史上最严表态来了,楼市调控能否打破“三年定律”?

核心提示:未来两年,楼市调控一定会有变化,至于是进一步冰封,还是渐进式放松,则要看经济走势以及国内外环境变化。来源:国



未来两年,楼市调控一定会有变化,至于是进一步冰封,还是渐进式放松,则要看经济走势以及国内外环境变化。


来源:国民经略(ID:guominjinglve)

作者:凯风君


有些表态具有一锤定音的效用。


这两天,从新华社到《人民日报》海外版再到住建部门,集体对外发声:


楼市调控不放松,绝不会允许房地产调控半途而废。


这不是相关部门第一次表态,但在如今调控放松谣言泛滥的背景下,这种集中表态无异于对外宣示:至少短期内,楼市调控不会放松。


过去的楼市调控,很少有撑过三年以上的,这一次会否有例外?


01

楼市调控:这次真的不一样


这一轮楼市调控,与过往都不一样。


从1998年开始,中国住房市场化已经走过20年的历程。这20年里,楼市调控从无到有,从小到大,从简单限制到全面管控,从一二线城市到三四线城市,楼市调控的覆盖面、限制范围、持续时间,从来都没有如此庞大。


说是“史上最严”,并不夸张。


一个是调控频次之高,覆盖范围之广,前所未有。


自2016年以来,我国累计有100多个城市出台调控政策,累计调控超过600次,平均每天1次调控。


而在2014年之前,全国仅有40多个城市出台了限购政策,调控范围从来都没覆盖到三四线城市。


第二个是,楼市限制之多,前所未有。


以往楼市调控,往往诉诸于限购限贷等传统手段,这一轮不仅限价覆盖到几乎所有城市,还引入了限售这一杀手锏,并迅速成为各大城市调控标配。


与此同时,与以往简单的限购相比,这一轮不仅限制个人,而且限制企业,不仅限制家庭,而且限制未成年人、离婚购房以及人才落户购房。



从限购限贷到限价限售,从限制个人到限制企事业单位,从限买房到限卖房再到限土地,几乎能限制的都被限制了。


在中国20多年的楼市上行周期里,房产交易从来没有被限制这么多。


02

楼市环境:这次也不一样


楼市调控是否放松,完全是视形势而定。


在过去,楼市调控有个“三年定律”,过去的楼市调控很难撑过三年以上。


原因是国内外经济形势迅速发生变化,楼市很难独善其身。更何况,楼市一直都肩负提振经济、拉动内需和土地财政的三重任务,一遇到问题就放开楼市,这是自然而然的选择。


那么,这一次是否有例外?


首先,国内外环境不同于以往。


无论是2009年还是2015年的楼市调控大转向,背后都没有国际环境的掣肘,无论行政政策还是货币政策,都有相对较高的独立性。


这一次的不同在于,贸易争端白热化的趋势尚未缓解,而美联储加息缩表的节奏也未转变,这就意味着大放水的空间严重受限,试图依靠放水刺激楼市的可能性相对较小。


其次,楼市所处于的发展阶段不同。


2008年时,无论经济增长、人口红利还是城镇化红利,都支撑着房价进一步上行。


2014年时,人口红利已经不复存在,经济增长已经进入并将长期处于L形区间,城镇化红利也越来越弱,唯一有支撑的则是居民手中的六个钱包,家庭部门加杠杆的空间被利用起来。

这一次,一切都发生变化。


人口红利、经济高速增长潜力都不复存在,城镇化红利进一步削弱,放水的空间有限,居民的六个钱包也被掏空,棚改只剩下最后的2年收官期……


这种背景下,楼市继续上行的空间严重受到束缚。


03

楼市冰封,房价维稳


无论是国内外经济环境,还是楼市自身所处的发展阶段,都决定了,刺激新一轮暴涨,得不偿失。


同时,楼市在经济体中举足轻重,牵一发而动全身。如果房价暴跌,势必连带影响金融系统,甚至带来全局性金融风险,因此房价大跌显然也在防范之列。


所以,剩下的选项只有八个字:楼市冰封,房价维稳。


楼市冰封的逻辑并不复杂,我们在《楼市冰封期》一文里有详细分析。


既要限制需求,也要限制供给,更要限制整个市场的自由交易;


既要防范资金快进快出造成的剧烈波动,也要防范楼市风险波及到整个经济体中,同时为长效机制落地提供时间。


房价维稳,则是楼市冰封之下的不二选择。


所谓房价维稳,就是既要遏制房价进一步上涨,又要防范房价大跌。


在遏制房价上涨方面,早在7月份的重要会议中,“坚决遏制房价上涨”的表态就异常坚定。


与以往“坚决遏制房价过快上涨”所留出的弹性空间相比,少了“过快”两字,就意味着没有操作空间,遏制房价上涨的问责之锚异常清晰明确。


如今随着楼市巨轮转向,多地告别暴涨模式,房价下跌态势愈发明显,“防范房价大跌”就成为新的重点。


就在上周,广州放宽外围郊区限价门槛,楼盘可按真实成交价进行备案。舆论纷纷误读为“广州率先取消限价”,他们没看到这一兜底性条款:备案价调整后,不得随意上涨更不能擅自降价。



同时,在全国多个地市,一些楼盘因降价引发退房维权事件,随后开发商遭到当地主管部门约谈,部分楼盘悄悄调回原价。


房价维稳已成为地方调控重点。


04

房价维稳的“度”


当然,同样在讲房价维稳,但“稳”在何处,不同层级的底线不尽相同。


对于地方来说,土地财政依赖是第一位的。


在全国一二线城市里,土地财政依赖度超过50%的城市,占了将近一半。如果房价持续下跌,土地市场凉凉,那么卖地收入显然受到影响。



对于部分省份来说,房地产对于经济堪称支柱。


如果失去房地产的刺激效应,高经济增速就难以维持,这些地方同样不会乐见楼市调控的可持续性。



所以,目前已有不少地方试图放松调控,然而决策层仍在强调“决不允许楼市调控半途而废”。


这就是区别。


地方存在土地财政等利益诉求,而决策层更看重整体的金融风险。


只要楼市调整不至于影响到银行系统,降价不会对经济增长带来进一步的负面影响,那就没有任何理由放松调控。


一般而言,不超过首付比例的下跌,就不会带来太大的金融风险。


05

未来调控大推演


楼市调控,充斥着央地博弈、部门博弈以及行业博弈。调控向何处走,不仅要看经济形势如何演变,也要看博弈能在何处达成平衡。


其一,只要经济不出现严重下滑,或者贸易争端能够暂时缓和,决策层对于楼市的定调就不会发生变化。


其二,如果经济形势进一步下探,国内外环境日益严峻,那么房地产可能会是最后无奈之下的选择。刺激基建、减税乃至更大力度的改革措施,具有优先性。


其三,如果房价出现大幅调整,乃至引发一系列问题,楼市调控的围栏也会逐渐宽松。在此期间,楼市冰封,犹如拆雷,以时间换空间,直到长效机制出台,这是最大的公约数。


所以,未来两年,楼市调控一定会有变化,至于是进一步冰封,还是渐进式放松,则要看经济走势以及国内外环境变化。




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