抱歉,楼市已对你关上大门!

抱歉,楼市已对你关上大门!

来源:财经观潮(ID:guide0929)

作者:潮哥

还有不到半个月,楼市大调控就一年了。这一年里,压在炒房客们身上的调控政策不但没有松绑迹象,且开始进入下半场。

至此,楼市已经给那些还在幻想着炒房致富的人释放了强烈信号:楼市已经对你关上了大门。

楼市调控上半场:降温

去年10月以来,为给火热朝天的热点城市楼市降温,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、青岛、厦门等二三十个城市相继出台多条楼市调控政策,加上部分楼市过热的三四线城市出台的政策,粗略统计,没有200道,也有199道了。

这一两百道调控的政策核心内容就一“限”字,它们通过限购、限价、限售、限贷、限商俗称“五限”,抬高居民购房门槛,延迟购房需求,以达到给房价降温的功效。

事实证明,这些政策对于短期内让房价回归平稳确实奏效。数据显示,自调控以来大多数热点城市的房价基本得以控制。

今天(9月18日),国家统计局公布了8月份70个大中城市房价涨跌数据,针对于此,我统计了从今年三月份第二波强调控后20多个城市房价环比涨幅数据。

数据来源于国家统计局

从上表25个城市二手房环比数据可以看到,除了中西部一些城市仍一直在上张外,北上深等14个东部城市房价均在高位震荡。

正因为中西部城市楼市仍旺,所以最近一两月,调控矛头转向了中西部。在调控加码后,预计未来一两个月,中西部城市的房价也将趋稳。

楼市调控下半场:长效机制

7月底,九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆被选为租赁试点城市。

8月28日,中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市被列入开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

数据统计,截止到目前,全国已经有8个省份20多个城市出台了租赁政策,标志着楼市调控已经进入下半场,开始建立完善的住房租赁体系。

在强行限制居民购房需求达到稳定房价的目的后,楼市开始进入调控下半场,通过租赁住房,疏导居民购房需求,缓解热点城市供需矛盾,以实现对房价长期调控的目的。

各地政府一方面增加租赁住房供应量,另一反面通过政策增加租房者的权益。

在增加供应方面,作为租赁主战场的一线城市表现不俗,据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

北京:未来五年将建设150万套住房,其中租赁住房将达50万套;

上海:“十三五”期间,上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套;

广州:未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套;

深圳:“十三五”期间,深圳将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房;将收储100万套城中村房统一租赁;还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展住房租赁业务。

从四个城市租赁住宅供应量来看,深圳的力度明显最大,未来5年将推出100多万套租赁住房,至少可以容纳200~300万人,其次是上海、北京、广州。

在租购同权的政策下,这250万套租赁住房,对房价的平抑作用非常大。

除了推进租赁住房,热点城市还在推进人才住房、保障房建设。如深圳未来5年就有40万套人才住房入市,上海55万套保障房入市。

因此,楼市未来五年将迎大量限价、租赁、保障等多层次住房,满足不同层次人群需求。租售并举、租购同权的住房制度,将是房价调控机制中一条长期有效的机制。

租售并举制度之外,还有正在研制当中的房地产税。今天(9月18日),住建部原副部长刘志峰在“将中国房地产改革进行到底”高峰会议上,呼吁政府快速推出房地产税,调控高房价。

相信,最迟明年年底,房地产税就应该会被推出,届时,中国楼市将彻底告别暴涨时代。

炒房致富?醒醒吧

炒房致富,是房价暴涨时代的终南捷径,如2015~2016牛市期,确实“成就”了一批人。

但房价甚至不需下跌,只要房价长期处于慢速增长,投资客就会得不偿失。因为房价一旦上涨过慢,炒房收益不够支付房贷,再加上高昂的房地产税,资不抵债,炒房很有可能血本无归。

而未来,热点城市的房价,很有可能就是处于慢牛状态。

目前,中国城市化率为57.4%,国际水平是70%,意味着未来还有大量的农村人口入城。而中国的城市化实际上是大城市化,这就意味着未来三四五线城市人口仍将加速流向中心城市。

在人口推动下,中心城市的房价仍将上涨,这是正常现象。在租售并举和房地产税这两种调控机制下,又不可能再上演暴涨。

这两个长效机制共同作用,一方面增加住房供应量,稀释、转移购房需求;另一方面封死投资客的炒房路,彻底控制住房价,告别暴涨。

慢涨时代,虽不能炒房致富,但对于资产雄厚的人,中心城市的优质房产仍是抵抗通胀、用以增值保值的不二之选。

如果你担心手中的资产贬值,又能扛得起房贷,可以选择长线持有中心城市的房子。此外,由于中心城市房价未来还将慢涨,刚需客们购房还需趁早,最佳的购房时机应该是在今年年底和明年年初。

【补充】挥一挥手,再见炒房时代

来源:黄生看金融

9月16日中国公布了8月份M2的数据,这个数据一出来,远远低于大家预期。其中,M2增速已经创下了历史新低,而且是连续第七个月增速放慢。

这意味着,一个新的时代到来了,值得大家高度重视!

我们都认为M2增速肯定会不到10%,但是跌破9%,这还是远远超越了大家的预期,对于未来,我们必须要认真和理性的对待了,尤其是对于房地产领域。这必然极大的压制中国的投机,极大的压制房地产上涨。

我们知道房价的本质就是货币现象,房价一路猛涨的原因之一是货币超发。过去中国的M2增速-GDP增速之差,一直处于很大的正值,这使得超发的货币进入房地产领域兴风作浪。同时房地产的高速发展,又通过信贷衍生了大量新的货币,两者相互促进,导致房价一而再的猛冲。

中国二季度GDP增长速度是6.9%,而当前的M2增速是8.9%,静止货币超发大约在2%,这是一个很低的货币超发率。如果M2增长在未来几年保持比较低的速度,比如未来三年M2增长在9%左右,那么房价很难猛涨。

1、对于房价,没有货币大规模超发,就没有房价泡沫的急速膨胀,现在货币增速如此大降,未来的影响会很大。

2、只不过M2增速大幅度下降对房价的影响会滞后,在未来一段时间才会显现。

3、一边是大规模的存量房产进入市场,另一边是货币增速大幅度下降,这将极大压制房价的上冲。

4、对于人民币汇率,将形成巨大的支撑作用,因为货币的超发大大降低,人民币汇率就会越来越稳固。

5、对于股市来说,没有货币大规模的超发,就难言大牛市,所以现在还是一轮反弹震荡市,而不是牛市。

为什么M2增速会如此大幅度下降?

1、8月份中国社会融资规模1.48万亿,远超预期,这意味着现在存量货币在被盘活,也就是货币的流动速度加快了,这导致了对于新增货币需求的减少。

2、银行同业业务开始负增长,同业资产比年初减少了3.2万亿,同业负债比年初减少了1.4万亿。

3、银行理财余额增速降至6.5%,较去年同期下降了27个百分点,这个降幅太大了,而去年同期是房价大涨的时候。

以上几点都说明,中国同业业务、银行理财是导致了货币空转的原因,导致大量货币曲线进入了房地产领域。

但是这些领域都在挤水分,尤其是同业业务、银行理财这两个领域,严格的监管使得货币很难套利。货币空转、货币水分一旦受到极大的压制,那么房地产泡沫就会受到极大的压制,而且未来一段时间,也很难见到货币会报复性的大反弹。

投机客们应该提前清醒认识到未来的严峻情况,房地产高度投机的时代,真的要暂告一段落了。

挥一挥手,再见炒房时代,房子真的是用来住的,不是用来炒的,这句话第一次开始变得如此真实!

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