中海地产系年内豪掷758亿抢地 净负债率上升逼近40%红线

2019年的楼市,有人欢喜有人忧。

在泰禾集团、新城控股这些民企新贵遭遇资金链危机、“黑天鹅”事件时,以中海地产、保利发展为代表的央企地产商逆势崛起,成为土地市场的高级玩家。

7月15日,久违的北京土拍市场,中海地产以79.4亿拿下丰台造甲村地块,荣升今年总价“地王”;单体竞拍、强大的资金实力,逼退了其他联合体对手。

一向稳健、低调的中海在今年露出了凶猛的一面。据21世纪经济报道统计,今年截至目前,中海系已豪掷758亿拿地,位列房企拿地排行榜前三。

充裕的资金、极低的融资成本、超低的净负债率,以及快速的销售和回款,令中海有底气在土地市场一展雄风,进而促进其销售和营收规模的扩张。

颜建国回归两年来,中海已在规模上发力,2019年表现似乎更为激进。在房企销售排行榜第7位徘徊了数年之久,随着公司在土地和销售上的显著增长,中海今年有望迎来排名的突破。

中海是今年央企、国企背景的地产商集体发力的一个典型样本。在房地产调控、融资趋紧的背景下,国资地产商将携融资、拿地等优势,重新改写房企的竞争格局。

进取型中海

造甲村地块,位于北京主城区,不限价、不限“70/90”,住宅面积大,是今年土地市场的“香饽饽”,但66.84亿元的起拍总价,令多数房企只能望之兴叹。

“今年很多中小房企钱都很紧。”最终,只有金茂+宝龙+骐骥、首开+保利+城建+建工、中海、合生等4家企业及联合体报价参与竞拍,最终花落中海。

此前的6月24日深圳土拍,中海还以54.08亿元拿下深圳光明一宗地,可售楼面地价3.9万/平方米,刷新光明地价。

这两幅“地王”,并没有超过2015、2016年的全国总价、单价地王,中海有关人士表示,地价均符合预期,测算可有合理利润,从中亦也可看出中海的进取之意。

“观察土地平均成本本身意义不大,如果在三四线城市买地,地价(当然)便宜,一线城市就比较贵。我们一般不会比买地面积、买地价格,我们看的是回报率。”在2018年业绩会上,中海外董事局主席兼行政总裁颜建国曾如此表示。

接近中海的人士称,中海习惯单打独斗,并且喜欢买净地。今年以来,除了北京、深圳,一直深耕一二线的中海,还在厦门、杭州、苏州、宁波以及粤港澳等地频繁拿地。

公告显示,今年1至6月,连同中海宏洋在内,中海系公司一共出资640亿元拿地。若再加上7月所拿地块,年内买地已达758亿,仅次于碧桂园、融创。按照年初计划约1350亿港币的土地投资额度,截至目前,中海已经花去了大半。

将时间拉长到三年来看,可见中海的投资力度逐年加大。2017年,中海支出的土地出让金总额是1045.1亿元,2018年为1100.9亿元,今年预计会超过前两年。

这背后是这家40年的老牌央企重回规模竞争赛道。国盛证券指出,2006年至2011年的中海地产,规模曾排名第二,但2012年-2017年间由于人事调整及经营策略等因素,销售大幅放缓,规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超,排名掉至全国第7。

2017年颜建国回归中海后, 拿地和销售都明显提速,但近两年销售排名并未上升,营收更是表现不佳。

2019年,颜建国将中海的销售目标定在了3500亿港元。这一目标非常谨慎,但事实上中海已显露排位上升的锋芒。

上半年,中海完成合约物业销售额1942.02亿港元,同比增长约28.74%,增速在前十大房企中居于第一;完成全年销售目标的55%,高于行业平均水平。

颜建国强调,中海对规模的追求是服务于利润的。蝉联房企“利润王”15年的中海,不会放弃这一核心诉求;中海在拿地上亦秉持审慎策略,不想错拿一块地而影响全局。

融资优势凸显

1979年成立于香港,1992年上市的中海地产,具备央企和外资双重背景,控股股东为中国海外集团(中国建筑全资子公司),持股比例为56%。

优越的国资背景加上40年不动产开发运营经验,中海是房企中一个特殊的存在。中海今年上半年的“高调”,一大核心因素是充裕的、极其低成本的融资。

据国盛证券数据,2018年中海的融资利率低至4.3%,在房地产龙头企业中,排名第一。

今年初,中海发起了一笔高达300亿港元的银团贷款,创造了公司史上最大的单笔融资记录。

中海没有对外公布这笔融资的利率,对比此前2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%,业内预计其利率也相差不多。

几乎同时,中海又发行两笔共35亿人民币的公司债,利率分别为3.45%、3.75%。

7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划,包括票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券, 票息仅2.90%。

据不完全统计,不算银行开发贷,今年中海境内外融资总额已约400亿港元,平均利率或低至3%以下。

国盛证券指出,基于低负债率、高信用评级以及充裕的在手资金,在行业融资环境收紧的情况下,中海融资成本具备极大优势。

超低的融资成本加上偏低的净负债率,“秒杀”其他一切房企,也让中海在土地市场所向披靡。

此外,与大多数房企相比,中海还有着很大的加杠杆空间。从2011年开始,中海的净负债率就保持在30%左右,2018年的净负债率为33.7%,在Wind的2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位。而一同参与造甲村地块竞拍的合生2018年净负债率为70%,金茂71%,保利则达到80%以上。

不过,截至2019年一季度,中海银行结余及现金为959.8亿港元,净借贷比率上升5个点至38.3%,已逼近公司早先定下的40%红线。