刚刚,南京打响了地王崩盘的第一枪!地王们要哭了……

去年地王频出的现状还历历在目,那时很多人就有疑问,用这么疯狂的价格拿块地,开发商真的赚得回来?

如今,从南京地王崩盘开始,铁一般的事实摆在我们眼前,由不得我们不相信!

南京,打响地王崩盘第一枪!


记忆不错的小伙伴应该记得南京的“京奥港未来墅”这个项目,去年4月,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,成为当时区域地王,溢价率超100%。

这条新闻在去年火过一阵,吃瓜群众纷纷感叹开发商壕无人性,把钱当纸用。

然而现在画风突变,该项目居然因为拖欠施工方工程款而被封停了!

工地门口被两张封贴打了个“X”,写着工程暂停,原因是开发商拖欠了好几个月的工程款,两千万不止。


去年地王频出,很多人心底都有这个疑问:“溢价滤这么疯狂,这些拿地王的企业真的赚得回来?”

如今,从南京这个项目上我们得到了答案——

很多都会亏死。南京地王停工事件,只是过去一年多全国部分热门城市诸多地王项目苦逼日子的开始。

南京地王,赚钱冲动下的豪赌


南京麒麟G09宅地块隶属于北京京奥港集团。工商资料显示,京奥港集团注册于1996年里,注册资本3.1亿。


据媒体公开报道,2016年4月15日,经过61轮竞拍,京奥港集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。而当时周边房价如中南世纪雅苑,精装成交价仅仅2万多元/㎡。

京奥港之所以这么自信,是因为它之前已经在南京开发了京门府项目尝到甜头,赚到过钱。按照当时的行情来看,开发商们都会认为房价还会一直涨,所以即使是地王,也能够支撑未来的房价空间。


但是仍然有开发商在当时对媒体不理解地表示:“看不懂,从这次麒麟的成交价来看,远超我们企业的预算,竞争如此激烈确实没有想到。”


高价买地判断失误,危机种子早已埋下


地王诞生后,业内人士估计,以22353元/㎡的楼面价计算,未来这家楼盘的房价可能卖到4万/㎡。


然而,该楼盘的上市日期却一拖再拖,从最初的预计2016年年底入市,到今年春节后,再到后来的5月底上市首开,最后直到9月份才推出第一批楼盘。


与此同时,开发商的“放风价”也一降再降,刚拿地时的产品定位为科技生态豪宅,户型以100-180平方米为主,精装价预计40000元/㎡;到了今年初,在限价政策的影响之下,“放风价”也一路从40000元/㎡降至35000元/㎡以下,产品也从精装改成毛坯,最近传出的消息是,房价可能会被限制在30000元/㎡之内,最低价或是28000元/㎡。


2017年3月,有记者暗访这个地王项目,售楼员表示:“我们地价两万二,首开只卖三万左右,本来想做精装卖三万八九的,无奈政府不批。”2017年8月,价格出来了,首开的154套房源,1号楼共100套房源,均价25993.31元/㎡;2号楼共54套房源,销许均价25715.51元/㎡,备案价只比地价高3000元/平。

伴随政府的调控不断加强,地王当初的期望越来越变为残酷的现实。今年9月,G09地块京奥港未来墅项目首次开盘推出154套房源,每平方米单价不到2.6万元,仅比地价高出3000元左右,基本属于亏本卖房。


一些媒体报道称,3个月过去了,首开推出的房源还没有完全卖完。


南京当地媒体还总结了这个地王项目之所以走到今天的原因:


1、京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块之后,珠海华发拿下了麒麟G35地块,将配建保障房面积万1.1万㎡,现房销售,楼面价17887元/㎡;之后正荣拿下了麒麟G36地块,含商业,楼面价9538元/㎡。


从直观上,麒麟的地价并没有被更多的地王炒热,反而是趋降,这对板块房价的预期产生了非常不利的影响。


2、京奥港目前在售的房价,以地价而言,非常之低。但以周边二手房的成交价而言,并不算低,周边二手房多数集中在2.3万元/㎡~2.6万/㎡之间。尽管政府限价,但也并没有形成一二手房价倒挂的现象。


当然,深蓝小编认为,最重要其实还是对调控形势预判不到位,错误判断政府在调控中的未来趋势。


地王悲惨命运刚开始


南京地王停工,只是众多地王悲惨命运中的冰山一角。


整个2016年,中国产生了超过340宗单、总价地王,房企一窝蜂竞逐高价地,一时风光无两。特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市地王频现,名噪一时。


然而,随着调控的加紧,形势发生了巨大变化,一些地王开始陷入泥潭。


在克而瑞最近的一篇研究分析中,选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析,结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,仍有14个尚未开工,集体患上了拖延综合症。


以下为全国部分地王的状况:


1、北京樊家村地王:7.5万/㎡楼面价北京最高,葛洲坝三年未举牌


2015年10月下旬,葛洲坝集团通过举牌104轮以总价近50亿元,拿下北京丰台区樊家村地块,楼面价最终达到7.5万元/平方米,创下北京经营性用地出让有史以来最高单价记录。


拿地后,拖拖拉拉三年过去,有媒体报道,葛洲坝才开动了2栋楼。按照万科的5986,按照碧桂园的高周转,3年时间应该是交房的节奏了。


为嘛一天举牌104次抢下地王,三年来,葛洲坝不举了?


除了这个北京最高单价地王外,南京还有个单价地王。2016年5月13日经过25轮以32.8亿、楼面价45213元/平米,葛洲坝拍下南京NO.2016G14地块。


目前南京城市限价售价最高为45000元,葛洲坝地王所在区域限价35000元,也就是说,葛洲坝的地价比南京规定的房价高出10213元 /㎡。

2、上海内环地王:110亿元最贵地王和急于公关的融信董秘


2016年8月17日,上海内环内商住地块中兴社区N070202单元地块落槌开拍。闽系企业融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪,以10.3万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王纪录(新浪财经语)。


一年过去了,融信上海地王怎么样了?


上海诸多业内人给出的回复是:不知道。也有人回复,一半开动了,另一半是共享单车的“坟场”,发了2张图。

据智通财经,融信中国(03301)发布2016年业绩,公司实现收益113.71亿元人民币,集团实现合约销售246.39亿元。


一年半了,上海地王挖个坑,就算动工了。


这样也能应对规定:房企在拿到《国有土地使用证》证、满二年未动工开发的,政府可以无偿收回土地使用权。


3、2016年5月,上海建工以552075万元总价竞得苏州市相城区2016-WG-26号地块;截止到目前,项目仍未开工建设。


4、2016年9月,仁恒置地以总价20.67亿元收入囊中,楼面单价为38745.33元/平方米拿下苏州姑苏区的苏地2016-WG-46号地块,刷新姑苏区地价成为新地王。目前,项目大部分区域荒草丛生,部分片区开辟成临时停车场。


直接原因为目前区域最高限价标准为40000元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。


5、无锡12幅地王项目中还有3个案名未公布,3个未开盘,6个已经在售


从2016年至今,无锡已拍出多幅地王项目,其中万元以上楼面地价地块就占了12幅,不少地块楼面地价不仅刷新区域内新高,甚至有地块楼面地价成为无锡新高。


6、华侨城脱手北京丰台地王


11月28日,经过一个月的预披露,北京产权交易所正式披露了华侨城北京丰台地王项目剩余51%股权的转让条件和价格,挂牌底价为7.7亿元,同时意向受让方应代标的企业向华侨城支付47.58亿元的贷款本金及1.51亿元的利息。连同贷款本金和利息在内,如果想获得华侨城丰台地王项目剩余51%的股权,需要付出约56.8亿元的代价。截至10月末,上述项目公司资产总计95.56亿元,负债总计98.32亿元,负债金额持续增加。


据悉,该项目即为2015年由华侨城联合华润、招商斥资83亿元夺得的丰台地王。


地王们要逼哭了:国土部已开始调查高价拿地又恶意囤地情况


调控之年,也是开发商们日子煎熬的年头。


当前,地王项目正面临着开工难、入市难的现实窘境,从土地到住宅供应的转化并不乐观。开发商们也把各种方法用遍了,就想躲过目前的调控时期,待重振江山。


但是相关部门已经开始注意到这个情况。为催促“高价地块”入市,防止开发商囤地,今年9月下旬,国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况,重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。按照国土资源部工作部署,各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。


国土资源部明确此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期。


今年11月,住房和城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会。会议指出,要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。要保持调控政策的连续性和稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。


多名房地产研究人士指出,2018年楼市政策放松的概率很小,开发商必须放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。开发商应该在产品和成本上下功夫,投机心态只会让情况更糟。

很多人问,那这些高价地王,怎么办呢?难道指望他们会亏损卖吗?

地王亏本卖,一点都不稀奇,我前段时间报过,合肥有地产商在亏本卖房!南京这个不就是亏本卖嘛,有些房企土地款都是借的,需要回笼资金,硬着头皮亏本也要开发啊,有的大房企亏本卖几个项目反正也无所谓。

在市场进入下行期时,高价拿的地,房企对付的办法通常是这4种:

1、随行就市,亏本也要卖;

2、偷工减料,最大程度节省成本卖,或者打造成高端产品,拉高价格卖;

3、能退就退,退不了就争取改规划,提高容积率,降低楼面价;

4、尽力拖着不卖,等待下一个周期来临。

总之,自己脑子发热拿的地,含泪也要吞下啊!或许,地王的冬天开始了。

来源:深蓝财经、和讯、樱桃大房子

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