李铁:几十万人集中在北京上地一个区域,能不堵车吗?

核心提示:要发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。

12月19日,凤凰网、凤凰房产举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁发表演讲称,人口因素是导致高房价的很重要原因。他建议,缓解大城市主城区高房价压力,可以在大城市周边发展建设一些中小城市。

那么,这样会不会导致中小城市房价上涨呢?李铁进一步解释称,调控其实可以换一个思路。要调整总体规划思路,发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。“周边城市房价虽然是上涨的,但是对于主城区居民而言,相对的房价是在下降。很多人到燕郊、香河甚至到北京周边去买2、3万(单价)的房子,宁可牺牲半个小时交通时间也愿意去买这种房子。广州主城区与佛山房价比较,已经下降了1/4左右,北京更是如此。”

李铁还表示,“我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的企业家,腾讯、百度等全部搬到那里去了。国际上不是采取这种形式,而是愿意去哪个小镇就去哪个小镇,苹果、微软都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域,几十万人能不堵车吗?!”

 

以下是李铁演讲实录:

非常高兴来到凤凰地产,跟大家谈一下高房价的问题。我给凤凰专门做了一个PPT,有一些新的思路。因为中国的房地产是冰火两重天,所以我今天主要讲的是都市圈、人口疏解与高房价的关系。十九大报告在区域协调发展中提出了城市群都市圈的格局,都市圈就是特大城市千万人口以上的城市,以及它辐射范围内形成的城市群。比如首尔、东京、北京、上海,看一看东京核心区,人口900万。首尔是1000万,北京是1000万,上海也是1000万。以核心区人口1000万为辐射带,形成了整个都市圈。再把它放大一下,放大到都市圈,东京是2000平方公里,人口1300万。北京都市区六环内是2200平方公里,人口是1500万。上海是2000多平方公里。再放大到50公里半径,人还在不断的变化。这就是都市圈的特点。

第二,我们再看都市圈周边的城市对比,北京和首尔、东京差距比较大,特别是东京。高房价主要是集中在主城区,但是由于房子没有更多的供给,所以周边中小城市发育不足,这样房价在空间上得不到缓解。

第三,移民城市。法国移民人数2015年是778万,相当于法国人口的1/8,法国是6000万人口。2016年德国的移民人数是1600万。北京移民人口840万。可以看到越是移民人口多的城市越具有活力。

人口控制政策是导致高房价的很重要原因,那么是不是全世界其他国家也都在采取人口控制政策。有人经常举东京的问题。我前几年去东京的次数比较多,跟他们进行交流。日本提出了六次国土整治规划,也都进行了人口疏解,但是没有成功。所以它的都市圈的人口一直在往上升,没有下降的过程。所以再有人提出日本疏解人口成功的观点,纯粹是胡扯。东京房地产贵,但是通过都市圈大大的缓解了房价的压力,沿着轨道交通线向城市扩展,84个小城市发挥了重要的作用,通过空间范围来化解住房的压力。在特大城市很多人买不到房,主城区太贵,我们是不是可以在周边的中小城市建一些城区,来缓解人口压力。在这方面我们是很多政策的手段可以运用的。

1990-2009年纽约服务业的就业岗位人口在上升,上海的岗位需求餐厅服务员出工比,也就是需求比和求职人数比是8:1,缺7个人。其他服务人员短缺非常严重,这说明都市圈服务业越发达的地方是越缺人的,而不是多人的,所以采取人口疏解政策没有任何的意义。

城市化的发展到了一定的程度,服务业的比重越来越高,北京的服务业比重达到了80%,上海是70%,广州是70%,深圳是60%。我们的低端产业和人口基本上都是服务业的从业人员,这些人员对城市来讲是非常非常短缺的。

另一个现象,我们的都市圈还有一个特点,已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。特大城市化不是针对城市病,都市圈核心区的人面对着空间的压力、交通拥堵等等问题,需要向郊区寻找居住条件。全世界无论是发达国家,还是不发达国家,比如巴西,新兴国家富人都在郊区,不在城里。这是一个类型。

第二个类型,消费趋势。我们很多人周六周日小长假经常都到郊区去,这就意味着未来住宅、酒店房地产的变化也会随着空间的变化而进行调整。在这种情况下,人口疏解的重点不是疏解人,是要疏解功能。当然雄安新区在疏解非首都功能方面是重要的战略举措。另外还有中小城市的小城镇化发展,但是北京周边没有更多的小城镇。浙江、江苏、四川等与其他国家的小城市相比,我们差的太多了,发展非常滞后。所以利用都市核心区周边的中小城市来建立聚集区,来为低收入者提供住房,这是非常重要的疏解手段之一。

再看都市圈发展的特点,随着都市圈向外扩展,二产比重在大幅度的下降。核心区到了90%,到了15公里半径逐渐递减,50公里半径内工业比重占50%了。广州也是如此,也是到了50公里半径,工业比重大幅度的上升。也就是说,我们房地产的发展最佳距离是30公里到50公里之间,这样才能形成地区的发展环境。

都市圈内房价的变化也是如此,核心区北京房价10万以上,广州是5万到7万之间,15公里半径5万到8万,到了50公里半径内下降到3万左右,到了燕郊已经2万多了。下降的原因不是因为我们还没有放开这一个空间内的住房供给,而是这些住房非常之短缺。

这是京津冀周边的房价,河北沿北京边界。

看一看政策调控手段,我们换一个思路来想。周边城市的房价虽然是上涨的,但是对于主城区居民来说,相对的房价是在下降的。很多人到燕郊到香河甚至到北京周边去买2、3万的房子,宁可牺牲半个小时交通时间,也愿意去买这种房子。广州主城区与佛山房价比较,已经下降了1/4左右,北京更是如此。我们如何理解限价政策,限价政策的核心问题不是你涨房价就高,而是针对主城区空间环节政策进行大幅度的调节,可是我们的决策者,甚至地方的政策决策者,宁可限购、限售,也不愿意看到指标的上涨。实际上是在制造一种假象,房子不让卖当然跌下来了,一旦让卖了就涨上去了。所以,房价空间这里面有重大的调整手段可以实施。

建议:第一,要调整总体规划思路,发挥周边中小城市和小城镇的疏解功能。房地产有没有未来?有未来,我们要充分认识到一线、二线城市房地产发展前景,这样我们才可以充分利用空间手段,来解决疏解问题。

第二,下放权限,因为小城镇没有权限,我们规划对周边的小城镇进行严格的限制,我们可以根据产业和功能定位来释放这些中小城市的活力,来解决高房价的问题,特别是解决中低收入人口房子居住的问题。

第三,要对河北沿边的城市房地产发展取消限制,因为京津冀协调发展,河北一直在表示说沿边不能发展房地产,这不客观。北京房价涨买不到房,去大河北买还不行吗?

第四,适度的房价上涨是应该可以的。最大的好处是对北京人有很大的利好。

第五,加快集体建设用地改革。消费逆城市化,逆特大城市化居住,这两个都可以发挥集体建设用地的疏解作用。

第六,要增加周边小城镇的住房供给,政府要改善基础设施,提高公共服务水准。

我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的企业家,说腾讯、百度等全部搬到那里去了,国际上不是采取这种形式的,而是愿意去哪个小镇就去哪个小镇,苹果、微软都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域,几十万人能不堵车吗。实际上可以利用周边中小城镇单独成立总部,这样也会缓解我们的交通压力。再一个是放开限制,主城区要控制人口,辖区农业转移人口市民化,户籍政策要大幅度的放开,这样利用辖区来调整主城区的功能。我们可以建设有特色的居住区,以此进行改革试点。

高房价问题我们有办法解决,房地产的发展在一线城市还有未来,关键是政府在采取什么样的政策,是在尊重市场的前提下,还是沿袭过去的行政老路,这个决定了2018年的房市。谢谢大家!

(编辑:骆轶琪)