杠杆买房时代宣告终结!别了,美好时代

核心提示: 本文来自复利姐小伙伴:财闻汇君(jiayou21cbh)三四线要凉凉?2019年多地棚改目标“腰斩” !2019年,棚改面临变局。截至1月23日,多个省市召开了地方两会和住房工作会议,布置棚改相关工作。而在中央层面,1月22日,住建部网站公布,2018年,全国各类棚户区改造开工626万套,顺利完成年度580万套的目标任务,完成投资1.74万亿元。21世纪经济研究院分...


而更大的收紧信号则在年底传达。去年12月,在住建部下发的2019年的棚改计划中,明确提出,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。


防范隐性债务风险,被认为是叫停政府购买棚改服务模式的主要原因。中央在《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》等文件中,在棚改领域给政府购买服务模式留了“口子”之后,有地方将一些工程项目、建设支出包装成棚改相关支出,并通过政府购买服务模式支付。由于政府购买服务支出纳入地方政府预算,这实际上形成了地方财政为棚改项目兜底的局面,造成隐性债务风险加大。


此外,在2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上,数年来首次未提及“去库存”相关表述,被认为去库存任务以阶段性结束。


地产PLUS认为,一旦没有了棚改项目的支撑,就失去了上涨动力,又没有经济人口来支撑的三四线城市,很令人担忧。


如果还是要在三四线城市置业,要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的,特别是山西、河南、四川省内的小城市,买房要特别小心。


不过有两种城市是例外的:一种是区域中心,或者经济好、产业集聚的地方;二是环上海、环广深、环北京城市群,有一线城市的人口外溢。


再见了!买房必赚的时代!


21世纪经济报道的调查显示,近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。


房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。


更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,人口红利也到达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。


未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计,信贷偏紧仍然是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,中国住宅市场有望向居住回归,房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。


二手房降价潮


图片来源 / 图虫创意


多位地产研究人士指出,二手房市场陷入低迷状态,政策调整是主要原因。


就深圳而言,在731新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。


在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外,“三价合一”政策提高了换房成本,二手成交陷入低迷。


诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。


高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受”,深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。


肖小平进一步指出,除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。”


肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。


由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。


此外,年末房地产开发商巨量新盘入市,一定程度上影响了二手房的成交。


以深圳为例,华强城、万科星城开盘共推4000多套房,最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。


据21世纪经济报道记者不完全统计,2018年11至12月,深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下,置业新房者明显居多,加剧了二手房市场的低迷。


在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下,12月的二手房交易陷入低迷。


根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。


中原地产首席分析师张大伟预测,2019年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。


“杠杆买房”时代终结


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