一些不为人知的楼市真相:2018年,80后成最惨一代

核心提示: 来源:子木聊房(zimuliaofang)作者:子木数据:贝壳研究院1998年福利分房时代结束至今,浩浩荡荡,已过二十余载。二十年的时间,中国人共同创造了商品房时代的繁荣。房子从住房快速演化为投资品,从消耗一代人的努力到两代人,甚至三代人的心血。无论70、80、还是90后,每代人对房子都有着不同的理解和情怀。可以说,人改变了房子,同样房子也改变了人...

来源:子木聊房(zimuliaofang)

作者:子木

数据:贝壳研究院



1998年福利分房时代结束至今,浩浩荡荡,已过二十余载。


二十年的时间,中国人共同创造了商品房时代的繁荣。房子从住房快速演化为投资品,从消耗一代人的努力到两代人,甚至三代人的心血。

无论70、80、还是90后,每代人对房子都有着不同的理解和情怀。可以说,人改变了房子,同样房子也改变了人。


那么在这滚滚洪流中,以房子为刻度的你到底处于食物链的哪个位置呢,是站在顶端还是拖了后腿,房子对于我们是剩余还是稀缺?


在贝壳研究院最新发布的《2018年全国购房者画像》和《2018年居住报告》中窥见了这些谜题的答案,以下作出解读分享给大家。

这份报告覆盖了全国158个城市,抽样调查了2700名购房消费者,让我们得到了一些不为人知的楼市真相。

一二线在改善,三四线不缺房


2018年购房者人均居住面积达到了27.8平米,平均家庭规模3.2人,人均卧室0.74个。其中一线城市住房条件最差,改善需求最为迫切。

 

从图中可以看出,目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平米以下,意味着三口之家要挤在小于60平米的房子里。

由于购房成本,此类家庭大部分集聚在一二线城市,尤其是一线城市,大都采用了“先上车,后以小换大”的购房策略,所以未来一线城市的购房者的主要需求是改善,具有较大的潜能。


在换房层面,90后及70前主要为更好的地理位置换房,70后大部分为面积改善换房,而80后则更多为子女的教育埋单,为学区换房,占比达到23%。


2018年,购房者人均居住面积为27.8平米,其中80后家庭人均居住面积为27平米,低于平均水平,住的最挤,而80年代前后人群家庭人均居住面积都已在水平线之上。



刚需购房者的杠杆更高

经济实力较弱群体,如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高,偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%,平均月供占收入比约为41%。


首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%,高于其他购房需求。



所以这也解释了,为什么历年调控政策,一定要上调首套房贷利率和首付比例,在保护刚需的同时,其实更多的是防范刚需带来的房地产金融风险。


其中,年轻人杠杆更高,偿债压力大。80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%,明显高于80前。年龄越小,月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%,80后为40.8%,80前为32%。


一线购房需求稳定,二线提速。


据新华社报道,2018年北京常住人口近20年首次负增长,上海常住人口减少。与此同时,多个“新一线”城市的常住人口将突破千万。曾经,有追求、有野心的人必须去大城市,才能最大化地实现个人价值和财富积累。如今,二线城市的崛起给了年轻人更多的可能性。


虽然并不认为“新一线”们有“超车”机会,但确实在那里生活,意味着更高的性价比。未来中国城市的主力格局将是“3+N”,即环北京、环上海、环深圳等3大城市圈和南京、合肥、武汉、长沙、郑州、重庆、成都、西安等地方核心大城市。



房子除了投资属性之外,由于购房与租房所享受权益的巨大差异,令中国人对买房有着强大的执念,租房的想买房,有房的要换房。

由于一线城市房价更高,需要用更长时间去攒钱,所以,《报告》显示,购房者主要集中30-39岁。而在二线城市,则是25-34岁,二线比一线城市整整少奋斗5年!



在我们的调研中,四成男生不接受租房结婚,女生则有六成不接受。看来,在买房结婚这件事上,女生更坚决!而且越来越倾向于靠自己,而不是一味逼迫男生。


另外,在付款方式的选择上,女生似乎更具“钱”力。每100个人之中,女生全款买房的人更多,而代价最大的商贷,女生则比男生使用得更少。

各个城市的气质不同


上海摩登,深圳前卫,成都休闲,武汉热情......每个城市都有其独特的气质,映射出各自的文化,折射到每一个街角、每一个人的生活当中。在我们的《报告》里,我们也从不同的城市中看到了不同的景象。



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