楼市"回归1998"?万科:高房价下,从租房开始!

时代选择了你

你不能选择时代

今日,广州的一纸《租售同权》政策引爆了互联网。

租售同权,广州方面给出的解释是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租赁同权。

众所周知,中国一线城市房价之所以如此高,除了稀缺性,还因为其绑定了太多的资源有关,教育、医疗、户口、养老等等。买了房子,就意味着拥有了这些权利。所以,才会出现不论房价多高,都会遭到哄抢,越抢,房价就越高,这是一个恶性循环。

回过来看广州这次出台的租售同权政策,实际上就是将教育这块资源和房子剥离开来,明确告诉大家,租房子也能享受到教育资源了,大家不用再费尽心思购房,这里深层次的意思,我认为是:去房地产“刚需”属性。让房子回归产品属性,让真正的需求、市场决定其价格。

说到这里,你可能已经猜到我要说什么了,那就是——“吸引人才”,或许这才是这个政策背后最本质的东西。

为什么?我们来看看这两年特别是今年各省份在毕业季推出的吸引人才的政策。

成都:提供求职公寓,本科毕业就可以落户,社保都不要。给紧缺人才提供人才公寓租赁服务,租住满5年可按不高于入住时市场价格购买该公寓。

武汉:3年内的普通院校毕业生,凭毕业证就可以落户。加大人才公寓建立力度,人才创业,政府给钱支持。

长沙:对高校毕业生发放生活补贴和购房补贴,并实施“零门槛”落户。对新落户并在长工作的全日制高校毕业生,发放租房和生活补贴,博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的,分别给予6万元、3万元购房补贴。

出台这样的政策的省份还很多,归根到底都回归到“吸引人才”。再拉通看各地的政策,各地不约而同的有一个共同点:从房子入手。再看北上广深,这两年对于人才落户的政策基本没有,原因不在于这些地方地府不想出台政策,而是已经找不到突破口了。

这也就导致出现了人才流失严重的问题,腾讯内部的一次调查显示,有近3/4的人因高房价而动了逃离的念头。除了深圳,这轮房价涨幅靠前的“四小龙”南京、厦门、合肥、苏州,也不同程度出现了人才出走情况。如厦门,2016年的年轻人口流出率高达37.26%,房价和收入的失衡是重要原因。

虽然北上广深这些城市因为资源等天然的利好吸引了大量人才聚集,但“房价驱人”的情况越来越普遍,也越来越严重。

人才是经济发展的动力,当地政府必须想办法留住人才,所以广州政府迂回地从“教育”这个切口入手了。买不起房子的人才,我先解决你“再穷不能穷教育”的后顾之忧,总要好点吧。

我们再回过头来看政策可能引起的市场变化。无疑,租售同权,学区房的租房价格肯定会出现大幅上涨。道理也很简单,租房的人群肯定比买房的大,需求大了嘛,不涨价484傻(这部分只是针对学区房投资者)。

当然,吸引人才在实施过程中,能否真正得到利好还有待时间检验。

背后的原因也不难,从大多城市来看,好的教育资源基本上都是稀缺的,租房的人有学位后加大了好的教育资源竞争力度,教育资源不足,咋办?新建,教师资源等都跟不上,那就只能别的教育资源来补充,比如私立学校,私立学校收费高,留在大城市的人才,收入能否覆盖这一部分高昂的教育支出?不能的话,实质上也没能享受到租售同权的福利。

大城市房价高,年轻人买房怎么办?

今日,新华社发表了对万科新帅郁亮一段题为,《郁亮:楼市"回归1998" 住房困局并非无解》的三分钟半左右的采访视频。

郁亮对“大城市房价太高”回应如下:

长效机制的核心是解决普通人的住房问题,尤其是立足于年轻人的住房问题。年轻人住房问题不解决,社会就会不稳定。

我觉得有几个问题出现:一个是房价太高,以至于年轻人没有能力一下子买房。可以通过供应租赁房等方式,使得城市青年居住问题通过租售两条腿走路来解决,现在有人行动了,提供更多可支付性住房,年轻人买得起的住宅。

万科解决高房价的方法

郁亮对于解决高房价给出了两个回应:一个是先等等,从租房开始,到有经济能力了在开始买房;一个是提供更多的可支付性住房。

先说第一个,从租房开始。

租赁模式未来大行其道已经是可以预见得了。从万科自己连续拿了很多70年禁售期的土地来说,就能够看出租赁模式的探索将会成为未来地产的主流发展方向之一。

但是这里有几个问题就,第一,如果积极的发展租赁住房之后,房租价格上涨幅度超越房租的涨幅怎么办?尤其一些人口流入比较大的崛起中城市,比如武汉、杭州等等。房租太贵了,对于年轻人的压力一样大。

再有就是现在租房子仍然不是一件轻松的事,尤其对于年轻人来说,如果保护自己的权益,让租房更加便利也是需要亟待提高的。

为了解决上述问题,可能必须得动用我们的行政手段,从基本立法这一底层开始完善租赁体系,管制房租的上涨,保障租户的利益。同时积极的发挥,像万科这种大房东在市场的作用,间接的提高小房东,散房东们的水平。

再说第二点,提供更多可支付性的住房。

什么是可支付性住房?具体来说就是房价和收入(房价/年收入)之间的关系达到合理水平。所谓合理水平,应该是房价在收入的3到6倍目前中国是什么水平呢?易居研究院曾经统计过,2016年全国层面上,房价为收入的7.5倍。

目前中国房价和收入之间的关系太高是事实!

那么怎么解决呢?

其实解决房价和收入间的关系,无非从收入和房价入手,要么提高收入,让收入增速超过房价涨幅,缩小差距;要么让房价降下来,贴近收入水平。

前者需要大家共同的努力,需要国家经济的增长和收入分配的倾斜;后者,更多可能要就靠行政手段来调控了。

房地产市场无论在哪个国家都不是完全市场化的市场。美国是公认的自由经济市场,土地自由化。但是美国的房地产市场仍然存在政府的影子,美国的两房,房地美、房利美就是最好的证据,作为准政府组织,他们的存在让美国的楼市存在政府的隐性担保,这也最终造成了,小布什为了缓解科网股泡沫带来的影响,提出居者有其屋计划之后,美国次贷危机爆发。

所以说,楼市说到底是为了人们居住存在的,那么就应该由政府发挥更大的行政力量。

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