年轻人快被压榨干了!比高房价更可怕的是,连房租也交不起了

核心提示:中国基金报 泰勒最近,房租上涨的新闻刷屏了。2018年上半年全国各地出台近200次的房地产调控举措,7月31日召开的中央政治局会议更是将房价调控由“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。可能当你在朋友圈高高兴兴转发了“房价被严控”的消息之后,转眼你的房东就给你打电话要涨房租了。下个月房子该续租了,你看租金是不是涨一点?你考虑一下好...

中国基金报 泰勒


最近,房租上涨的新闻刷屏了。


2018年上半年全国各地出台近200次的房地产调控举措,7月31日召开的中央政治局会议更是将房价调控由“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。


可能当你在朋友圈高高兴兴转发了“房价被严控”的消息之后,转眼你的房东就给你打电话要涨房租了。


下个月房子该续租了,你看租金是不是涨一点?你考虑一下好吧,不能接受的话这个月就要找找房子。


房子买不起可以等,但没想到连租房子也交不起了是怎么回事?


北京房租在房价的静默中上涨


7月北京租赁市场进入旺季,房租大幅上涨让政府、市场、租客都措手不及。


据贝壳研究院数据,2018年7月北京市场成交节奏持续加快,单平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。


近日,北京天通苑的陈先生以网名“仙翩”在水木社区发帖,帖子称,欲以7500元出租三居,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说要比自如高300元,几轮过后,蛋壳给到10800元。

 


一石激起千层浪,该帖子一出,一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。

 

网友Leonardo:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。


#买不起变租不起#迅速变为微博热门话题,截至8月17日上午,话题讨论量已达1万,阅读量已达3532万。


很多人都在微博上吐槽,“没有高房价,哪来的高房租”,“如果有一天我突然离开北京了,一定是房租涨价到租不起了”……


中国经济网甚至验证了一下,找到了“实锤”。


中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,他透露,这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的,谈价过程如下:


房东报价 6500元

↓↓↓

链家报价 7500元

↓↓↓

李先生报价 8000 元(签三年)

↓↓↓

最终的成交价比房价的出价高出23%!


深入交谈后,李先生还表示这套刚刚拿下的房源,他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用,头一年的分红将在1万左右,后两年收入无疑将更多。

 

从装修到可入住,中介李先生表示,“十天之内便可完成!“,随后,便可挂在平台上供租户选择。


“房子面积够大,我打算给每个房间建独立卫生间,这装完之后,按3300元租出去,肯定抢手!” 李先生显得有些开心,这样算来,这套房月收入将达13200元每月,比8000元的成交价凭空高出65%!达到房东预期的价格6500元的200%!


资本力量成为房租上涨的一个推手?


一般来说,自如会与房东签订3年-5年不等的长期托管合同。


自如提供给房东的价格一般低于市场出租价格(幅度大约是1000元/月左右,主要包括翻新成本),3年托管模式中价格固定不变的,5年托管模式中每年给房东的租金上浮5%。为了避免可能的租房纠纷,不少想长租的房东为省事将房屋进行托管。托管房源后,公寓运营商往往会进行一系列装修后再出租或整租,与租客的合同大多一年一签。


房屋品质提升的同时,装修及管理成本也就转嫁到了租客身上。在这一过程中,公寓运营商收取一定的管理费用,若租客或房东违约还将产生违约金,以往一锤子买卖的中介费模式变成了现金奶牛还可吃差价。这使得长租公寓运营商有动力持续“圈地”。


恒大研究员副院长夏磊撰文指出,资本在此轮房租上涨中也有一定作用。


在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。


当前,很多长租公寓运营,都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下,激进的拓展房源、抢占市场。


某公寓创始人曾表示,公司即将完成新一轮融资,而这些钱将全部用于公司在全国范围内的扩张,甚至不计成本。


如此激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。


而各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。


大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。


而这,就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。


 “一旦资本选定了谁,往后只会在其上不断加注,后来者是没有活路的,怎么都融不到钱。”一位创始者曾如此感慨。“烧钱”烧出了行业壁垒,烧出了行业定价权,资金实力不够雄厚的公司要么无法入场,要么最终只能旁观。


我爱我家炮轰自如蛋壳推动房租暴涨

比P2P暴雷更严重


8月17日,在一场电话会议中,我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。


“我爱我家旗下的相寓不会干,因为没有融资,没有资本市场的压力,我们是长租公寓领域中唯一盈利的企业。”胡景晖说。


有媒体测算,通过比较杭州同一小区、同一户型的自如与非自如房间的差价可以得出,自如用简单装修+打包管理费+租金月付的变相高息贷款模式,将年轻人的租房成本直接推高接近了20%。



胡景晖认为“自如、蛋壳等长租公寓,因为有资本的支撑,从市场上不计成本疯狂收房子,再转嫁给承租人,推高了房屋租金。”他还特别强调,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新的居所。


“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。”胡景晖直言。贝壳研究院联合21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,目前已有多家长租公寓“阵亡”,主要原因是资金链断裂。


在胡景晖看来,租购并举本身是一件好事,完善并发展租赁市场也是好事,但资本的大规模进入扰乱了市场的发展。“大规模抢房源刺激租金上涨,就是直接的表现。”


恒大研究院夏磊认为:


与争抢房源、房租上涨相伴而生的,是运营机构的经营风险。在激进扩展期囤积的房源,底租可能过高,面粉与面包价格形成倒挂。经营管理不善、融资成本偏高的租赁机构很可能没有足够的现金流来覆盖成本,构成实质性违约。最终留下租赁市场的一地鸡毛。


针对长租公寓推高房屋租赁价格,自如发布官方声明表示:不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。


此外,自如还认为,长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。

8月16日晚,央视播出的《新闻1+1》栏目,将其原因归纳为以下几点:

 

第一,季节:毕业季、求职季、开学季叠加,季节性因素导致租房需求大增。


第二,业态:90后成为租房主力,更追求品质生活,租赁业态升级换代,结构性上涨。


第三,调控:楼市调控升级,部分有购房计划的人群,没有购买资格和能力。


第四,竞价:业主房租预期提高,中介竞价推波助澜。


第五,炒作:个别中介公司提前囤积区域房源,炒作个案误导市场。


第六,资本:资本推动下,将中低端租赁房源改成中高端,事实上拉高了租金价格。


第七,供给:一线和二线城市总量不足与结构失衡的矛盾。