李一戈专栏丨告别赚快钱的时代

李一戈

据21世纪经济报道消息,12月4日,四川宣布全省取缔P2P。此前,山东、重庆、湖南等省份已宣布取缔P2P。

整顿互联网金融市场秩序,是防范化解金融重大风险的重要内容。一般老百姓购买P2P产品,看中的是它的高收益。但常识告诉我们,高收益往往伴随着高风险。因为购买P2P产品而造成较大甚至巨大损失的案例,所在皆是。

金融监管制度的规范和完善,堵上了一些风险漏洞,也意味着,部分民众期望藉此赚快钱的路径不可持续。

非唯互联网金融领域。我一再说过,部分民众速富、暴富心态的形成,与过往多年房地产市场高速发展带来的资产价格的快速上涨有关。

以房地产为代表的资产价格的持续上涨,有其深厚的外部因素。由于历史原因,房地产的商品属性一直沉睡,其价值被严重低估。1998年房改之后,尤其是2004年全面实行土地招拍挂之后,房地产商品属性苏醒,价值以急剧爆发的形式得以呈现。如你所知,最显现的形式便是房价的持续上涨。

推动商品房价格持续上涨的几种主要因素,除了改善住房条件的刚性需求,还包括地价上涨带来的刚性成本上升,货币“超发”,以及投资需求,等等。初期,这是一种资产价格的重估过程,有其合理性。全球多数经济体在高速增长阶段,都伴随着资产价格的重估,房价往往是先导。但资产价格的另一面是,重估和价值回归的过程,会脱离基本面,以市场的惯性向前发展。何况,我国房地产市场快速增长跃过初期的重估过程进入第二阶段后,投资投机需求日益成为驱动房价上涨难以驾驭的因素。

在2016年10月开始此轮调控之前,投资投机性购房者,获得了巨额的收益。10年之间,房产价格上涨5倍、8倍乃至10倍,是诸多城市的普遍现象。长期以来,由于需求实在旺盛,且存在房价只涨不跌的神话般的预期,转让房产的成本被转移到买方,作为投资者的卖方,收获的远超房产原值数倍的纯收益。于是,投资买房就成为无风险速富暴富的路径性依赖。传染发散,就扩展为一种社会性心态。

我们的资本市场也曾经历这样的过程。上海和深圳的证券交易所建立初期,股票是被严重低估的,不少股票甚至需要动员购买才能完成发行。随着资本价值的苏醒,股价迎来爆发式上涨。大批上市公司的股价完全脱离其基本面,在投机需求驱动下兀自狂欢。虽然大量投资者在股票市场收获的是负收益,但仍有小部分投资者是超额收益。而后者作为造富神话的传染性要强得多。

民间有一种神奇的造词能力。投机性买房产叫做炒房,投机性买股票叫做炒股。这两种“炒”,底层的心态都是追求速富暴富,赚快钱。当然,人们知道了,二者的风险系数不同,炒股的风险要远大于炒房;同样,炒房赚大钱的社会影响远大于炒股。这就是为什么我将速富的社会心态主要归结于投机性买房的原因。直到今天,仍有一些朋友问我,哪里投资买房比较好,有较高收益?

稍微关注资本市场的朋友都知道,这几年,有关部门花了很大力气在制度建设方面,尤其是监管制度的完善。炒股赚快钱的心态虽然依旧还存在,但被驱散得弱多了。

而2016年10月以来的调控,其实也是房地产市场的制度重建过程。即建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。所依据的核心原则是,房子是用来住的,不是用来炒的。这两年多,无论是限购限贷限价限售,还是房地产金融的再收紧,都是服务于“去投资化”这个调控主题。

如果说,到去年下半年楼市才出现此轮调控的成效,那么,到现在,房企才感受到此轮调控带来的“痛楚”。去化率低,成交迟滞,回款缓慢,过往18个月传达的信号表明,与2008年、2010年的短时调整不同,这是一次真正的调整。很可能也是资产价格的另一轮回归。但你也不能就此走向另一个极端,认为房价会断崖式下跌,这个你想也别想。

亦无须迷惘。资产市场并非没有机会。增量已现天花板,但存量空间却打开了一片蓝海,那就是泛城市更新领域。在一二线城市,过去快速建设时期沉淀下的大量资产,由于不符合现有需求而不得不闲置。这里不仅是指城中村、所谓的“老破小”住宅、不成套的住宅建筑,也包括商用物业和厂房。它们的数量非常庞大。

将闲置或不适用的资产,改造成文创用房、长租公寓、商旅酒店,或联合办公空间,仍有巨大的潜力。这方面已没有政策障碍。当然,需要不菲的资金投入。据我个人观察,我们不缺民间资本存量。但投资机构同样需要怯除赚快钱的心态。打个不恰当的比方,当GDP从9%的增幅回落到6%左右,你投资存量资产的收益率从20%以上回落到10%左右,并且稳定可期,又有什么不可接受的呢?