炸了!学区房1天涨180万,全靠这些奇葩炒房套路!连蒙带哄都是小儿科!

说起最近的炒房新闻,相信大家都对这么一个案例记忆犹新:

但帝都学区房傲娇地耸耸肩,表示这种新闻都已经凹凸了,最近他们学区房的画风是这样的:

据《法制日报》今日(3月30日)报道,北京市海淀区中关村区域的一套学区房,在1天之内,房价被推高180万元!!原因在于,在房主规定看房的日期内,房地产中介共带几十拨购房者看房,连番出价,最后的结果就是上面的数字——涨价180万元。或许有人会说,这可能是购房者执意加价,关房地产中介什么事情?但是,越来越严的监管从一个侧面佐证,在房价上涨这件事上,房地产中介撇不开关系。

囤房关键在把控时间差

“最近这么调控,房价有松动吗?”“短时间没有。”“还是缺房?”“能买的人减少了,可买房的人还是远远大于再收房源数量。开始博弈了。”

以上对话是房地产中介给刘芳所发信息的部分内容,每一句话都在暗示刘芳,房价还要涨,而且有钱也不一定能买到。不独北京,广州最新的土地拍卖也暗示房价短期内只升不降。就在昨天下午,广州金融局会议上才确定广州调控升级扩至全市,连从化区和增城区也纳入了广州限购范围。但就在同一天,在调控全面升级后的第一次大规模土地拍卖上,位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到开发商的激烈争夺。其中时代地产以55437元/㎡楼面价竞得海珠区广纸轻工地块,总价约20.4亿元,溢价率219%,再次刷新广州楼面价格新纪录。要知道在去年的11月份,由龙湖拍得的白云新城地块折合楼面价为4.5万元,也刷新了当时的土拍纪录,如今仅仅过了4个月,楼面价的纪录已经飙升至5.5万元。在北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,一般老百姓买房就是买涨不买跌,预期很重要,所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围,以此促进成交。这样的评价,在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。“房地产中介完全倒向卖家,以满足卖家对高房价的要求。”张启明说,卖家预期高是正常的心理,“但令我愤怒的是,房地产中介倾倒性地帮着卖家,抑制了市场公平公正的交易”。对于“倾倒性”的形容,张启明是这样解释的:“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格,且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格,会用自己内部的一些‘僵尸房’去提价,让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房’,是指那些挂在网上1年以上,永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋,这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。”根据张启明的说法,房地产中介在利用“僵尸房”抬价的同时,还会囤房,制造供给紧张的氛围。“房地产中介不会在同一时间将所有要出售的房屋挂到网上,而是卖出一套再挂下一套在网上。所以,在同一时段,购房者无法获得对称的市场信息,会误认为该时段只有一家在卖房,几名购房者都在争着买这一套。在这种气氛下,房屋的价格自然任由卖方定,而且这种人为造成的稀缺加速了房屋成交时间”。不过,张启明坦承,关于房地产中介囤房的分析,来自他个人的观察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我与房地产中介接触了3个多月,其间都是一套房屋刚完成交易手续,几乎就在完成交易的下一秒,房地产中介会挂出下一套房子,这3个多月时间里一直都是这样”。不过,这真的不具有普遍性吗?北京市民曹高杰的卖房经历作了否定回答。2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦庄地区的一套房屋。然而,在挂出房屋后的一个月时间里,几乎没有人来看房。在曹高杰看来,这套房屋地理位置不错、房屋装修也还行、售价也不算高,这些因素叠加,应该有不少人来看房,但现实让曹高杰心里开始打鼓。为了打探市场虚实,曹高杰以购房者的名义致电房地产中介,询问他挂出房屋的情况,竟得到了“房主已出售”的答案。“为何说我的房子卖了,房地产中介难道有钱不赚?”曹高杰有些摸不清“门道”。在咨询业内人士后,曹高杰才“茅塞顿开”——原来,房地产中介在营造“奇货可居”的市场。“其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德说。连蒙带哄只是“小手段”在张启明看来,北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控,一个劲地往上蹿,其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力,刻意制造出供需失衡的状态,让房源在购房者面前表现为极度稀缺,以达到快速成交的目的”。“房地产中介无法左右大的涨跌周期,但在上涨周期中的催化作用还是有的。”作为从业者,北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆表示,房地产中介主要靠佣金赚钱,现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱,“因此,成交是房地产中介最主要的目的”。“同样是成交,高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的,比如中介费2.7%,尽管手续流程都一样,但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元,而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元,你说做哪单划算。”李庆说,对于卖家,房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”,“市价500万元的房子,约定一个月内以520万元卖出,不行就赔几千元,卖家横竖都是赚,当然愿意。有房源就有底气,尤其是在上涨周期,购房者几乎没有议价能力。所以,对购房者来说,房地产中介就是制造恐慌氛围,促成交易。对于各种连蒙带哄的手段,大家估计屡见不鲜。此外,近些年来,房地产中介还开始提供金融方案,甚至有零首付买房的可能,帮助弄一些虚假材料(比如收入证明),这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房,但现在被监管部门敲打后,这种行为也就少了一些。”对于房地产中介哄抬房价的手段,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低)价格,不按照实际的二手房评估价来交易。“比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。北京市民孙颖,就因为房地产中介的上述手段而多付出了20万元。孙颖买房时,原本已经通过房地产中介以600万元的价格定下了一套学区房,且已经签订买卖合同。但是,另外一家房地产中介公司的工作人员给卖家打电话,称这套房可以卖到700多万元,有客户愿意付全款购买,问卖家是否考虑换家中介出售。这样的电话,直接导致卖家想要违约。最终,孙颖与卖家协商,在原价的基础上加了一些钱。此外,严跃进向记者介绍说,还有一种情况就是,“比如拿一套二手房去抵押贷款,如果房屋价格是200万元,贷款给贷四分之三的话,就是150万元,这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高,假如做到240万元,那么同比例四分之三就可以贷款180万元,就会多贷一些款项,这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例,或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法,就是购房者买房缺钱,房地产中介帮忙贷款用在首付上,就是为了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以贷款,这是违规的行为”。监管部门出手治理房地产中介面对房地产中介的种种乱象,监管部门近日连续打出重拳。住建部再通报30家违规中介和房企3月29日,住房城乡建设部通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房企之后,再次集中公开曝光违规房企名单。住建部要求,重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:

1.垄断房源,操纵市场价格;2.造谣生事,误导市场预期;3.提供虚假证明,扰乱市场秩序。

同时,要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。北京严禁中介一年买卖同一套房北京市发改委3月29日要求,开发商和中介不得炒作学区房、高价房,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。各销售机构、中介机构被要求严格执行调控政策。不捏造、发布、传播涨价信息,不制造恐慌气氛,不错误解读调控政策;不参与炒房、囤房,严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋;不引导、不协助交易当事人通过伪造证明、假离婚等非法手段骗取购房资格、规避限购政策;不引导、不协助购房人骗贷和骗提住房公积金;不引导、不协助交易当事人骗取税收优惠。搜房网旗下公司因虚假宣传被注销3月29日,北京市住建委公布,商业办公项目新政出台后,北京市住建委执法部门加大对房地产市场的执法检查力度,对影响较大的房地产中介公司网站进行了抽查。检查中发现房天下网站有部分“商改住”项目销售信息。3月28日,执法部门对其进行了突击检查,经执法人员检查核实,在房天下网站发布“商改住”项目信息的是房天下控股公司旗下的北京搜房网房天下独立房地产经纪有限公司。该公司于网站发布“商改住”项目信息属于虚假宣传商办类房屋居住用途的违法违规行为。执法部门已启动执法程序,注销该公司房地产经纪机构备案。目前房天下网站已下架全部涉嫌“商改住”项目的信息。北京针对学区房甩出“王炸”同时,针对学区房频频报出天价,北京出台重磅措施,中国证券报3月29日晚上报道称,北京教委与住建委明确通知中介机构对于单价超过15万的房产不得挂网,这招被形容为“王炸”。据中国证券报的报道,北京市还在酝酿另一个大招,扩大“多校划片”政策,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位,北京市教委一官员表示:“我们拟推行的方式是,对于这些所谓的名校片区,首先会分配一些名校的上学名额,再配置一些中等学校的名额,也会配置一些相对较差的学校名额。片区内的适龄儿童通过电脑随机派位的方式上学,今后高价买房的家长,不一定就能把孩子‘顺手’送入名校。”而据链家地产和我爱我家两家京城大型中介数据,自新政出台后,北京二手房的周均交易量下滑约30%左右。延伸阅读:看中介的“九大套路”如何推高房价套路1:低于市场价的房源,99%是假的天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源,剩下那1%,根本不等你在买房软件上看到,就被秒了。套路2:为赚更多中介费,怂恿卖家标高价很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿,中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万,你要卖就挂550万,就算被人砍价,最后至少也能530万成交,轻轻松松多挣30万。”套路3:利用“店海战术”,垄断房源高价!高价!还是高价!高价对于卖家有利,也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域,链家这一手段是有效的,对买家也是够狠。套路4:“0佣金”噱头,未必真便宜“爱屋吉屋相比传统租房经纪,其实没有任何改变,除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示,神情颇为不屑。不过,佣金虽然降低,但是房价却抬高了不少,羊毛始终出在羊身上。对此,证券时报曾公开质疑爱屋吉屋“同房不同价”的问题,就是同一套房子,爱屋吉屋给出的价格要高于传统中介。套路5:两份买卖合同房价不一,玩转买家和卖家买家与卖家聊起房子交易价格一事时才发现,在他与该中介机构签合同之前,中介人员就已私下与卖方加价签订了买卖合同。套路6:“速销房”的秘密比如,链家在将卖房者的房产以780万挂牌后,会根据自己的经验联系卖家,与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出,但多余的销售额需要双方按照一定比例分配(一般是各占50%)。套路7:费外收费一些中介机构收费标准不透明,普遍收取“贷款服务费”,但如直接在银行办理贷款并无此费用。一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟,过户前恶意提高服务费。套路8:散播谣言一些中介机构甚至通过传播政策谣言,鼓动购房者“迅速出手”。一些中介机构会不定时在某个节点散播“政策传言”,声称将出台新政策,鼓动大家赶紧买房过户。有网友戏称,中央制定的任何新政、利好,都有可能成为中介炒作的理由。套路9:鼓动买房“假离婚” 甚至亲制假离婚证部分中介机构为促成交易,还诱导购房者办理“假离婚”,以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。

本文综合自:法制日报、每日经济新闻、新华每日电讯、中国证券报、新浪财经