李一戈专栏丨这就是我们想要的平淡

李一戈

半年过去,楼市表现怎么样?

国家统计局7月15日公布的6月份全国70个大中城市房价数据,63个城市新房价格环比上涨,2个城市持平,5个城市下跌;二手房方面,45个城市上涨,4个城市持平,20个城市下跌,是2019年以来下跌城市数量最多的月份。

21数据新闻实验室根据往期数据统计出上半年70个城市房价数据,新房方面,有68个城市上涨,1个城市持平,仅有岳阳1城下跌0.3%;二手房方面,有59个城市上涨,11个城市下跌,青岛、广州领跌。

虽然深圳市不再公布月度成交均价的数据,理由是成交价格水平易受结构性影响,不能准确反映房地产市场的真实运行情况,但想了解全国主要大中城市的房地产运行概况,还得看国家统计局的月度数据,它们主要还是抽样调查加权平均数据。

普通民众最关注的还是房价,上面的数据告诉我们:今年上半年新房价格普遍还是在上涨,只是涨幅尚在可控范围;而二手房的下跌范围却呈扩大之势。这也符合房地产调控的一般规律,二手房对市场情绪的感知最敏锐,进入胶着阶段后,部分城市成交下滑,降价、让价幅度加大。当然,反过来,如果市场景气指数回升,二手房也会迅速掉头向上。

7月15日国新办举行新闻发布会,国家统计局新闻发言人毛盛勇介绍了2019年上半年国民经济运行情况。房价之外,有几个房地产的核心数据也值得关注。1-6月全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月回落0.3个百分点。

舆论注意到,房地产投资增速已连续下滑两月,10.9%的增速也是2019年以来首次低于11%,是年内的最低值。上半年增速最高是1-4月,达11.9%。

简单总结上半年房地产市场的主要特点:新房价格继续温和上涨,二手房下滑范围扩大;房地产投资维持较快增长,但增幅放缓;一二线城市土地市场成交逐渐活跃,少数城市成交溢价率上涨较快,引起监管部门关注和警示;多个城市限购政策微调。

这些表现或者说特点,没有多少是意料之外。如果非要说“意外”,那就是4月份起出现了一波令业内人士不无激动的新房交易行情,有人称之为“小阳春”,但也有人认为是“假阳春”,而且几乎是昙花一现,5月下旬就回归了平淡。

这也就是为什么有朋友让我写写上半年楼市时,我表示出勉强的原因——不管你是叫平稳、平淡还是平静,总之是波澜不惊。没有跌宕起伏,写起来就会比较枯燥,读起来就会乏味。

但平淡或者说平稳,却正是主管部门想要的结果。房价地价大涨是不允许的,凡是露出这种兆头的,就会被警示甚至约谈。但对大多数一二线城市来说,也不存在房价大跌的基础,何况一批城市的人才政策还提供了支撑。就这样,稳定。

我之前曾经用了一个词,摁住,把房价摁住几年。新房限价就是起这个作用。不少城市的新房备案价,比周边二手房还要低,以至于有购房者说“买到即赚到”。理论上是如此。但二手房真要现价转让也很难,买方会说:新房都那么低,你凭什么卖那么高价?这恐怕也是上半年有11个城市二手房价格转跌的原因之一。

所有的总结都是为了展望。对下半年的展望,放到楼市里,就是预测的代名词。我讲过,预测正如卜卦,猜中了也只是侥幸中奖而已。但作一些理性分析是可以的。

我选择两个关键词,融资与投资。

房地产融资,倒是比楼市更多一些戏剧性。融资环境哪怕只是轻微的波动,房地产市场主体的感受也是剧烈的。对30家千亿级以上房企来说,1个百分点融资利率的变化,影响的可能是数亿的毛利润。不紧张是不可能的。

如你所知,房地产融资正在收紧。去年下半年以来,一批住房租赁专项债被叫停;今年5月,一批拿了高价地块的房企被列入有关监管部门的特别关注名单;6月,房地产信托受到银保监会的窗口指导,余额增长需要严格控制,近日更传出几家信托企业暂停房地产信托项目的消息。随之,有的房企被曝新的融资利率高达15%。

我个人认为,短时间内,中小房企融资渠道仍将受抑制,融资成本呈上涨趋势。但整体看,房地产融资是有保障的。不排除收紧之后又略为放松一点。为了保持房地产市场的稳定健康发展,也必须给予基本的资金保障。我再次呼吁不宜出台有杀伤力、普遍适用的房地产金融政策。

房地产投资,将围绕10%左右波动。2018年房地产投资的增幅是9.5%。今年1-4月投资增幅较高,是去年底在建项目较多的拉动所致。但今年在棚改投资压缩的背景下,房地产投资要保持11%以上的高增长是不可持续的。

从二季度房企积极拿地的情况看,下半年房地产投资也不会太差。毛盛勇说,下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。在这样的情况下,房地产投资不会出现大起大落。我个人觉得,目前看房地产投资不会拖GDP的后腿。如果国务院部署的旧小区改造三季度就能启动,还能从侧翼拉动一些与房地产有关的投资。但下半年,房地产从业人员可能记住的,还是那两个字,平淡。