10年的等待,房价再下跌!

核心提示:来源:华商韬略 hstl8888,作者:赵建勋这一次,开发商还能有2008年的运气吗?刚过去不久的这个黄金周

来源:华商韬略 hstl8888,作者:赵建勋

这一次,开发商还能有2008年的运气吗?


刚过去不久的这个黄金周,对开发商来说,有点糟心。


不但传统的“金九银十”泡了汤,杭州、上海、厦门、广州等地的不少购房人,还因为“刚买的房子瞬间割肉”,围堵售楼处,高喊退房。


10月4日,江西上饶碧桂园的多个楼盘突然降价,从10000元猛跌至7000元,有业主按揭还没办下来就亏了二三十万。


愤怒的购房人,蜂拥着冲撞售楼处大门,往里面扔鸡蛋。


这一幕对开发商而言,并不陌生。早在十年前,杭州万科的业主,就因为开发商主动降价,砸毁了售楼处。


当时,很多业内人士幸灾乐祸。可没过多久,楼市就量价齐跌,之前看笑话的那些开发商纷纷加入打折甩卖的队伍,甚至比万科降得更狠。


01

被打破的不跌神话


历史的轮回,有时候让人不得不惊叹。


在2008年,万科售楼处被砸之前,内地楼市刚经历了一场近十年的大牛市。


亚洲金融危机后,为了提振经济,房地产被列入刺激内需的支柱性产业。随后取消的福利分房制度,更是点燃了人们被抑制了几十年的购房欲望。


数据显示,从1998年到2007年,国内楼市均价从2000元出头,一路上涨到近4000元。



同一时期,美国也经历了一场楼市大繁荣。


但这一切都在2008年的次贷危机中画上一个句号。那场风暴席卷全球,中国也未能幸免,不但出口猛跌,国内楼市也跌入谷底,成交量遭遇腰斩。


危机发生后的半年内,北京房价累计跌幅达13.6%,广州60%以上的楼盘降价,房屋交易量萎缩近3成,土地频频流拍。


深圳房价更是暴跌,从1.6万元跌至1.1万元。有楼盘甚至从最高价20000元坠落,最后以9000元甩卖;还有楼盘开出不到5000元的起价,创下了当时深圳市的最低纪录。



一个被维系了十年之久的房价不跌神话,从此被打破。降价、甩卖、救市……大量利空消息扑面而来。



02

2008:地产商的梦魇

尽管日本楼市大崩盘的殷鉴不远,但长达十年的大牛市,还是让很多人,包括开发商误信了“房价不跌”的神话,以致于神话破灭的那一刻,很多人措手不及。


对开发商来讲,危机之后的资金链紧张,是最为痛苦,也最棘手的一件事。


前不久,寒冬中的万科喊出了“活下去”。但这并不是万科第一次喊空,早在2007年底,王石就抛出过“拐点论”,称房价的拐点已经来临。


当时,潘石屹的判断是,万科的资金链有点问题,要通过降价来加快回笼资金。


这个判断后来变成了现实。2008年,万科率先在全国降价15%至30%,当年就创下479亿元的销售纪录,并一举坐上中国房地产行业的龙椅。


但万科也因为降价,遭到全行业的口诛笔伐。


作为房地产行业的先驱,世茂地产在许荣茂带领下,一度做到了全国十强。但在2008年的金融危机中,也未能幸免,资金链一度出现险情。


压力之下,世茂地产不得做出大刀阔斧的改革,先是一轮管理层大换血,之后是管理上的各种变革,更加注重成本控制,以及现金流和质量的考核。


即便如此,也未能完全扭转世茂地产的颓势,其在国内市场上也愈发低调。


绿城曾是房企中的品质典范,同时也以“不断融资、不断拿地”的激进风格闻名业内。


从2006年到2008年,短短两年时间,其土地储备就从800多万㎡猛增至2520万㎡。高增长的背后,是绿城高达140%的杠杆率。


然而,2008年的危机打乱了绿城的节奏,高企的负债迫使其不得不卖地求生。


当年4月,绿城紧急出售了杭州和上海的两个地块,仅上海地块就损失1.5亿元。而这两个地块是一年前刚刚高价拿下的。


为了设立“绿城1号”房地产投资基金,缓解资金压力,绿城还与信托公司签下条件苛刻的协议,不仅要将杭州、无锡两个项目公司的部分股权作为抵押,还要将无锡公司近一半权益出售给对方。


绿城的这次““生死债劫”,在当时震惊了整个地产界。事后,公司创始人宋卫平也不得不承认,之前做得不够稳健,高速度、高负债的发展模式是一种错误。


但绿城还不是最惊险的。在那场危机中,恒大老板许家印才是最闹心的。


2006年,许老板为了吃下更多土地,从美林、德银融资10亿美元,并计划到香港上市。但2008年金融危机爆发后,恒大的IPO计划不得不搁浅。


当时的恒大,有37个项目待开工,资金缺口达120个亿,许家印面临要把恒大拱手让给海外投行的境地。


危急时刻,许老板不得不跑香港,陪着新世界发展创办人郑裕彤、华置主席刘銮雄等香港地产大佬玩了三个月扑克,用诚意换来了对方的注资。



与此同时,恒大还在国庆节期间,降价“甩卖”全国18个精品楼盘,迅速回笼资金自救。


最终,恒大挺过了2008年的寒冬,避免了“被收购”的命运。



03

及时的“四万亿”

就在地产商们身陷水深火热之中,要死要活的时候,政府推出了“四万亿”救市计划。


这四万亿的初衷,当然不是房地产,而是用投资拉动经济,振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业,避免经济出现断崖式下滑。


但这个大胆的计划,还是极大地提振了整个房地产行业。


各地政府为了维护楼市稳定,防止楼价过度下跌,相继出台了房地产救市政策,使得更多热钱涌向了楼市。