深圳城中村之困:改造带来租金上涨

证券时报记者吴家明

握手楼、路边摊、市井的喧嚣……深圳的城中村看起来千篇一律,每天却上演着不同的故事。只是,开发商大举抢滩深圳城中村的改造,一场全民话题来得那么突然,那么激烈。

根据深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一。城中村作为最大的供应体吸引众多来深就业创业的青年居住,但因硬件设施和配套服务等短板也令人头痛。2017年11月,深圳出台了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》,提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村综合治理,消除城中村各类安全隐患。

不同于大拆大建的城市更新,万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,一场改造之风已经吹到了深圳许多城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。

在福田区玉田村,记者与多位租客和“二房东”进行了交谈。“我在去年租的单间大概有30平方米,租金1700元,最近到期之后房东直接加到2500元,虽说房东每年年底或者过完年都会涨,但最近都直接拿附近正在改造的公寓说事。”租客黄先生说道,“我一个月工资收入5000元左右,要拿2000多元租城中村,有点难受。”另一边,“二房东”陈老伯则说,“旁边改造后环境好了,每平方米的单位租金肯定上涨,我们加租不是很正常嘛?其实,我们也很无奈,原业主也要加租。”

由此可见,一些房企或者机构进驻城中村进行改造,或许还是会带来一些连企业自身也难以控制的结果:变好的环境被一些“房东”当成加租的借口。

万科给记者回复的数据显示,“在福田玉田村,未改造的单房价格区间在1250~2600元/间/月,一房一厅或两房价格区间在2600~4000元/间/月,改造后的泊寓价格为1398~2498元/间/月(含家私家电)。”

在普通的租客面前,总租金和房源面积等都是要考虑的因素。有租客表示,城中村改造成长租公寓之后的公共空间虽然增多,但每套房源的面积却缩小不少,一些品牌公寓改造的方式也不一定适合一般住家需要。“我们每天为了生活奔波忙碌,并没有多少时间停下来思考生活品质的问题。对于相当一部分租客来说,在城中村这个特殊而普遍存在的空间里,能享受到低成本的生活反而就是一种保障。”谈到租金,黄先生显得有些感慨。

在龙华东泉新村,租客王波对周围多个城中村出现的改造显得有点担心。“我现在租的一房一厅月租是1000元,去年租的时候是920元,这个涨幅还能接受。现在村里一些店面出现关闭的现象,我们都很怕是要启动改造的迹象。龙华红山的房价可以说是整个龙华片区之冠,大拆大建之后的房价可以想象,即使是局部改造,城中村的租金肯定也会上涨不少。”

深职院房地产研究所所长邓志旺表示,万科的万村计划采用综合整治而不是推倒重来的办法,同时让低收入人群还有一个居住的地方,这是一个有利的探索。最让人担心的是,目前对于现有租户的保护是不够的。房企要进入改造,房东就会将租客赶出去,没有保证他们的权益,短时间很难去找到新房子。租金上涨也是担心的地方,改造还是有成本的,成本最终还是要体现在房租里面去,一部分的低收入人群可能承受不了这个成本带来的租金上涨。

假设一下,如果深圳的租金特别是城中村的租金普遍上涨,或许会间接抬高许多行业的成本。如何在不逆转这个大趋势的前提下,尽可能的维持城中村低成本的时间窗,这不但对城中村的租户有意义,也是所有参与方应该重视的问题。

最新消息指出,深圳市龙岗区拟计划通过合作将泊寓租赁服务公司部分房源纳入龙岗区住房保障体系当中,在充分挖掘现有新增供地建设、城市更新配建等筹集模式的基础上,探索创新,提出从存量住房加大安居工程。通过半市场化的方式,切实保障龙岗区企业人才及户籍人群的住房需求,而深圳市泊寓租赁服务有限公司正是万科集团旗下的长租公寓专营平台。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,深圳一手土地出让逐年减少,城市更新进度缓慢,因此在政府大力促进租赁市场发展的背景下,发展商非常乐意去参与,特别是可以趁此机会提前到庞大的城中村市场进行布局。不过,市场的事情交给市场去处理,政府应该做的是提供更多廉租房源,或者给中低收入人士提供租赁补贴,解除他们的后顾之忧,而不应该单纯去限制市场价格。

拆还是不拆,改还是不改,城中村显然是一个非常复杂的系统课题。