并购恒大旗下嘉凯城物业 碧桂园服务加速扩张竞逐龙头

房地产主业的规模化已进入盘整期,物业服务行业的并购整合刚刚开始,甚至发生在龙头之间。

7月10日,碧桂园智慧物业服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权,次日又以1.9亿买入中国恒大旗下嘉凯城物业100%股权。

短短两日耗资5.65亿,而自去年上市以来,公司已进行四起并购,累计耗资13.38亿,凸显行业并购整合之势。

今年以来,物业行业的规模争夺战硝烟弥漫,雅生活、佳兆业、招商蛇口等,均发起并购,实现自身扩张。

伴随着房地产进入下半场,存量资产红利开启,物业服务作为最成熟的资产类服务,率先进入规模竞争,多家物业争抢行业龙头之位。

业内人士亦提醒,物业服务行业规模化之外,营收和利润应该是龙头之争更重要的考量。

并购式扩张

7月10日,碧桂园服务通过三项并购协议间接持有港联不动产100%股权。

港联不动产前身为港联物业,属合富辉煌上市公司六大业务之一。截至2019年4月30日,港联不动产未经审核资产净值合共约1.79亿港元。

广发证券认为,碧桂园服务2018年末在管面积为1.815亿平方米,标的公司面积规模约为其7.4%,由于未有和碧桂园服务同等体量的增值服务等,因此实际拟收购项目带来的收入和利润增量将小于7.4%。不过依然看好公司规模扩张带来的业绩增长。

紧接着第二天,碧桂园服务又收购了恒大旗下嘉凯城物业,碧桂园作为唯一报价者,以底价1.9亿摘得。

事实上,自去年8月上市以来,碧桂园服务就开始显现追逐规模的野心。

去年11月至今年3月,碧桂园服务以7.73亿的总代价收购北京盛世、成都佳祥、成都清华逸家、南昌市洁佳、上海睿靖实业5家物业管理公司100%股权。

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江表示,收并购有一套基准,公司内部有完善的考核、评估收购的体系,标的资产必须达到严格的并购标准才会被加以考虑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,物业企业已进入规模扩张阶段,现在是大型公司去寻找目标公司,以实现并购扩张。

他进一步指出,规模做大后,后续能够形成流量效益,比如它下面的大量业主、小区,以及广告机会等,都是物业服务企业、社区经营企业所看重的。

龙头之争开启

东北证券分析师高建指出,中国物业管理市场广阔,若以百强物管公司管理项目平均物业服务费 4.22元/平米/月来计算,仅基础物业服 务市场就超万亿元,足以孕育千亿市值的龙头物管公司。

然而一直以来,物管行业极度分散,品牌林立。截至2018年末,TOP10物业管理企业的管理面积均值为2.39亿平方米,市场占有率约为11.35%,受益于龙头物管公司的上市以及上游地产开发行业集中度的提升,物管行业的集中度处于加速提升过程中,预计未来2年将迎来规模的快速增长,特别是具备大型开发商背景的物管公司。

申万宏源也指出,对于具备强势开发商背景的公司而言,过去一轮房地产市场上行周期有效保证了公司未来2018-2020年的管理面积增长,即使假设新房销售自今年四季度出现明显放缓并延续至2019年,负面影响将延后至2021年才开始显现,而在此期间第三方项目以及收并购机会都将成为市场拓展的重要补充。

安信国际分析师黄焯伟认为,在规模效应的先天优势下,碧桂园服务较容易发展增值服务的各种业态以增加利润来源。其两次并购,也进一步引证行业整合的大方向,预计未来有更多中小物业公司会出售其业务予行业龙头企业。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,就单个项目而言,物管公司人员成本、管理成本在不断提高,但物业管理费一般没有增加。在这种情况下,若要保持公司业务增长,必须要进行收购。

最终,要成为行业领袖,仅靠规模是不够的。

中国指数研究院显示,物管行业综合排名中,碧桂园服务却位列第三;排名第一的是万科物业,其次为绿城物业。

Wind数据显示,2018年,万科物业营业收入为97.96亿,同比增长32.95%;碧桂园服务总营业收入为46.77亿,同比增长49.77%,仅为万科物业的一半。

碧桂园服务的成长性和竞争优势如何体现?

首先是背靠龙头开发商碧桂园,未来在管面积增长具备确定性。考虑关联方2016-2018年天量销售规模,未来1-2年公司在管面积将迎来高确定性的快速增长,高基数下维持高增长。

此外,在规模效应的先天优势下,公司较容易发展增值服务的各种业态以增加利润来源。

高建称,公司单盘面积均值高达278995平方米,远高于百强平均水平。由于无论社区大小,都需配备一定数量的安保、后台等人员,对于碧桂园服务来说,大盘项目有明显规模效应优势,预计后期带来更高的利润水平。