恒大引入600亿战投超预期 大行:予买入评级上调目标价

恒大第三轮引战落定,不仅规模远超预期,最新的利润承诺更令资本市场兴奋不已。

11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿(人民币,下同)。同时,恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿、550亿、600亿,合计1650亿,创下A股市场20年之最。

恒大超预期的引战,受到了德意志银行、花旗银行、摩根士丹利、野村证券等国内外大型机构的关注。德意志银研究报告指出,恒大新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率,考虑到恒大拥有2.76亿平米土地储备,为所有开发商中最多;2017年超过5000亿、2018年超过6500亿的强劲销售,加上恒大在2017年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润,确信恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润承诺。

花旗银行董事总经理蔡金强则认为恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的,花旗的信心来自于公司的强劲销售(2014年-2017年 年均57%复合增长)、可持续的高利润(30%以上毛利和15%以上净利)、以及大幅节约利息支出。

资料显示,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年全年销售突破5000亿,按最新财报14.5%的核心净利润率计算,这将释放出近1003亿的净利润,锁定最新利润承诺超六成。

自2009年上市至2016年,恒大销售额从303亿增至3734亿,年均复合增长率超40%。即便今年恒大主动降速,前十月的销售同比增速也高达33.4%,因此德银预计明年恒大的销售将达到6500亿,以此推算,明年锁定超过900亿的净利润,换言之,恒大两年内就能实现最新的利润承诺。

多年以来,恒大实施“规模取胜”的发展战略,经过二十年的快马加鞭,2016年登顶成为行业销售冠军,跻身世界500强,从今年开始恒大将着力点转移到“效益”提升之上。

年初恒大董事局主席许家印明确表示,公司发展战略将由“规模型”向“规模+效益型”转变,同时从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

一方面恒大强化产品品质,提升产品附加值,另一方面强化内部管理,采用标准化运营模式控制成本,并大力降低营销、管理、财务三大费用。中报显示,上半年,恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半。这些举措均是恒大盈利水平稳步提升的有力保障。

“恒大的战略调整之所以显得游刃有余,得益于该公司超前的战略规划”有分析人士表示,以行业最重要的土地资源为例,多年来恒大一直位居行业首位。中报披露,恒大现有的2.76亿平方米土储,楼面平均成本仅为1658元/平方米,远低于其他一线房企,为未来发展留下巨大的想象空间。

尽管当下市场形势走向仍具不确定性,但行业集中度正不断上升,“强者恒强”局面日益明显。方正证券研究报告显示,2009年至2016年,行业前5大房企市占率提升了8.4%。越来越多的资源向行业龙头集中,克而瑞研究数据显示,2017年前三季度Top3房企的销售额占前十大房企销售总额的51.7%,比去年同期上升3.7%。正如方正证券研究报告所言,“我国房地产王者时代正加速来临。”