘得乌鲁木齐米东区481亩商住地块,这标志着吾悦广场在乌鲁木齐米东区的正式落地。吾悦广场项目的成功进驻,填补了米东区大型城市综合体的空白,有利于加快提升米东区乃至整个乌鲁木齐中心城区商业品质,促进当地居民消费升级,在完善城市功能、打造城市新地标、满足市民多元化消费需求等方面具有重要意义。

近年来,在持续推动吾悦广场全国化的过程中,新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前,新城控股已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份,且多落子在西安、银川、西宁、乌鲁木齐等省会城市。

进入5月份,新城控股再次新增10个项目。公司不仅在上海、天津、苏州等核心一二线城市持续扩大战略布局,还基于其深耕长三角的地缘优势,继续拓展南通、常州、宿迁等长三角城市,进一步扩大公司在长三角区域的市场份额。数据显示,新城控股5月新增项目总出让面积约80.81万平方米,计容总建面195.03万平方米,权益地价约77.27亿元。

据克而瑞研究中心近期发布的《2020年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示,新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米,均位列榜单TOP10。

值得一提的是,今年以来,新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州、西安、郑州、昆明、南昌等核心一二线及省会城市的项目,持续加大高能级城市布局,优化企业布局结构。

天风证券最新研报指出,新城控股1-5月销售金额恢复至去年同期的近八成,完成2020年销售目标的28.6%,相比于往年当前目标完成率较低,主要和疫情影响之下推货节奏铺排变化有关。考虑到4-5月份,公司拿地力度有明显提升,且拿地能级以长三角为主,并结构性进入一二线城市,下半年货源或增加较为明显,天风证券判断,随着下半年货源的增加,公司有望稳步实现全年2500亿元的销售目标。

进入6月份,新城控股的拿地节奏依然在稳步推进。6月3日,新城控股以底价7.6亿元摘得江门市一宗商住用地,楼面价5925元/平方米;6月5日,据浙江省土地使用权网上交易系统公示,新城控股以28.64亿元竞得温州市龙湾区一宗商住地;6月11日,新城控股一日内在山东济南和浙江金华接连拿下两幅地块;6月15日,新城控股摘得山西运城盐湖项目,这意味着吾悦广场正式落地山西运城;6月17日,新城控股通过合作方式,拿下石家庄市一幅住宅地块。

积极融资 流动性充裕

在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下,新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道,缓解资金压力。2019年,公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据,共募集资金31.58亿元人民币;在上交所平台完成公司债券的发行,募集资金21亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金9.5亿美元,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至2019年年末末,公司整体平均融资成本为6.73%,在民营房企中处于较低水平。

去年四季度尤其是进入到2020年以来,新城控股在融资端表现积极。继去年12月新城控股发行一笔3.5亿美元的高级无抵押债券后,1月15日,其境外子公司新城环球有限公司(NEW METRO GLOBAL LIMITED)成功发行一笔3.5亿美元的优先票据,票面利息6.8%;1月份,母公司新城发展还完成配股计划,募资27.11亿港元。

3月3日,新城控股发布公告称,为优化债务结构、降低融资成本,拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作,新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元(含境外等值外币);3月9日,新城控股完成发行2020年公开发行公司债券(第一期),发行规模6亿元,票面利率5.10%。

在3月底举办的年度业绩说明会上,新城控股管理层透露,近期公司先后发行了美元债、公司债以及超短融,吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品也在正常开展,加上银行间接融资,能满足公司发展需要。公司目标是降低融资成本、拉长融资期限。

6月4日,据上清所披露,新城控股成功发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券,发行期限为270天,票面利率5.15%。据悉,该笔债券为新城控股2020年度第四期超短期融资券。

此外,6月5日,新城控股母公司新城发展(01030.HK)发布公告称,拟发行金额为4亿美元的优先票据,利率6.45%,当前拟将票据的所得款项净额用于偿还若干其境外债务,已就票据于新交所上市及报价取得原则性批准。


 返回21财搜首页>>