昨夜炒房客无眠!海南深夜祭出最严限购,数千亿资金被“闷杀”!

核心提示:最近的海南,似乎特别喜欢在楼市政策上放大招。4月13日,海南建省办特区30周年纪念日,收获了特区历史上最大的政策礼包。

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最近的海南,似乎特别喜欢在楼市政策上放大招。

4月13日,海南建省办特区30周年纪念日,收获了特区历史上最大的政策礼包。

4月14日,《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》发布,里面提出,在海南分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系,并推出了多重政策型优惠。提出“要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为”。

无数炒房客沸腾了,N多人后悔没在海南买房。

4月18日。海南龙华区观澜湖观园项目连夜开盘,引发抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场,及时叫停不规范营销活动,并依据现场调查认定的违规销售行为,给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。

此前,海南省已于3月31日先行将楼市调控政策升级至“全国最严”:非海南本省户籍居民家庭,在海南省范围内只能购买1套住房;且首付不低于七成;在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

谁知道一个月不到,海南在4月22在原有的调控政策上又加码了。

分析人士认为,此次海南发布的限购政策,条件异常苛刻,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段。这意味着,外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被闷杀的尴尬局面!

海南“最严限购”八大要点

4月22日)晚间,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》(下称《通知》)。《通知》在土地供应层面、购房资格、住房贷款、房屋销售等各个方面都有具体要求。本通知自发布之时起施行。

1、最严格的节约用地制度

确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

2、实施全域限购

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

3、外地落户家庭限购1套住宅

自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

4、补交个税or社保买房也不行

各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

5、关于引进人才的住房政策由省政府另行制定

在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中,也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”

6、非海南户籍首付不低于70%、5年后方可转让

非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

7、开发商要明码标价、不得分期分批销售

对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

8、对购房者、开发商、中介都有严格规定

对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。

对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业,依法依规严肃查处,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。

对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销经纪机构及人员备案资格,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在海南建设自由港之际,海南进行全省房地产调控较为严格,这也符合当前市场的预期,有助于稳定海南房地产市场,接下来,还要注意防范一些违规缴纳社保或虚假营销现场滋生。总体看,“房住不炒”的思路在今年海南自由港开放的节点得到了比较好的贯彻和落实。

限购措施为何主要针对外地人?

海南近几次出台的限购措施,为什么主要都是针对外地人呢?原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。

2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。

同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。

按三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。

这就不难解释为何海南省近几次出台的限购政策主要是针对外地人了,当外地人成为海南省购房主力,当房屋空置率高居不下时,海南省必须拿出应有的魄力去改变这一现状。

短期切断炒房路径,长期降温预期

当前,房地产仍是海南经济的支柱产业,对投资和税收的贡献都占了超过50%。

“海南是全域旅游岛,不是候鸟岛,不是养老岛,不是移民岛,也不是炒房岛。“海南现代管理研究院院长、海南大学教授王毅武表示。

从这次的《通知》中看,海南已经在逐步纠正财政过于依赖房地产市场的偏向。《通知》指出,要实行最严格的节约用地制度,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

严跃进指出,上述政策表明了海南一方面防范价格炒作,另一方面要保障自由港用地,有保有压,对于符合新时代海南产业发展的供地肯定要支持,对于简单炒作的房地产用地则要严厉管控,体现了“房住不炒”的思路在今年海南改革开放的节点得到了比较好的贯彻和落实。

“海南地域空间小,经不起资金炒作。”邹琳华表示,“按目前的政策,多数人都没有购房资格,炒作已经不太可能了。”

在他看来,用调控的手段切断炒房路径是一种短期的路径,时间一长,它的炒作热度就下降了,毕竟有发展潜力的区域也很多,近几年已经有雄安、北京副中心、粤港澳大湾区、海南自由港等,未来也还会有更多的区域获得国家的特别政策。

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