8块黄金地皮降价20亿!多地房贷首现松动,释放什么信号?

核心提示:两个月前,被坊间称为太原的“史诗级土拍”遭遇流拍;10月25日,8宗地块降价后再次出让,最终央企华侨城以总价

两个月前,被坊间称为太原的“史诗级土拍”遭遇流拍;

10月25日,8宗地块降价后再次出让,最终央企华侨城以总价116.017亿元将其全部包揽。

8块“黄金地”降价20亿


据悉,这8宗地块为太原煤气化公司原用地,均毗邻西中环、九院沙河快速路、南内环等城市主干路。


图片来源:住在龙城网


此次调整后的起拍金额为108.017亿,较之前的130.82亿元起拍价减少了约22.8亿。华侨城将其一举拿下,总成交价达116.017亿元,楼面均价4055元/平方米。


出让文件显示,宗地块为编号SP-1842至1849,用地性质以住宅、商业为主,以养老、教育等社区配套地块为辅,总出让面积为82.71万平方米(约1241.61亩),总建面约289万平方米。


由于土地面积大、金额高、位置好,这次拍卖被媒体称为太原的“史诗级土拍”。

 

然而就是这样一片“风水宝地”,在今年8月10日第一次推出的时候,竟然遭遇了流拍。这对于太原来说,无异于当头一棒。

 

不过短短两个多月后,形势发生了逆转。总部在深圳华侨城显然有备而来,通过其旗下的天津公司进入太原,一举拿下了这8块土地。当然,这一次太原官方也吸取了教训,主动调低了起拍价格,8宗地块总起拍价从之前的130.82亿元减少到了108.017亿元。

 

在昨天的拍卖中,华侨城基本上没有遇到“实质性对手”,顺利将八宗土地揽入怀中。

 

上图:太原国土局网上,对这一事件浓墨重彩的报道。

据记者了解,本次参与土拍的房企仅华侨城一家,8宗地块分开拍卖,约10分钟就有一宗地块成交,进展十分顺利。


而上述8幅地块首次出让时,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但却因出价不达拍卖底价,没有交易成功,另外6宗地竟无人报名。

116亿元的卖地收入,你知道这对于太原市意味着什么吗?

根据太原统计公报,这个省会城市2017年全年的一般预算内财政收入也才只有316亿元。有了这次卖地收入的支撑,太原的财政至少在两年内比较好过了。

 

受华侨城在太原“抢购式拿地”等消息的影响,今天A股房地产板块开盘大涨,到上午10点半,整个板块上涨了4.4%,位居所有板块第一,其中华侨城A股上涨一度逼近6%。

"调控放松"传言引发地产股暴涨!人民网紧急辟谣


10月26日早盘开盘,沪深两市在房地产板块带动下双双高开,卧龙地产、荣丰控股等16家纷纷涨停。


地产股暴动,归因还是在近期的楼市传闻上。最近几周,有关“取消限购”的谣言不断发酵,先是厦门、长沙取消限购,再到“国务院要求年内放开限购”,基本都是旧闻炒作。


其中影响最大的当属“房地产市场解开限购”的传闻。不过26日早间盘前,人民网已对这条消息紧急辟谣,地产股反应稍有滞后,涨幅在十点后开始向下大幅缩窄。

面对市场情绪的大幅波动,地产板块仍有8家个股涨停。在板块表现上,也涨幅居前。

今日早间,据人民网报道,向权威部门求证获知,近日自媒体传播的关于“房地产市场解开限购已经箭在弦上”的分析观点并不属实。

至于消息的源头,则是房产营销号等自媒体发布文章称,2018年底之前,目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策,均应废除。这则消息的解读来源于国务院5月14日的文件,且并非是房地产相关,而是关于产权保护、规范性文件清理工作的通知。该消息早在2018年5月已被辟谣。



无独有偶的是厦门等地的放松限购传闻,也是旧闻新炒。十一后,微信微博炒作的“厦门楼市全面取消限购”消息。厦门市国土资源与房产管理局16日发布辟谣信息,表示该信息属2015年1月的旧闻,目前厦门市限购政策并未取消。


至于长沙济南的“取消限购”,属人才及落户政策。

北京、广州等多地房贷首现松动!利率微降,放款加速!

21世纪经济报道记者了解到,目前北京地区房贷主力银行四大行的房贷利率与此前持平,但个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。


民生银行北京某支行个贷经理向21世纪经济报道记者表示,此前首套房贷利率为基准利率上浮20%,10月以来,下调为基准上浮15%。


广州某房产中介经理对21世纪经济报道记者表示,10月以来,中国银行下调首套房贷利率,从上浮15%下调为上浮10%,目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。


21世纪经济报道记者与广州地区多家银行分支行相关业务人士核实发现:


目前工商银行、农业银行、建设银行、中信银行等广州地区首套执行基准上浮10%,与此前持平;


而光大银行、民生银行执行首套上浮25%,较此前下调了5个百分点。


杭州的房贷利率也有所松动。


21世纪经济报道记者获悉,10月以来,四大行中工商银行和中国银行的部分网点,在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前,四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。


股份行和外资行中,中信银行、汇丰银行也对房贷利率进行了下调。 一股份行杭州某支行个贷经理对21世纪经济报道记者表示,除了房贷利率有所松动外,放款速度也有明显提升,此前需要排队一个月左右等待放款,近期可以做到最快一周放款。


此外,21世纪经济报道记者还了解到,佛山地区的部分银行分支机构,如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率,下调幅度在5个百分点左右。


某国有大行佛山地区个贷业务人士对21世纪经济报道记者表示,10月以来,房贷利率暂时有所缓和,不过难言长期趋势。


他指出:“毕竟政策没有转向,目前行内额度比较充足,可以加速放款,利率有所松动。但如果额度用完了,也有可能相对收紧。


南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。

调控放松?想多了


至少从目前看来,中央与地方对楼市的调控力度并没有放松。甚至已有超50个城市发布了各种房地产监管政策加码通知;重点整治投机炒房,垄断房源,操纵房价、房租等违法违规行为,预计楼市调控将继续升级和深入。


据中原地产统计数据显示,今年内楼市调控已超400次,较2017年同期上涨近80%。特别是7月底政治局表态“坚决遏制房价上涨”以来,稍有升温的房地产市场已再度遇冷。


房价方面,从国家统计局发布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,一线城市商品住宅销售价格环比下降,二线、三线城市房价涨幅也有所回落。

同时楼市观望情绪浓厚,市场成交量大幅下滑,银行为在年底争抢客源,所以房贷利率见顶回落是正常现象。

这并非楼市调控放松信号。因为房地产开发贷款、信托融资仍然受到严格限制,部分地区二套房贷利率还在上浮,差别化信贷并没有放松。

那么此时此刻,谁最希望楼市调控放松?

比较明确的,一个是遭遇降薪、待遇腰斩的房产中介,还有则是资金链短缺的开发商。放出的烟雾弹是假,但各方博弈则是真。

无论是购房者还是股民们都不要听风就是雨,一定要理性判断。

楼市的政策底已经出现?

今年以来,土地市场呈现出整体降温趋势,土地流拍或以底价成交的现象时有发生。


中原地产研究中心统计数据显示,今年1~7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。而且一线城市即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。


就太原来看,去年“供不应求”的状态已不复存在,企业拿地日益理性。


房天下数据显示,2018年1~9月,太原市共推出各类用地160宗,共计759.7万平方米;成交各类用地127宗,共计516.8万平方米,同比增加68.08%;共收入土地出让金178.0亿元,同比下降16.48%。前九月,太原市各类用地楼面均价为1318元/平方米,同比下降26.86%。


数据来源:房天下


在严跃进看来,现在土地市场整体降温了,房企如果有比较好的拿地资金,拿地机会还是比较好的。


宋丁则分析称,此前的土地流拍对太原来讲有些大伤元气,所以此次才大幅降价出让。他表示:


整体来看,太原经济发展比较滞后,急需大规模的城建改造,此次土地出让也是巩固城市发展的结果;其实今年太原楼市还有一个补课的过程,整体房价出现了一定的上涨。

知名财经评论员刘晓博认为,自2016年9月30日本轮调控开始以来,楼市调控方式越来越多,政策管控和执行力都显著增强。

 

当上涨压力比较大的时候,政策会压下来;当市场变冷,下跌压力变大的时候,政策也可能顶上来。总之,房价短期看需要稳住,中长期看则要走慢牛行情,上涨速度参考“M2增速、CPI增速、GDP增速、居民收入增速”这几个因素。

 

现在,全国楼市在变冷,经济下行压力在增大,政策开始托底。

而敏感度最高的,当然是国有房企。最近万科在环京接盘华夏幸福,以及此次华侨城在太原“抢购式拿地”,都是重要的市场信号,它们跟广州、杭州、厦门降低落户门槛,以及央行的降准等,构成了当前市场转向的信号。

 

当然,楼市跟股市不同。政策底出现,不意味市场马上反弹;如果出现强势反弹,调控政策还会加码。总之,房价要稳住,成交量可以放大,这才是重点。

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