市值一年涨四倍!数说雅居乐的理财之道

有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有纷争。


2017年,房地产界风声鹤唳。


59岁的许家印把63岁的王健林“请”下了首富的宝座。

“并购狂人”孙宏斌也没闲下来,这边接管了乐视,那边又接盘了前首富的文旅项目;

富力和融创一起接管了万达的文旅盘子,以199.06亿元的价格转拿走了万达77个酒店;

低调的朱孟依也出手接了国民公公的盘,今年接手了4家万达的公司。

杨惠妍接手了父亲的碧桂园,今年财富增加了1000多亿。


对比以上几位小主,起步华南的雅居乐却似乎走着完全不同的路数。


地照拿,房照卖,降负债,涨估值,一砖一瓦专心建自己的良辰美景。

(图:海南清水湾)


不管市场风雨突变,一直默默按自己的步子走。


雅居乐集团成立于广东中山,由创始人陈卓林创办,发展至今25年,目前资产超过1500亿,每年纳税过百亿,拥有16000多员工。陈卓林在雅居乐25周年时就说过,


“我们想做一个匠人,想做百年老店。”


就像他们提出来的核心理念那样:“远见、心建、共建未来”。


其实今年上半年,雅居乐就发布了全新的品牌形象,新品牌就是一个中文“人”字的艺术化体现。新品牌形象中的三片绿色花瓣,不单意味着平衡、自然、再生,同时也代表了雅居乐、合作伙伴、住户之间三位一体的密切关系,体现“以人为本”的核心概念。


所以对比其他对手的市场表现,雅居乐选择稳健运营。


为了实现铸造品牌,实现可持续发展,打造百年老店的这个目标,雅居乐要求强化公司治理,实现有效投资,做到风险可控。


现金为王,保障财务稳健


雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇曾在媒体采访中表示:“看准一个做一个,做一个成功一个。”雅居乐更强调合理回报,投资需要达到行业平均收益水平以上。


数据显示,雅居乐上半年预售金额404亿元,同比增长42%;上半年净利润23亿元,同比增长130%。销售费用、管理费用占签约额的比例从2016年的7%下降到上半年的4%;加权平均利息成本从2016年的7.64%下降到上半年的6.35%。资产负债率69%,现金293亿元,上升31%;净债比0.51,维持在同业低位。


兴业证券在最近的研报中称,“截至 2017 年中期,公司净负债率达到 51%,仍然处于行业较低水平,公司持有现金 293 亿元同比提升 31%。期内,公司成功赎回了人民币20亿元的 6.5%优先票据和 7 亿美元的 9.875%优先票据,平均 融资成本下降至 6.35%未来将进一步下行。 ”



对此,雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇在分享公司财务管理的经验时就表示,雅居乐财务管理的指导思想是:服务集团战略,提效率、强管理、控风险,确保财务合规、稳健运行。主要实行四项措施:


一、现金大集中:确保在任何时点现金占总资产比例均超过10%,保障企业现金流充裕。


“我们是现金为王,企业不是没有利润死亡的,往往是没有现金死亡的。所以我们对全集团的现金是统一严管,确保在任何时间点,整个集团的现金是不会低于总资产的10%,这是一个铁的要求。”


二、负债控规模:确保资产负债率不超过75%,净债比不超过1.2。


“雅居乐不是一个高杠杆的企业,我们基本上是资产负债率不超过70%~75%来掌握的,净债比不会超过1.2这个比例来掌握,这样可以确保有一个比较健康的负债规模,促进企业的稳定发展。”


其实,雅居乐的这种负债规模控制,在房地产企业也不容易,据相关媒体统计及各企业上半年财报显示上半年中国前十大房地产公司资产负债率平均达到80%,负债规模控制的最好的中海发展负债率达57%,最高的是融创负债高达92%。


三、成本强约束,细化考核措施,严控超预算行为。


对土地成本、建安成本、营销费用和管理费用等分类明确管控标准,细化考核措施,严控超预算行为。


四、管理精细化


上线全面预算、财务管理、现金管理、成本测算、费用管控等五大科技系统,制定清晰的财务操作手册,明确每一个岗位责任、流程、授权,不断优化财务管理体系。


所以即使房地产调控加码,部分房地产企业的资金流出现问题,但雅居乐也没出现此类问题。


“现金为王”的理念使得雅居乐更加关心企业的“供血”问题,如何避免房地产企业的“大忌”,出现资金链风险呢?


拥有 20多年从事金融投资、风险管理经验的雅居乐集团控股有限公司副总裁潘智勇就表示要“两手抓”:

1、紧抓销售回款:销售回款率每年达到90%。

2、多渠道的融资:全渠道、全方式、全球化的融资。


在地产调控趋紧时,很多渠道也对地产企业关起了门,不过雅居乐还是很好的运用了自身优势。


第一个是直接融资和间接融资相结合特别债务融资工具,比如说发行了熊猫债、公司债、物业ABS,购房尾款的ABS、大型商业物业的CMBS等等这些,也在资本市场直接进行融资。


第二个就是境内外和本外地相结合。据潘智勇介绍,目前雅居乐国内融资和国外融资的比例大概是国内60,国外40,四六开,从而有效的分散和降低成本。


第三个是长期融资和短期融资相结合。为了避免还款期过渡集中,长期和短期融资的比例也是六四开。长期是主要的60,短期是40。


 第四个方面是传统的业务和创新业务。

一方面与传统商业银行继续开展长期合作,另一方面积极探索通过信托、证券、基金等渠道进行融资。

潘智勇说,“通过这些实践能够满足我们雅居乐资金的需求,为企业的发展提供坚实的基础。”


心有猛虎,细嗅蔷薇


大风起兮云飞扬。


今年港股内房股的表现着实惊人,就连低调的雅居乐至今最高也翻了近4倍。


雅居乐预计2017年最终会超额完成650亿的目标销售金额;接下来,公司在稳健的20%-30%的增速下,预计2-3年内将实现千亿目标,当然这个目标不排除会提前突破。


当然雅居乐这么说是有底气的。我们先来看看目前雅居乐集团的土地储备版图


仅仅2017 年上半年,雅居乐通过“招拍挂”和收购的方式获 取新增项目数量 17 个,新增建筑面积 342 万平方米,其中权益面积约 262 万平方米。截至 2017 年 6 月底,公司共计在 45 个城市及地区拥有总建筑面积 3,163 万 平方米的土地储备,平均地价为 1,854 元每平方米,土地成本优势明显。雅居乐在大湾区的土地储备占比超过 30%,尤其是在中山土地储备超过 400 万平米,总货值接近千亿。


另外,雅居乐在海南还至少有千亿货值,目前雅居乐清水湾还有将近500万平方米的土地储备,按2.5万元/平方米的价格推算,剔除价格上涨的预期,雅居乐在海南的货值达1250亿元。


除此之外,雅居乐也开始探索其他可能的项目,潘智勇谈到,“今年会在长租物业、产业小镇、城市更新方面开展研究和实践,在广州、西安、河南省等地陆续有项目落地,产业小镇方面预计有2-3个项目落地,城市更新方面预计有5-8个项目落地。”


布局5大板块,深耕未来!


2015年,“雅居乐地产”已经正式更名为“雅居乐集团”,深耕五大板块。


房地产行业,目标做全国排名靠前的企业。雅生活、环保、教育、建设也同样以打造分拆上市为目标之一,做到行业领先地位。


环保行业,以牌照的稀缺性作为投资的逻辑出发点,适度通过收并购方式获取项目,扩张规模。

目前雅居乐在这个板块已投资10多亿,拥有超过20多家工厂,注重水务治理、土壤修复、危险废弃物处理等领域,在全国形成六大区域布局,其中在危废处理领域的产能已进入全国排名前三,处于行业领先地位


教育行业,以学前教育为重点,优先投资幼儿园,满足社区教育需求,对有一定体量、有一定规模、有一定提升空间的,优先进行整合投资,以便嫁接雅居乐的教材、师资、品牌、管理等,促进发展。

目前雅居乐在40多个城市投资10个亿,拥有超过60个学校,有10万名学生在雅居乐教育体系中接受教育。


另外公开数据显示,在物业管理方面,雅居乐的合约管理总面积由2015年底的4779万平方米增至2016年底的5756万平方米,来自物业管理的营业额上升31.4%至10.7亿元。


更重要的是雅居乐看到里面的巨大商机。互联网、智能技术的运用,使得社区内的销售、金融、养老业务可以得到并行发展。


潘智勇表示,“目前我们开发的物业有100万住户,管理面积近8000多万平米,并且由我们开发的生活服务平台【雅管家】的使用者已经达到数十万,在这种情况下我们觉得完全可以将雅生活推向资本市场募集资金,同时借上市进一步提升我们的管理水平。目前我们已经启动了上市进程,市场反应热烈,符合我们的判断,预期上市进程将继续顺利推进。”


中金公司预计,2017年雅居乐可实现680亿元的销售额(同比增长29%)。 


大摩也在10月重申对雅居乐(03383)“增持”评级:因公司有大量土储在大湾区,加上较旧的土储将支持公司毛利率持续改善。 


未来随着粤港澳大湾区规划和政策落地,湾区经济有望进一步融合发展,雅居乐在湾区的土地储备为投资者提供了广阔的想象空间;同时,其稳健的经营作风有助于对抗企业发展中的风险冲击,做到可持续发展和健康盈利。

 

百年老店很好,但路也很长,要健康发展,稳字需当先。