预计最高募资35亿港元:中梁二次冲击IPO, “三四线”利润王面临转型关键

中梁控股集团(2772.HK,简称“中梁”)将于7月16日正式挂牌上市。6月27日,中梁公告称启动全球招股,公开发售时间为6月27日至7月8日。就在一天前的6月26日,更新招股书后的中梁火速获港交所聆讯通过。

公开资料显示,绿鞋机制启动前,中梁计划全球发售530,000,000股股份,定价期间为5.20-6.68港元/股,预计最高募资约35.4亿港元。假设超额配售权未获行使及假设发售价为每股5.94港元(即招股章程所载发售价范围的中位数),经扣除公司应付的包销佣金及其他估计全球发售开支后,公司估计全球发售所得款项净额共约29.182亿港元。据了解,建银国际金融有限公司为独家保荐人及独家代表;建银国际金融有限公司及国泰君安融资有限公司为联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人。

中梁更新版招股书显示,中梁控股集团有限公司本次全球发售共530,000,000股(视乎超额配售权行使与否而定),其中香港预计发售53,000,000股,国际配售477,000,000股。

中梁拟将全球发售所得款项用作以下三项用途:约60%或约17.509亿港元,将用作公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中心、宿迁中梁首府及新的江油中梁首府)的建筑成本;约30%或约8.755亿港元,将用作偿还绝大部分的若干现有信託贷款;余下10%或约2.918亿港元,将作一般营运资金之用。

继首次IPO失效后,中梁火速再次交表,启动二次冲击港股IPO。从这份已通过聆讯的招股书材料可见,2016年-2018年三年间,中梁在业绩增长同时因应房地产市场发展,实现了利润增长水平位于行业前列。随着国内金融环境的变化,房企融资渠道收紧,中梁也开始积极寻求资本市场融资机会。

2016年至2018年,中梁合约销售额从百亿达到了千亿级别。这样的高速发展主要归功于中梁的内部整合,把一线划分成若干个独立核算的经营单元,集团作为大平台提供支持,打造“平台+个人”的生态模式,以“精总部,强一线,小组织”为原则,划分了控股集团、区域集团、区域公司、事业部,以推动企业健康发展。

近几年,中梁控股加速布局二三四线城市,从而实行全国化扩张,并且不断完善自身组织架构的适配度,至2018年,公司的区域集团精简至9个。这样做的优点可以令组织扁平化、充分授权、因城施策,部门独立核算,用具体的数字、报表和业绩反馈来让高层快速感知市场的温度,从而突破发展瓶颈。

招股书数据显示,中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿,成功跨入千亿阵营,近三年年复合增长率为131%。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中,平均销售增速为30%,重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。

同时,伴随着销售额的增长,中梁近三年的营业收入以年复合增长率221.4%从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,增速远高于行业平均水平。净利润方面,公司2018年的净利润为25.26亿,接近于2017年的5倍。2016~2018年毛利率为21.1%、20.4%、22.9%,毛利率持续改善。

招股书材料显示,2016~2018年,中梁控股的全年合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿,实现营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率达到221.4%。

由于地产行业销售业绩转化为营业收入一般有1.5~2年的滞后,在2016、2017年销售大好的背景下,2018年部分项目进入结转期,推动行业整体营业收入普遍提升。

2018年上半年,有机构对上市50家房企的ROE进行排名,得出上榜50家企业的平均ROE值为9.26%。如果以2.1~2.2倍来估测全年的ROE均值,则2018年全年50强的ROE均值预计为19.45%~20.37%。而根据招股书显示,中梁2018年ROE已超过上市50家房企全年的平均ROE值,达到37.4%。中梁过往几年在三四线城市大量布局,收获了这些城市棚改带出的房地产变现机遇。

与其他行业不同的是,房地产行业负债中有一大部分来源于预收账款,而预收账款最终会转化营业收入。分析中梁的负债结构,可以发现,合约负债占总负债的比例在提高,2018年,该比例接近60%。扣除掉该部分负债,中梁的净负债率自2016年以来逐渐降低,2018年中梁的净负债率为58.1%。根据国泰君安统计数据,2018年房企净负债率创历史新高,达120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。

实际上,2018年,受宏观经济及行业趋势变化影响,大部分房企开启主动降杠杆策略,包括中梁在内。2018年中梁控股净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时,经营活动现金流净额转负为正,截至2018年末账上现金及银行结余有230.8亿。

经营性现金流方面,中梁2018年实现经营活动现金净额为80.37亿。有专家表示,公司的销售不一定带回了资金,因而经营性现金流量净额是衡量一家公司盈利真实性的指标。2018年受销售回款有所下降影响,部分房企的经营活动现金净额出现了减少,甚至为负。但中梁2018年销售回款整体乐观。根据招股书,截至2018年底,中梁有950亿合约负债,在行业中属于均值之上,未来两年收入基本明确。

规模的快速成长对房企在白银时代的追逐意义重大。专业人士表示,当前地产行业商业模式回归房地产开发,规模的重要性开始显现。具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。但规模化的同时,房企普遍面临盈利能力的增长压力。

曾被称为“小碧桂园”的中梁,其增长速度也引发业内其他企业的关注,不少企业开始模仿中梁模式,积极布局三四线城市、从中梁挖人。然而,2018年以来,中梁坚持稳开拓、持深耕,并持续加码二三线城市的布局。截至2019年4月30日,中梁土地储备规划总建筑面积3995万平方米,在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目。尤其是长三角,中梁的土地储备占比接近一半。光大证券指出,随着长三角一体化上升为国家战略,同时上海市提出在上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区,区域内重点布局的房企将迎来机遇。

从机构行业研报来看,2019年以来,包括兴业证券、中信建投、首创证券等在内的研究机构也纷纷表示看好一二线城市市场。今年开年不足两个月,中梁就全新拓展了天津、山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等全国重点二三线及省会城市,并且中梁将继续加码重点二三线城市的布局。

拿地投资的变化,表明中梁进入了转型关键期。去年开始,中梁持续加码投资二三线城市、商业、产城等业务,目前已进入天津、杭州、重庆、成都、长沙、苏州、合肥等20座二线城市。未来,新一线和二线城市将成为中梁投资布局的主战场。

招股书显示,截至2019年3月31日,中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目,全结构布局稳步推进,土储面积3886万平方米,其中长三角区域占比45.4%。这些土储货值能否快速转化成现金流,正是未来上市之后,中梁缓解资本市场对其利润增长承压观点的重要筹码。