成长性Top3、机构频推,这家房企厉害了

核心提示:内地房企要获得香港投资者的青睐,并不是一件容易的事。这一方面是因为内地房企的开发模式与香港不同,投资者需要...

内地房企要获得香港投资者的青睐,并不是一件容易的事。这一方面是因为内地房企的开发模式与香港不同,投资者需要花时间取得认同,另一方面则由于对规模的追求,而往往被香港投资者视为“激进”。

近期,一家成长性Top3,在H股上市的房企——融信中国(3301.HK),受到香港资本市场的青睐。日前,海通国际和中投证券分别发布报告,表示在港上市的融信价值被低估。

2017年,融信实现销售额502亿元(不含合联营公司),过去三年的复合增长率达到77.7%。按照目标,今年融信将完成1200亿元的销售规模(含合联营公司)。

要知道,今年的房地产市场已呈现出明显的“小年”特征,大型房企对销售业绩虽有期待,但目标增长率并不高。且融信的负债率被认为偏高,在融资渠道收紧的环境下可能受到影响。

那么,融信究竟是怎样征服苛刻的投资者的?

销售、利润双双看好

海通国际是近期首个看好融信的机构。该机构认为,“公司主席在去年末主动增持,意味着经营风险不大”。

2017年11月,欧氏家族在一周内连续两次增持融信股票,增持后的持股比例为67.84%。这一动作发生在融信被市场看空,股价下跌之时,对投资者的信心有极大的提振作用。

公司发布的2017年年报,更是打消了很多人的疑虑。去年融信实现营业收入303.41亿元,同比增长166.82%;毛利50.240亿元,同比上升118%;净利润26.46亿元,同比增长55.4%。融信中国已初步完成全国化布局,形成了海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市七大核心城市圈。

真正令海通国际看好的,是融信规模和利润的前景双双向好。该机构指出,融信在2017年合约销售排名前30,2018年可售货值超人民币1700亿,相信行业排名上升会加快;公司过去仅一家机构覆盖,价值尚未被发现。

海通国际还预计,融信2018-2020年毛利率将保持在21-27%,核心净利润复合年增长率为42%,优于28%的行业平均水平。

由于融信的权益土储达到1300万平方米(总储备超过2300万平方米),海通国际预计,公司资产净值 (NAV) 很快超过600亿港币。凭借2018年按年高速增长的合约销售,以及配售后改善的股份交易流通性,融信目前的股价折让并不合理。

中投证券 (香港) 则在研报中维持融信“强烈买入”的评级。其理由同样在于对规模和利润的同步看好。

中投证券指出,截至去年,融信的土地储备中,有60%位于一二线城市。公司可售货源充足,优质项目布局确保未来销售。

此外,融信项目的中高端定位和土储布局皆对毛利率有正面影响,有效提升未来利润水平。中投认为,2017年,撇除收购海亮导致的重估影响,集团毛利率实际增幅2.1%至22.8%。

因此,公司的毛利率有能力维持在20%以上水平,主要因为集团未来有大量项目开盘和结转,过去须以高周转提取现金的营运模式不再,项目售价的议价能力将有效提升。

“联合开发”破解负债难题

销售是业绩之本。在销售规模得以保证的前提下,融信的其他业绩指标都将得以改善,比如负债率。

由于过去几年一致维持扩张势头,截至2017年末,融信的负债率达到159%,属于上市房企中的偏高水平。但经过一系列的债务置换动作之后,融信的长中短债的比重为2:1:1,只有25%比重的一年内到期债务。

尽管如此,这一情况仍然引发了管理层的重视,融信中国董事、首席财务官曾飞燕在业绩会上称,计划2018年年底将净负债率降至100%以下,2019年年底控制在65%左右。

对于继续致力于扩大规模的融信来说,如何有效降低负债率?管理层的“药方”在于,“通过销售、控制负债增长和引入战略投资者以消减负债比率”。

“联合开发”是融信一直以来的策略,权益土储占比54.68%的数据也证明了这一点。据悉,除了收购海亮旗下两家公司股权之外,融信的合作开发模式一直在延续,其中与一线房企的合作,大大打开了溢价空间。截至目前,融信已分别同万科、绿地等一线开发商进行项目合作开发,且从实际效果来看,强强联合效益明显。

中投证券认为,与大型房企联合开发,有助于融信获得财务资源,减少单一项目风险,保持合理负债,从而允许集团参与更多的项目,获得更大利润。

与此同时,销售的顺畅则直接带来现金流,从而不断减缓负债压力。

公告显示,今年第一季度,融信中国总合约销售额约为人民币约223.5亿元,总合约建筑面积约为106万平方米,销售均价约为21053元/平方米。在易居克而瑞发布的前四月销售排名中,融信已经跃居第25位。

由于一季度就实现了去年全年销售规模的接近一半,有机构分析,按照这一势头,今年融信的销售规模将继续保持较高增长率,并在突破千亿规模的同时,实现既定的销售目标。如此一来,负债率的问题便迎刃而解。

从中长期来看,中投证券认为,集团旗下大量项目将于未来3年推盘和完工,大量销售资金将回归集团手上以赎回其负债,有助大幅降低其负债比率。

“有些机构仅以负债率和增长水平来判断企业的‘安全’与‘稳健’,但实际上,这些压力都可以被优质的土储和卓越的运营能力所化解,并实现特定条件下的‘弯道超车’。”某券商分析师表示,这种能力的获得,既有赖于企业一直以来的开发运营积淀,也来自对市场大势的准确判断。

本文不构成任何投资建议