深圳楼市“十五连降”!这种房子每平米贵两万,却火了?!

核心提示:但就在这片惨淡的楼市行情中,以往并不特别吃香的“公寓”,最近却火爆整个市场,成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳!

说起最近的深圳楼市,不少业内人士都用“速冻”来形容。根据深圳规土委公布数据显示:

深圳2017年全年新建商品住宅成交量同比下降38.6%;

其中,12月深圳新建商品住宅均价为54256元/平方米,比年初下降1.3%,比2016年9月下降11.9%。

而国家统计局近日公布的2017年12月70个大中城市楼市销售数据也显示,深圳新建商品住宅价格环比下跌了0.2%。

但就在这片惨淡的楼市行情中,以往并不特别吃香的“公寓”,最近却火爆整个市场,成为深圳楼市寒冬里的一抹暖阳!

这到底是为什么呢?

限购下公寓成投资新宠?

据央视报道,记者走访深圳今年即将入市的某楼盘,在现场可以看到来咨询的购房者较少,销售大厅略显冷清。据该楼盘的销售人员介绍,该住宅预计去年12月开盘,但由于预售证一直未批,目前该住宅项目将延后于春节后推出市场。

销售人员表示,目前整个深圳市场,单价超过5万块的楼盘基本上都不能直接卖,预售证都批不下来。

与此同时,记者走访的另一个位于深圳市龙华新区的在售楼盘,却能看到大量前来咨询的购房者,甚至有不少客户正在开单签约,与前一个楼盘形成鲜明对比。销售人员告诉记者,目前该楼盘推出的是39-120平方米的公寓项目。

销售人员介绍,现在最便宜的价格是7万5千多一平方,一般来讲住宅和公寓产品的价差,应该在两万元左右。

然而在过去一年里,深圳的商务公寓市场成绩优秀,连创三高。据中原研究中心数据统计,2017年深圳商务公寓供应面积134万平,为深圳10年来供应量最大的一年,较2016年上升11.8%。全年共成交13973套,成交面积98万㎡,环比上升58.3%。价格也创下历史新高,均价达到62120元/㎡,环比增长17.8%。

与住宅相比,商务公寓成交比率不断上升,2017年商务公寓成交占比达到了35.1%。可以说,2017年深圳全年有三分之一的成交量集中在商务公寓上。

业内人士表示,这是因为受制于严厉的调控政策叠加政府预售证管制,市场上的常规住宅“预售证”收紧,因此可以用于挂牌出售的房源“供应紧张”,大家在买不到住宅的情况下,只能将目光投向了“公寓”,因为公寓这块的供给,不受限购的各种约束。随着调控收紧,商务公寓的优势将更加凸显。

深圳二手房交易量降三成

在二手房方面,根据深圳规土委公布数据显示:

深圳2017年全年二手住宅成交量532.01万平方米,同比下降33.7%。

记者走访一些中介发现,受到政策调控影响,中介看空后市的情绪仍然浓厚。新政后来看房的人明显减少,市场预期明显下滑。

已经从事房地产工作8年的王先生表示,他所在的门店,从2016年最高峰六十人,到去年年初减少至50人,2018年只剩30个从业人员。他坦言,很多年轻的同事受不住压力都离职了。

记者走访了深圳多家房产中介,他们表示:

从近期情况来看,市场成交主体依旧以2-3房为主,占比达到七成左右。随着2018年政策仍收紧,去杠杆力度加大,投资热度持续下降,2-3房的刚需与改善户型成交仍然将占据主导地位。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示,新房有限价,价格会受到冻结,反而二手房不受政府去审批,可以自由定价,但还是受一手房价定价,去影响它定价的方向。目前二手房大概是5万6左右,还是有出现二手房比一手房还贵的倒挂现象,估计今年还是会这样。

“15连降”的深圳房价,2018年怎么走?

2017年,深圳市深化落实2016年制定的各项调控政策,通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障和“租购并举”等措施,实现了新房价格“15连降”。目前,市场杠杆显著降低,投资购房基本退潮,市场风险逐步释放。

业内人士认为,深圳在楼市调控取得阶段性成果的形势下,面对全市较高的居住成本与较大的住房需求,2018年将继续坚持房地产市场调控。

深圳市住房研究会会长陈霭贫表示:从2017年全年情况来看,整个市场成交量是呈现萎缩状态,但是价格缩动并不大。我们看到大概是0.2%到0.3%之间,也就是说,深圳的房地产市场,基本维持一个比较稳定的状态。展望未来我觉得在2018年,我们整个调控政策应该不会有大的变化。

深圳美联物业全国研究中心经理张添鸣认为,整体来说,如果市场能保持平稳运行的话,不会有其他政策再出来了。短期内也不会说有放松的情况,因为目前的市场是相对平稳的。

中国城市经济学专家委员会副主任宋丁则表示,深圳楼市肯定要做大调整了,主要是从原来单一的商品房供应,转向多渠道供应,例如在30%的商品房之外,增加其他渠道的房产,包括共有产权住房和公租房,可能还有其它的类型住房。

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公寓投资成新宠,但这些短板你要知道

虽然公寓产品不限购不限贷且低总价的优势,颇受市场关注,不仅可用来过渡居住,其商住两用的性质还可注册公司,也可以用于以租养贷。但对于购置商务公寓的个人置业者来说,商务公寓的特殊性、较高的交易税费也会影响到未来的转售速度。购房者在购买商务公寓之前,一定要先考虑清楚购买的目的。

2014年发布实施的《深圳市城市规划与准则》中明确规定,商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务的,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

深圳多数区商务公寓无法申请学位,2017年龙岗教育局特别发文提示,商务公寓不能用来申请学位。深圳目前仅余罗湖福田尚可申请学位,但也有一定要求,例如罗湖2017年商务公寓用于申请学位时变成“特殊房产”类,并需要提供无房证明和实际居住证明。

根据福田区积分规则,与商务公寓有关的是第三类、第四类学位,分别可积分70分、65分,而住宅积分为80分。教育部门有关人士建议,近年来学位较为紧张,政策可能还会有所调整,如果为了孩子上学,不建议购买商务公寓。

除此之外,个人购房者在购置公寓时,应先查看楼盘《国土使用证》中土地用途一栏,使用证中会清楚注明土地的用途为“住宅”或者“商业”性质。银行贷款方面,商务公寓一般首付4.5-5成,贷款利率相对住宅而言稍高,为基准利率上调10-20%,且不能使用公积金贷款。契税统一为3%,贷款年限一般为10年,除营业税、个人所得税外,商务公寓比住宅要多缴纳10%的土地增值税。

附商务公寓与住宅的税费对比:


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