2年、10年……70年禁售!楼市突变,开发商比狠只服TA

正在停牌的万科,搞出了大新闻!

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上所有的物业,70年不出售!

据悉,这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见:

在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有。或者说,房子的禁售期高达70年!

比狠,我只服佛山,只服万科!

各地政府也在比狠:2年、3年、10年、70年

2017年3月23日,厦门首创“限售”政策,宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、北京等几十个城市跟进,推出了类似的“限售”做法,时间长度一般为2到3年。保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。

但这些玩法,跟此次佛山都没有办法相比。佛山这块地的禁售期,被开发商较劲到了70年不卖。

如果这个政策推广到全国,那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出,那么投机炒房的基本绝迹了,投机是不可能的,必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大,因为杠杆的时间成本会很高,一旦资金压力大,不能随时卖出房产,那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大,谁也不能保证房地产上涨十年七十年。

“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点,也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前的限售政策会带来两种效应:第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让,防范资金快进快出,有力打击各类炒房和套现的现象。

“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。”美联物业全国研究中心总监何倩茹也认为,限售最大的积极作用就是打击投资客,只有把投资客稳定下来了,房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。

对此,张宏伟也表示,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场:“加杠杆”入市的“散户”;运营状况不佳的私营企业主;特定需求的群体也有可能抛售房产。

今年以来,房地产的各种调控政策层出不穷,可以说没有政府做不到,只有你想不到。所以朋友圈有一堆专家学者成天喊“房价要跌,楼市要崩盘”,其中有的人已经唱空楼市很多年,可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。

但是,现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌,三四线前途不明的情况下,迟迟没有崩盘的房价走到今天,还能坚挺下去吗?

统计数据显示,自2016年四季度以来,全国超55个城市已发布各种相关房地产调控政策累计超160次,包括限购、限贷、限价、限售、限商,中国楼市进入“五限时代”。

楼市调控“渐入佳境”

随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化,各地楼市调控也正在“渐入佳境”。据统计,自2016年四季度以来,全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次,楼市调控层层加码,目前已进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

楼市调控的不断升级,让热点地区的房价有了些许松动的迹象,在二手房占整个楼市成交量大头的北京,相关资料显示,二手住在网签环比下降35%,甚至部分地区下降超一成。与此同时,整个楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象,部分地区仍在继续施压。四月底,北京楼市迎来定向加息,部分商业银行新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%;与此同时,上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的优惠力度,上海首套房贷利率由9折上调至95折甚至基准。

相比于限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”手段,房贷利率上浮威力显然更大,对楼市的杀伤力堪比核弹。以贷款100万、30年、等额本息为例,基准利率1.2倍与基准利率相比,月均还款相差611元,总利息相差22万。对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说,利率上浮对购房者月均还款压力无疑是十分显著的。

在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下,目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市,最终市场房贷利率会出现明显的提升。据统计,全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升,4月末已升至4.5%,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升。

市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担,同样会增加开发商的资金成本,房地产开发属资本密集型行业,一面是政府限价,一面是资金成本大幅上升,最终侵蚀的是利润,“不拿地等死,高价拿地找死”同样困扰地产商,可以断言,地产商未来两年的日子注定不会太好过。虽然近期公布的房地产开发投资与地产企业土地购置面积增速仍在上涨,但研究显示,以上两项数据相对于调控政策一般会滞后3-5个月,也就是说年中两项指标预计会出现下降。预计今年年底,开发商受困于不断提高的资金成本,急于回笼资金也会迫使其加速销售。不仅如此,作为楼市长效机制的一部分,热点城市也纷纷提高了土地供给幅度,针对刚需的自住房供给也大幅增加,这样可以分流一部分商品房的需求。

综上,无论是从需求方还是供给方,楼市降温都是必然。当然,根据商品房市场化的10余年的经验来看,每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需要而放松调控,导致的结果是迎来新一轮暴涨,因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。

但此次与以往存在一个重大的不同是不能忽视的,这就是美国进入加息周期。过往10年正好是美国货币扩张的10年,我国外向型经济的特点让我们积累了近4万亿美元的外汇储备(2014年中期),并形成了以外汇占款为基础货币的主要发行方式。

随着美国加息频率的加快,我国货币政策是不可能也不允许继续宽松下去的,否则资本流出压力将大增,好不容易压下来的人民币汇率贬值压力也会再起,唯一的办法就是收缩货币并跟着美联储加息节奏提高市场利率。根据联邦公开市场委员会早前的声明,2017、2018美联储预计加息6次以上,2019年将加息2次以上,预计美联储利率将可能达到3.5%左右。如此一来,最保守估计未来我国房贷利率也将达到6%以上,也就是说楼市的定向加息其实才刚刚开始,未来调控即使放松,还贷压力的大幅上涨仍是压制房价的一个重要因素。近期,环京热点地区楼市由于投机色彩浓重目前已快速降温。

因而,在楼市的“大招”逐渐登场之际,投资房产还是谨慎为好!

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