重磅!深圳楼市新政“三价合一”!昨夜出台,今起实施!

核心提示:昨夜(3月28日),深圳地产圈坐不住了,传闻已久的“三价合一”政策,终于落地了!

【21财经搜索综合自深圳商报、深圳新浪房产、晶报、南方都市报】

昨夜(3月28日),深圳地产圈坐不住了,传闻已久的“三价合一”政策,终于落地了!

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所谓“三价合一”,指的是统一网签价(计税价格)、银行评估价(贷款用)和实际成交价。业内认为,此政策实施,最直接的影响是税费增加,从源头上杜绝“阴阳合同”。

深圳楼市“三价合一”

根据“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,称深圳建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

该通知要求,商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

目前,该文件已经下发深圳各大银行。

“三价合一”到底是什么鬼?

在二手房的成交中会涉及三个价格:房屋真实成交价、网签备案合同价以及银行贷款评估价。

其中,真实成交价是买卖双方真实的买卖成交价格,由双方拟定。

网签备案合同价是房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。

之前,不少交易双方为省下税费,都按照最低计税指导价填写,这样的行为就造成所谓的“阴阳合同”。

至于银行贷款评估价,则是银行对抵押房产的资产价值进行评估,一般接近于真实成交价。而市场中的一些“高评高贷”,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价以及银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。这将有效规范二手房交易市场。

换句话说,就是银行贷款的成交价要和计税价一致。

举例说明:

比如一套成交价格500万元的房子,网签价格350万元。之前的银行评估价约500万元,贷款七成为350万元,买家首付为150万元;

新政后,银行评估价必须和网签价一致,为350万元,贷款七成为245万元,首付255万元。前后首付相差了105万元。

所以得出结论:“三价合一”之后,要么多交首付!要么多出税费!

连夜购房:房都没看就签了?

值得注意的是,相关文件显示,文件发现,在发文当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的,并不适用新规。

简单来说!3月28日24时前买房可“逃过一劫”!

于是,昨夜深圳又出现了连夜购房一幕:地产中介不打烊,哪套业主在就签哪套!

深圳中介李杰表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知昨晚(28日)前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。

深圳石厦某地产中介公司,经纪人昨夜在打电话给客户,并对同事表示客户正在来签单的路上!

“高评高贷”之路将遇堵

值得关注的是,该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为,此举对二手市场大部分成交将会产生影响,在很大程度上会减少“阴阳合同”的产生。由于产生更多的首付或者税费,因此对交易量是会产生很大影响的,短期二手交易或滑入低谷。

深圳中原地产相关负责人认为,深圳“三价合一”落地,主要针对高评高贷,同时也可以打击避税。对二手市场最主要的影响,在于首付款相对于以前大幅提高,对投资者和刚需都会造成较大影响,短期内成交量将会有一定下滑。随着政策落地,“高评高贷”之路将遇堵。

“税费也将会提高,网签价与评估价相同,以往的做低网签价的来降低税费的做法就很难实现了。”深圳中原地产相关负责人认为,虽然短期内二手成交量将会下滑,但是新房在限价的影响下,深圳部分区域新房价格与二手价格出现倒挂现象,新房也成为更多人的选择。

美联物业全国研究中心认为,“三价合一”无疑对二手市场交易带来冲击,但这也只是阵痛,从长远来看,这有利于规范市场交易行为,规避阴阳合同。在市场方面,美联认为,不排除会出现急于变现的房产业主,会降价出售物业。

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