弯道超车机会? 房企揽地、找钱忙

因疫情被按下“暂停键”的房地产市场,随着南京、成都、杭州等部分城市逐渐有条件开放售楼中心,楼市又准备“冷启动”。

虽然楼市交易和工程建设在疫情期间被冻结,但是房企拿地的动作却并没有停歇,21世纪经济报道记者整理了近期房企拿地信息,从今年1月至2月21日,行业TOP10房企投资拿地金额超过750亿元。其中2月份以来,碧桂园、中海、保利、新城控股等拿地金额超过220亿元。

此轮“抄底”揽地房企多为行业巨头如华润、保利,2019年销售额1000亿元-2000亿元左右的金科、绿城、旭辉、宝龙等,与此同时不少房企在四处融资找钱“自救”,尽管不少地方政府在政策上对房地产销售有所放松,但融资端依然没有扶持政策出台。2月以来,多家房企进行了短期融资融券,以应对疫情带来的短期资金紧张。

逆市拿地“抄底”

疫情中有哪些房企逆市拿地?根据近期信息可见,业内排位靠前的央企和销售规模处于爬坡期且有融资能力的房企,是这一轮拿地潮的主力。强二线、二线城市仍为房企热衷布局的城市。

2月3日,大华集团以总价13.49亿元竞得杭州杭钱塘地块,溢价率17.41%;众安集团以总价9.98亿元竞得浙江杭州富阳区1宗宅地,溢价率11.14%;中天美好集团联合体以总价4.13亿元竞得浙江金阳一宗宅地,溢价率8.68%; 招商蛇口以底价59亿元竞得江苏南通宅地。

尽管疫情导致部分城市推迟或关闭了线下土地交易市场,但线上拍卖依然吸引不少房企报名。以江苏南通为例,2月19日下午4时开始,经过8小时鏖战,金科以总价7.47亿元竞得南通海安一幅商住地,溢价率42.37%。此前的2月12日,金科以1.58亿元竞得徐运新河东C地块,溢价率47.7%。

金科在过千亿权益销售规模房企中,是唯一没有将总部搬到一线城市的企业。与河南建业有一点比较接近的是,金科一度因为在西南投资、销售金额占比较大而被称为“西南王”。但金科对于销售规模的扩张意图明显,自2018年开始,金科加大拿地力度,2018年与2019年前三季度,金科投资拿地金额分别为700亿元、614亿元。

与金科拿地魄力不相上下的还有绿城。2月以来,绿城分别在北京、温州拿地,其中绿城在北京以144亿元拿下三幅地块,随后又以25.42亿元拿下温州一商住地。有业内人士评价绿城抓住了这一轮抄底机会。但在市场急冻的情况下,尽管一些地方政府已经推出灵活应对政策,此时拿地仍需要资金沉淀,房企将面临降杠杆与加快资金周转的考验。因此这名业内人士也指出,疫情之下的拿地窗口期,或令房企出现弯道超车可能。

一个不容忽视的事实是,目前全国售楼处几乎全关闭,复工复产也刚进入审批阶段,只有少数城市的少数项目获得复工机会,部分城市甚至对土地招拍挂都按下了“暂停键”;另一方面,房企开展线上销售收效甚微,主要是消化老客户需求为主。但房企对国内经济短期回温抱有信心。

2月20日,绿地副总裁陆新畬对21世纪经济报道表示,随着疫情走势明朗,市场会逐渐恢复;受到不可抗力压抑的消费需求,仍会得到转化;相信政府不会让经济滑坡。最近一段时间各地出台政策刺激土地、销售市场的力度也比较大。

对此,同策研究院首席分析师张宏伟认为,根据目前疫情发展判断,疫情对企业影响主要集中于二、三月份,四月份之后会减弱很多,目前各个地方政府针对土地、销售出台了一些政策。房企如能在二、三季度抓住销售端机会,积极回笼资金,尚可对冲2、3、4月份大概率的业绩损耗。

短期融资受房企青睐

从克而瑞研究中心一份调研结果来看,各规模房企认为疫情影响到4月底占比最高;50亿元以下小规模房企及3000亿元以上超大规模房企相对乐观,大部分受访者认为疫情影响会持续到4月底;500亿-3000亿元之间的中部房企超过三成的企业较为悲观,认为疫情会持续到6月底及以后。

2月12日以来,佛山南海、成都、杭州、沈阳、南京等地相继发文“有条件开放售楼处”。对此,张宏伟认为市场开始进入“冷启动”状态。2月底到3月初全国部分城市售楼处开始有条件开放,虽然市场还处于预热阶段,但也极大提振了市场信心。

线上售楼处作为新型销售模式,虽能导流,但总体成交量有限,客户转化率低。一家销售规模2000亿元的房企对21世纪经济报道透露,2月份以来的成交量相当于往年的20%、30%左右。

疫情当前,线下售楼处的开放也并非一蹴而就。实际上,2月12日以来,佛山南海、成都、杭州、沈阳等地相继发文“有条件开放售楼处”,根据最新的通知,沈阳全市售楼处及房产中介机构开放不再需要审批和备案。21世纪经济报道通过多方信源求证获悉,地方政府在出台售楼处逐步开放政策的同时,也拟定了一份可销售楼盘名单。这些项目售楼处的开放大多已进入审批流程。多家房企相关人士透露,售楼处开放要准备的工作也比较多,限制也很严格。

以某TOP10房企杭州区域为例,截至目前,该房企杭州区域在售9个项目,已有2个项目于2月20日开放,其余项目在申请复工,预计月底前会全部重新开放。据透露,该公司早在一周前已启动线上售楼处小程序,因此售楼处重新开放后的现场来访成交不能直接判断为市场的反应。比如浦江某项目,通过线上售楼处,2天就销售12套。

从房企手握土地储备,可以保证后续融资、发展这一角度出发,不难理解房企借这次拿地窗口期储能,但参照房企负债情况,降杠杆仍然是房企主要命题。中国指数研究院数据显示,2020年,行业偿债规模保持高位,叠加疫情带来的销售回款骤减,资金压力进一步加剧。其中,2020年房企债券(包括海外债)偿还总规模为7493.9亿元,2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元(公司债规模达4438.8亿元,海外债规模达3174.3亿元),2022年行业偿还规模开始回落,但仍高达7350亿元。

要想借此次疫情“弯道超车”,房企需要在土地储备与资金储备中间找到平衡。目前,融资端口并未出现政策放松信号,唯一的利好是,中央下调LPR,将对稳定经济发展起到积极作用,特别是在缓解企业融资成本等方面,房地产企业也将从中受益。

从克而瑞提供的数据可见,2020年春节期间,95家典型房企完成海外发债融资为4笔,涉及金额不足百亿元人民币,同比去年减少了86%。

一名金融人士分析认为,从短期来看,绝大部分资金机构(含内资和外资)对中国房地产市场的信心和投资热情都没有减退,目前各机构仍在积极消化存量业务,同时在积极准备疫情减轻后的业务开展计划。尽管如此,房企们仍然启动了超短期融资债券的发行。

2月20日,滨江集团在上海清算所发布杭州滨江房产集团股份有限公司2020年度第二期短期融资券发行披露文件。募集说明书显示,滨江集团已注册30亿元短期融资券,用于归还发行人存续期债务融资工具。本期发行金额9亿元,发行期限366天。此前的1月7日,滨江集团发行9亿元超短期融资券,期限366日,票面利率4%;2月18日,滨江集团发行12亿元中期票据,期限3年,票面利率4% 。截至募集说明书签署日,发行人待偿还债务融资工具余额为124.56亿元;1月17日,金融街宣布发行29亿元超短期融资券。

21世纪经济报道记者根据公开信息统计,今年以来房企发债规模近400亿,其中短期融资规模超过80亿。