佛山限购调整周记:开发商趁机出货 购房者淡定

佛山在11月29日突然出台新政,对诸如本科等人才买房进行松绑。

政策强调,在佛山工作的本科以上学历人才可购买一套房,被认定的相关“优粤佛山卡”人才,更可直接购买两套。这意味着,佛山对全国本科等学历人才敞开大门,只要来佛山工作即可买房。所涉及的购房群体,已不限于粤港澳大湾区之内,甚至可辐射全国。

此前,非佛山户籍人口在限购区域买房,需提供一年个税或社保证明,才可限购一套房。

佛山,这座未列入国家统计局70城房价公布序列的城市,在今年5月曾遭住建部,警示其房价、地价升幅过高,此后佛山楼市迎来长达数月的成交下跌,土地市场也陷入低迷,各区域打折降价成为普遍现象。

21世纪经济报道调查发现,新政一出,各楼盘、开发商反响热烈,意图趁机出货。不少项目取消了此前的价格优惠措施,寻求利润,也有一些项目蠢蠢欲动想要涨价。

不过,广佛多位业内人士指出,此轮新政与以前不同,并非直接的限购松绑,其效应也与2016年的限购松绑、买房落户不可同日而语。对开发商而言,在年末冲刺业绩之时,应趁机出货回笼资金。

11月29日,佛山发布人才购房新政,本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制。-宋文辉 摄

热情重燃

佛山新政出台时正值周末。据了解,新政后,佛山各楼盘闻声而动,尤其是限购区,住宅供应大增,禅南顺等临广板块众多项目当晚通宵营业。不少项目取消此前的特价、打折。

从放松限购后首个周末(11月30日和12月1日)来看,两日新房网签量总计815套,二手房119套。其中,11月30日新房单日成交量501套,环比猛增27.8%,但12月1日的成交量明显回落,跌至314套。

本周,据21世纪经济报道记者现场调查,佛山多个楼盘咨询和来访量明显增多,不过成交和价格尚无明显反应。

朝安、大沥、千灯湖等板块的热门项目销售人员均表示,特价单位仍在,但不确定何时取消;有个别项目明确表示,本周提价约3%。

如保利天悦目前在售6座122/124平方米三房户型,带装修售价约3.6万-3.7万元/平方米,几乎是佛山最贵的楼盘。销售人员表示,未来价格可能会有调整。

现场有购房者表示,已注意到新政出台,预计会影响市场预期。但他的心态比较平稳,认为现在全国都在调控楼市,佛山不会逆势大涨。

一家大型房企佛山营销总向21世纪经济报道记者表示,新政确实引发了购房者的热情,这几天来看房的人明显增多,公司提示不会涨价,年底要趁机出货为上。“现在不是涨价的时候”。

限购松绑也带来乐观的楼市预期,房企似乎更有信心拿地补仓,近日佛山多宗优质地块集中挂牌出让,金沙洲等地块竞争激烈。

新政背后

作为粤港澳大湾区的重要城市,过去几年里,佛山承接了大量广州人口购房需求的外溢,佛山楼市也不可避免地产生了波动。

受益于人才新政和广佛一体化的推进,今年春节后,佛山楼市一度出现量价齐升态势。有机构指出,今年一季度,佛山房价涨幅超过20%。

5月,住建部对一季度及四月份新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示,佛山因房价、地价升幅过快,也在预警之列。

此后,佛山楼市迎来长达数月的成交下跌,土地市场也陷入低迷,各区域打折降价成为普遍现象,一二手房成交量无论套数还是面积均呈环比下跌。

接近年末,开发商的业绩压力增大,推货节奏加快。11月,佛山楼市供应量环比猛增102%,在一些区域竞争已成肉搏之势。中原地产的数据显示,11月,佛山全市一手住宅成交总面积为101.46万平方米,同比下跌29%,环比上涨3%;成交均价14408元/平方米,环比下跌3%。

库存方面,截至11月末,佛山五区住宅新增库存量914万平方米,按照目前市场的去化情况,需要消化约8.4个月。

由于库存上升、竞争激烈,佛山的土地市场也不乐观。据不完全统计,今年前11月,佛山共成交商住土地379.1万平方米,同比下滑12.32%,成交金额逾682.5亿元,下跌近17.8%。其中,今年11月挂牌的7宗地,仅有2宗成交。

政府部门对当前楼市心存忧虑。在此次新政出台前一天,佛山市住房和城乡建设局发布《佛山市住房发展规划(2018-2022年)征求意见稿》称,对现有房地产调控政策进行适时调整,既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨,又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫,以“保持地价、房价和市场预期的稳定”。

吸引人才

新政出台一周,刺激市场的效应毋庸置疑。但在“房住不炒”的政策基调下,如果佛山房价再次大涨,会否造成适得其反的效果?

广州楼市专家肖文晓认为,新政对于佛山楼市肯定是一个利好消息,对于市场成交量以及信心的恢复都有直接的帮助。目前,在土拍市场遇冷、楼盘降价不断的大环境下,佛山出台新政,稳定市场的意图明显。

除了稳定市场,佛山的此轮新政还有另外的考量。

有分析认为,背靠粤港澳大湾区政策红利与广佛同城区域发展的优势,佛山显然是想在新一轮人才引进中占得先机。

早在去年年底,佛山就出台积分入户的新政,降低落户门槛;今年9月20日,又提出争取在2030年使佛山市常住人口超850万人,并加快非户籍人口转化为户籍人口,落户限制更加宽松。

佛山中原认为,此次新政首先是引进人才的举措,与解除限购有所不同,最多只能算限购调整。政策虽对佛山限购区域楼市有一定利好,但中心区域的房价也不见得每个人才都能承受,加上非限购区域的价格优势,相信不会对佛山楼市造成太大影响。

广州中原地产项目部总经理黄韬也表示,佛山楼市真正涨价的可能性不大。

更有业内人士指出,房地产调控的手段多元,也具有双向性质,若市场失控,会有相应的政策进行对冲。