房价走向下降通道,明年跌得最惨的地方是这里

转自:地产情报站(ID:dichanqbz);作者:田里四个点儿(已获授权转载)

今天跟大家说道说道这三四线城市的房价。

在粉丝的留言里,有个比较明显的问题,就是对于三四线城市的理解。主要纠结点在于,三四线城市目前处于分化状态,热点大城市周边的三四线城市,真是火得不要不要的,但大部分三四线城市,尤其是东北、中西部地区的小城市,去库存的压力还是很大的。

为了不写那么绕,这篇文章里说的三四线城市,单指这些去库存压力大的三西线城市,请大家看清楚再喷哈……当然,四点儿更希望的是……点赞……

灰犀牛

说具体的问题前,四点儿想先说一个概念性词语,叫做灰犀牛。

这个词普通人可能看起来一头雾水。灰犀牛属于大概率危机,就是一般在常识之中,但大家就是拿他不当回事。或者说,有很多问题,平时大家知道这些问题的存在,但是并没在意或者没想到它可能会引发的后果。

灰犀牛有一个特点,你可以看到它的存在,但无法确定它是否会向你发起攻击。但是,如果要避免遭受灰犀牛的攻击,你可能得撒开丫子跑出去几公里。虽然确实可以肯定灰犀牛追不到你,但最后自己也累个半死。对于很多普通人来说,想想要跑出去几公里,去避免未必可能撞向自己的灰犀牛,大部分会想:它不一定会撞我,即便来撞了也不一定能撞到。所以最后还是放松了警惕。

作为大概率危机,也就是说,你也许能够发现但无法确定,或者不愿意去确定。就像两年前的股灾,当到5000点的时候,大家都知道崩盘近在咫尺,但谁都不在意,将风险忽略。最后的结果……大家都知道的。

再比如,只要把钥匙要是放在出门的柜子上,你就肯定会看到并且不会忘记带上钥匙。但是,今天实在是太累了,把钥匙放在床头就睡着了。你知道放在床头第二天可能会忘记拿,但觉得自己现在能想起来,明天肯定也能想起来。结果,第二天起床晚了,着急忙慌,果然忘记拿了钥匙。So,把钥匙放在床头,这个问题就是灰犀牛。

要是还是看不懂的话没事儿,百度一下,可能专业人士解释得更清楚一些。

房价就是灰犀牛

可能有粉丝说了,我要看的是房价,跟我这叨叨半天灰犀牛干啥。其实,灰犀牛这段时间这么火,主要是第一党报专门写了篇灰犀牛的文章,随后各个官媒还专门盘点了下中国经济目前存在的灰犀牛。房价,正是其中之一。

那么,房价这只灰犀牛现在动了吗?很显然,已经动了。

企业杠杆居高不下;货币宽松政策不再;美联储加息、缩表;股债双杀……这一系列词汇,即便你没关注过,多少听过一些吧。

这些事情证明,2015年以来,灰犀牛的威胁越来越明显。

然而,2016年的我们并没有及时地撒丫子跑开,而是大幅度释放贷款,比如,四点儿曾经提到过的7万亿,房地产再次起飞,灰犀牛更壮,离我们也更近了。

当时抢到房子的粉丝,估计会开心死。

但是,有个亘古不变的规律——当男女老少都知道买某种东西肯定赚钱的时候,就会进入泡沫阶段。近10年来的两次股灾,就是最明显的例子。股市到5000点的时候,别说白领上班族,就是门口小卖部的大爷,都在整天埋头看着K线。最后,大家都陪得一塌糊涂。多说一句,对于大牛市,什么时候你身边的朋友都在聊、都在做,甚至门口的大爷、卖菜的大妈都进去的时候,就是该清仓的时候。

同理,房价也是。只不过,跟股市相比,房子多少还有居住功能,更容易让我们放松警惕。

房子是用来住的,不是用来炒的。遗憾的是,当下的房产被赋予了很强的金融属性。除了部分热点城市抢进的经济基础和强大的吸引人口的能力,大部分三四线城市的房价,已经处于绝无仅有的高位。高资产价格捧出了疯狂的市场,房价已经严重脱离居民购买力。造成的结果大家可能都听过——资金脱实向虚。

其实,单单是资金脱实向虚,政策还是可以调整过来。难的是,人心脱实向虚,这就不仅仅是发布一些政策可以解决的了。 

听没听过地方债?

2015年之前,我们说高房价,想到的肯定是北上广深。当时大部分城市的居民还都处在看热闹不嫌事儿大的阶段。直到2016年,房价涨到了家门口才着急起来。到现在,说起高房价,不仅是北上广深,怕是还得加上一大串名字。

当然,这个现象我们普通吃瓜群众都能看到,顶层设计者肯定早已知晓,甚至早已开始布局,只是我等不知道而已。

这就会造成一个影响——三四线城市房价的上涨或许很快就会进入击鼓传花的尾声。

一线城市的严格调控,这个限那个限,基本锁死流动性,一线城市房价下降基本是被逼出来的。一线城市之所以敢这么干,因为一线城市有强大的经济基础和人口吸引力。有这两项在手,一线城市的财政收入早已不依赖土地。以北京为例,北京的土地出让收入只占到北京财政收入的10%左右。跟三四线城市动辄一半甚至更多的财政收入要靠地产有天壤之别。财政收入不依赖土地,地方债务也处于良性,有钱还债,所以一线城市有空间挤泡沫,房价也不怕跌。

一线城市流动性被锁死,资金溢出,流向了热点城市周边的三四线城市,这就是溢出效应。这个之前已经说过多次,这里就不再细说了。

大量热钱涌向三四线城市,会造成一个后果,就是短期内购房者会大大超过存量房,房价自然会疯长。加上一些地方并没有太强的经济支撑,当地政府的调控决心并不像北上广深那么坚定,助长了炒房客。再加上货币化安置,大规模的拆迁改造一动工,炒房热立马就跟风而来。

在之前的这段时间里,城市建设非常迅速,这个有目共睹。但是,城市的快速发展伴随的就是地方债的急剧扩张。官媒专门点出,地方债就是灰犀牛,而且急需解决。当前房子好卖,地方政府正好多卖地,清理地方债务,把重要的部分先捞上岸。至于接盘侠嘛,是谁我就不说了。

明年,最惨的就是三四线

古代打仗攻城的时候讲究围三阙一,包围三个方向,留出一个方向给敌人逃跑。这样既可以夺取地盘,还能最大限度减少伤亡。对于房地产中的热钱来说,也是一样的道理。

面对如此庞大的资金,即便是央妈,也无力将其在不大规模影响社会的情况下消灭。之前的豆你玩、蒜你狠之类的情况,就是一个例证。也是真真切切影响到我们日常生活的。

因此,这次因城施策,其实是围一阙三——锁死大城市,让热钱流向三四线城市。也可以看作是农村包围城市的反向策略。而三四线城市,正好借着这些热钱去库存。

库存去掉后会怎么办?四点儿不知道。不过,四点儿能想到一种情况,至于会不会应验,大家可以探讨下。

那就是去库存之后限制交易,锁死流动性。由于三四线城市的流动性本身就低,把多余的热钱引导到三四线城市后,再通过限制交易等方式锁死流动性,相当于把大量资金分散到全国各地三四线城市的汪洋大海里,留住它,钉死它。

如此一来,既去了库存,又增加了三四线地方政府的收入,缓解了地方债,简直是一石多鸟。

当然,锁死的人中,肯定有不少开发商、炒房客。当然,还会有其他人。

未来一两年,政策放松的可能性不太大,央妈要是扛不住,基准利率也可能上调。

综合来看,今年下半年,一线城市继续跌的可能性很大,二线城市应该会停涨,三四线城市会继续疯狂。

但是,但是!到了明年,全国房价开始全线下跌之时,最惨的,肯定是三四线。

*本文为作者观点,不代表楼市参考立场,仅供读者参考

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