奇了!北京这种房子每平米比周边便宜万元!为啥没被疯抢?

核心提示:作为北京市调控房地产市场的重要措施,共有产权房从问世就引起了广泛的关注,其中最重要的一点就是其实惠的价格。

【21财经搜索综合自每日经济新闻、中国建设报(作者:牛慧丽)】

作为北京市调控房地产市场的重要措施,共有产权房从问世就引起了广泛的关注,其中最重要的一点就是其实惠的价格。

然而伴随着共有产权房的面世,“弃选”“爆冷”等尖锐词汇不断出现在这个诞生不到一年的新兴市场中。就在前几天,昌平区绿海家园的共有产权房项目的选房活动中,针对3300户东、西城居民的665套房源,居然还有部分剩余!值得注意的是,该项目销售均价1.8万元/平方米,而附近二手房价格均在3万元/平方米以上。

那么问题来了,在如此“优惠”的价格下,共有产权房为何还会出现弃购?

“弃选”多因不满意位置和户型

随着本月初昌平区绿海家园、中骏·四季家园和翡萃家园这三个共有产权房项目(第一批)摇号结束,4月13日,以上项目在朋博体育馆展开了为时七天的选房活动。

4月13日,北京下起了淅淅沥沥的小雨,平日并不热闹的朋博体育馆前却比往常多了不少人气。早上8点刚过,六七十人便陆续聚集在了体育馆前,或核对自带文件,或互相讨论户型、贷款等问题,为9点正式开始的选房活动做着准备。据了解,当天和第二天展开选房的是绿海家园项目中665套房源,面向的是东城区、西城区户籍无房家庭。数据显示,申购的东、西城区的家庭一共7111户,根据摇号结果,有3300户被通知按照顺序参与第一批选房。

在现场,每个家庭似乎都为这次选房做足了准备,大家拿出自己的笔记本对着房源展板勾勾画画、来回核对,看着心仪的房子是不是已被选走,备选的还有哪些,剩余选中的几率还有多大。在场的一对年轻夫妻表示,选房子可是一辈子的事,除了做户型功课,他们甚至还去项目现场了解房子的更多情况,就连哪一单元哪一层的采光情况和家中视野他们都做好了记录。而今天来参与选房的不少家庭都和这对夫妻一样,对房子信息如数家珍。

在本次选房活动中,南北通透的十号楼和十一号楼成了大热门,近200套房源在上午就几乎被选空。除此之外,四号楼和五号楼也被选走了约50余套房源,而剩余房源便略显冷清,很少有人问津。对于户型来说,项目中仅有的4套三居室在第一轮选房中就被一抢而空,两居室成了更多人的选择,一居室则排在最后。

值得注意的是,选房第一天购房者的积极性并不太高,1200个家庭只选取了约250套房源。不过有购房者表示,截至第二天选房结束,剩余房源便还剩100套不到。也就是说,3300个家庭共选走了500余套共有产权房,存在一定的弃选情况。昌平区住建委表示,该项目经过第一轮销售,剩余房源161套,将于4月27日组织东城区、西城区户籍无房家庭进行二次集中选房工作。

不少弃选家庭表示,最后放弃的原因主要是对房源的位置和户型不甚满意。由于是跨区选房,昌平区的绿海家园距离他们的工作地一般较远,有些上班族的通勤时间往返要将近4个小时。加之自己的摇号顺序不是特别靠前的话,也只能选相对不满意的楼层和户型,所以综合来看只有放弃这次项目。不过也有其他弃选人表示,自己还会继续等待其他的共有产权房项目落地,有合适的继续参与摇号。

共有产权房成交占比增加

对于共有产权住房会不会遇冷的问题,北京市房地产业协会秘书长陈志明确表示这是误读。昌平区的共有产权项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放,按照文件规定,区里有剩余的房源可以调配到其他区。昌平区住建委相关人士也公开表示,昌平区绿海家园三项目从4月2日项目摇号结束,4月13日才开始选房,弃选率70%无从谈起。

然而在共有产权房面世以来,不少购房者确实心存疑虑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,“大家购房心态复杂,既想买到便宜的又想买到地段好的,应当适当做些限制,才能规范市场环境。”

事实上,反映在数据上,共有产权房在新房网签中占比不断增加。

每日经济新闻报道,共有产权房已经成为2月份北京新房市场交易量的主力,3月中上旬共有产权房交易占到三成。据我爱我家集团市场研究院数据统计,2月中上旬的1057套网签里568套为共有产权房,82套为别墅,407套是其他新建商品住宅,其中共有产权房占比过半。3月中上旬共有产权房269套,别墅99套,其他新建商品住宅508套,共有产权房占三成。

此外,上述数据显示,3月中上旬成交量最多的五个新建商品住宅项目依次是中铁碧桂园共有产权房、京投发展璟悦府、京基鹭府、首创伊林郡和城建万科城,中铁碧桂园共有产权房以246套的成交量位居第一。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,2017年北京市新增土地供应里,共有产权房用地占去了很大比例,因此未来共有产权房将在北京新房市场上占有重要地位。一方面,共有产权房可满足中低收入人群的置业需求,增加供给,提升交易量;另一方面,共有产权房将有效拉低新房乃至整个北京的房价,从而稳定楼市。

不断加大共有产权房供应

中国房地产业协会曾发布消息称,所谓的“弃选率”并没有意义,而是要看到共有产权住房100%的销售率。从共有产权房销售的情况来看,还有众多的申请家庭在排队,共有产权住房是供不应求的,当前最大的任务是要加大共有产权住房的供应,并且把房子建好。

事实上,与商品房相比,共有产权房有很大的价格吸引力,这也是共有产权房相对于商品房性价比高的原因。

以昌平绿海家园这三个共有产权项目为例,单价在每平方米1.8万元到2.1万元之间,和周边每平方米3万的商品房相比,价格优势十分明显。

北京市住建委相关负责人也确认,共有产权房销售价格一般低于同地段、同品质普通商品住房的价格。其价格是以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素来综合确定。开发建设单位依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为±5%。

事实上,共有产权住房已成为北京市政策性住房的重点关注对象,相关部门也在不断加大共有产权房的供应。北京市住建委相关负责人表示,“照我市工作部署和要求,为加大共有产权住房的有效供应,从2017年到2021年,北京市将提供25万套共有产权住房,2017年已经完成全年计划的供应量,2018年会按照计划稳步推进共有产权住房供地相关工作。”

近日,北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》,纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个,涉及房源约17万套,其中共有产权住房3.9万套。

在供地方面,共有产权房的供应还在不断增加。中原地产研究中心的统计数据显示,2017年北京成交71宗住宅用地,这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米,其中合计共有产权面积达到了300万平方米。

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近日,有消息称,继年初传言“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策之后,相关部门正在酝酿针对限竞(限房价、竞地价)房的新政。政府拟将限竞房与共有产权房挂钩,涉及范围或包括已入市的限竞房和已成交的限竞房地块。尽管尚未得到官方证实,但有消息称,该政策最快于本月推出。

按此传闻,政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目,拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1:9,即政府持有10%、购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质,仍为限竞房。但业主再出售时,要根据共有产权房的销售规则,清算政府持有的产权比例。

并非空穴来风

有知情人士表示,如果政府持有10%产权,并不会明显降低限竞房的购房门槛,却改变了房子的投资属性。这部分限竞房的价格相比共有产权房并不便宜,符合共有产权房资格的购房者未必有足够资金,因此有可能出现大量弃购的情况。

2016年,楼市过热,政府为抑制房价快速上涨,主推限竞房地块。2017年,北京用价值2700多亿元的土地开发限竞房和共有产权房。而开发商最关注的是,传闻中限竞房政策的执行范围是否涉及已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块。

对此,思源地产首席分析师郭毅表示,政府出台新政策肯定要有相关依据,基本原则是维护公平、合理的市场氛围。对于已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块来说,要考虑政策是否违反之前签订的土地出让协议。这种情况下,对于按土地出让协议规定开发、销售限竞房的开发商,是否给予一定赔偿以平衡开发商的损失,也需政府相关部门在制定政策前重点考虑。

从目前各方反馈看,限竞房改共有产权房并非空穴来风。去年10月,总房源达969套、销售均价每平方米19000元的金隅大成·金成雅苑二期项目发布网申公告,成为北京市首个由限价商品房转为共有产权住房的项目。

业内人士认为,出台这项政策最大的目的,或是为了确保北京共有产权房供应任务顺利完成。2017年,北京市住房城乡建设委员会联合有关部门发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》要求,未来5年完成25万套共有产权住房供地,意味着每年至少有5万套共有产权住房供地入市。

而在2017年北京共有产权住房供地完成率104%的基础上,今年当地再次加大此类土地的供应比例。北京市规划和国土资源管理委员会官网显示,仅1月4日至2月6日挂出的23宗住宅地块中,共有产权房地块就占到10宗。

就在共有产权房地块加码供应的同时,北京土地市场却迎来了史无前例的大规模“流拍”。今年以来,北京土地市场已经流拍4宗住宅地块。其中,两宗丰台白盆窑共有产权房地块总规模达30万平方米,按每套房源80平方米计算,超3000套共有产权房供应计划落空。

中原地产首席分析师张大伟认为,这两宗共有产权房地块流拍的原因除了起价过高,还因目前市场共有产权房供应量虽大,但需求未达预期。截至2017年12月中旬,北京共有产权房项目为40个,总房源4万多套,待申购的房源超过3万套。

供大于求、申购门槛越来越高、无丝毫投资属性……这些都导致共有产权房项目出现滞销,增加投资成本,令开发商放弃竞买,最终影响本地共有产权房供应计划。业内人士认为,从这一角度看,新政策出台并非完全没有可能。

新政或产生连带效应

据不完全统计,北京迄今共有61宗限竞房地块挂牌,已成功出让58宗。2016年成交的4宗地块均为100%自持;之后的54宗地块,大部分项目尚在规划建设中,有的已即将开盘。

此前,有消息称北京所有的限竞房项目已进入停摆状态,静待“靴子落地”。

笔者了解到,金樾和著、万和斐丽、旭辉城、远洋金融街颐景春秋等限竞房项目似乎并未受到传闻影响,积极蓄客。其中,金樾和著和旭辉城预计4月中下旬首次领证开盘;万和斐丽和远洋金融街颐景春秋的开盘时间预计为6月中下旬。

以金樾和著为例,89平方米的三居室总价约340万元。若投资按年化收益率5%计算,年收益额为17万元。以此作为房租,可以找到比该项目位置更优、环境更佳的居所。在当前房价回调明显的二手房市场上,可选房源的空间很大。

数据显示,在2017年北京市场成交的土地中,限竞房用地达44宗,其中17宗已公布案名。除两宗开发商100%自持外,其余15宗限竞房将在今年上半年陆续入市。在业内人士看来,限竞房将成为北京住宅市场的新标签。因此,传闻中的政策一旦落地,对于限竞房市场将极具“杀伤力”。

张大伟认为,政策出台对于已拿到限竞房地块的开发商来说打击最大。因为这些地块在购入时,市场价格正处高点。随着去年以来二手房市场价格持续下跌,除个别项目外,大部分限竞房的性价比已经消失。伴随新政策“加压”,限竞房项目销售将愈加艰难。

郭毅亦表示,共有产权房入市量稳定增加,限竞房项目的开发商只要资金没问题、能扛住业绩指标,可以通过不卖房来规避政策。但开发商往往需要及时回款,只能选择降价。即便其限竞房项目与市场价格差别不大,但鉴于对摇号选房失去主导权,无法通过手段划分选房优先级,资金问题将更大程度地浮出水面。而对于在拿地时没有限定房价的普通商品房来说则是极大利好,也意味着高端商品房的供应将更加稀缺。

如果限竞房改共有产权房政策成真,除了限竞房市场,二手房市场是否会产生连带效应?对此,业内专家意见不一。郭毅表示,如不改变产权性质,而共有产权部分的回购方式区别于真正的共有产权房,二手房市场定会量价齐升。张大伟则认为,限竞房改共有产权房将继续降低房价上涨预期,同时给刚需带来更多选择,存量二手房市场成交将走低。在信贷政策及购买门槛保持收紧的背景下,改善性需求卖二手房换高端新房的机会变少,新房市场也会受到影响——开发商降价售房,购房者敢不敢买变成疑问。

【21财经搜索综合自每日经济新闻、中国建设报(作者:牛慧丽)】

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