关于2019年楼市的10个预判

核心提示: 作者:凯风君来源:国民经略(ID:guominjinglve)2019年是经济关键之年。此前一年,国内外环境充斥着不确定性,楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。下一步何去何从,整个社会都莫衷一是。外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦...

作者:凯风君

来源:国民经略(ID:guominjinglve)


2019年是经济关键之年。


此前一年,国内外环境充斥着不确定性,楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。


下一步何去何从,整个社会都莫衷一是。


外在环境的不确定性,叠加内在的下行压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。


经济下一步向何处去?楼市调控会否大范围宽松?房地产是否迎来20年最大的转折点?房价到底是涨是跌?一二线城市和三四线城市,谁能平稳落地乃至再度起飞?刚需该何去何从?房地产税又会何时落地……


我们征集了数十个问题,并选择其中最具典型的十个宏观问题,作为2019楼市十问。


1、哪些城市调控会松绑?


中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。


既然是政策市,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之中。


事实上,山东菏泽已经率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但楼市松绑已是大势所趋,只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。


2019年,楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判断:


其一,三四线城市会率先松绑。一方面,三四线城市本身就不是调控主力城市,取消与否,无关要害。另一方面,三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨,支撑性相对较弱,难以承受楼市调整,所以不乏主动试探政策底线的动力。


其二,因城施策成为主导规则,地方获得更大自主权。所谓因城施策,也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出,因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。这意味着,楼市调控不会再一刀切,不同城市之间或将出现更大差异化。



可以预料,2019年,限价政策会率先退出,限售政策在三四线城市也无存在必要。


限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑,诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市,完全松绑可能性不大,以人才政策暗度陈仓,可能性较高。


至于限贷,随着宽货币推进,房贷利率会有所松动,对刚需会有所偏依,但不到关键时刻,首付比例、差异化信贷则难以放松。


显然,一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松,那就是楼市调控全面松绑的信号。


3、会不会大放水?


大水漫灌,这是理解中国楼市的第二个关键点。


任何国家的楼市大繁荣,除了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来,而利率又是如此之低,那么大水漫灌之地,资产价格自然水涨船高。


回顾历史,2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期,背后无不是货币之水的助推。



在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。


相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。


基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间也会不断打开,这对于防范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。


所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只有大水漫灌配合,才有新一轮大幅上涨。


5、房价最多跌多少?


不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点。


最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。


从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?


对于具有全局重要性的一二线城市来说,这一数字是30%左右。而对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。


原因有三个:


一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融系统,这是救市的关键节点所在。



更关键的是,同样是放水,水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市,将会享受放水最大的短期红利,而三四线城市除非依赖定向放水,否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。


在楼市上,一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑,也最容易承接漫灌而来的大水,因而在短暂调整之后,还能再度走上上涨之路。


但大多数三四线城市,楼市并不具备投资价值。经济发展前景难言乐观,人口也在不断流出,而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用,房子整体上是出于过剩的状态,楼市的支撑性必然存在问题。


2015年时,这种上演就曾经上演过。只不过,后来被定向放水所扭转。然而,哪有那么多次定向放水?


8、三四线楼市往哪走?


三四线城市这一轮房价上涨,得益于棚改货币化。


棚改货币化,是央行以PSL贷款之名,对三四线城市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币补贴之名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。


那么,三四线房价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题。


一个好消息,两个坏消息。


好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。


第一个坏消息是,棚改货币化全面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的局面一去不复返,棚改货币化将会失去根本支撑。


第二个坏消息是,偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。