深圳楼市调控也加码:至少研发办公物业改商住没戏了

核心提示:5月11日,一份名为《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》在网上流传,该通知就商业、办公、研...

5月11日,一份名为《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》在网上流传,该通知就商业、办公、研发用房的建筑设计管理提出指导意见。记者向深圳市规划国土委证实,该文件内容属实,但仍在走程序,将会尽快正式发布。

这是今年1月13日发布的征求意见稿后的正式定稿,两份文件在内容上相差无几,只是少数几处的表述略有不同。这意味着,未来企业想把商业、研发、办公用房改为商务公寓已经没戏了。

先来给该《通知》划下重点:

这份《通知》对“建筑平面设计”和“套型建筑面积”分别提出了意见,其中有三点颇为“致命”:

第一,建筑平面布局不得采用住宅套型式设计,套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一;

第二,单栋建(座)建筑同一楼层内,建筑面积≤150平方米的单套用房建筑面积之和,不得超过该层建筑面积的50%;

第三,研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。

这几句话翻译过来就是:曾经那些和住宅设计得一模一样的所谓的“商务公寓”将要“绝版”,毕竟谁也不会买个没独立卫生间的房子当家,而且从房产本上限制小户型数量和面积,以后开发商再也不能把办公和研发用房改为普通住宅了。

那么,如今的市面上为何会有不同用地属性的商务公寓呢?这源于近两年火爆的“工改”市场。有数据统计,截至2016年底,至少有60家外地开发企业因为无法通过招拍挂或介入旧改市场来抢滩深圳的房地产市场,所以只能另辟蹊径,通过合同、收购等多种方式涉足“工改”市场,从而在深圳房地产市场上谋求一席之地。

据世联行数据统计,深圳原关内核心位置研发用房月均去化量达3000-4000平米/月,与全市商务市场的去化量持平。作为居住功能的宿舍或是研发改居住功能产品表现也极为优异,整体去化率可达80%以上,这正是近两年市场上大量公寓产品的来源。

2016年10月以来,全国大部分热点城市陆续开启楼市调控,“类住宅”的商务公寓,因为不限购不限贷,成为市场的“香饽饽”。数据显示,北京和上海两地商务公寓成交量均在2016年达到了历史峰值。尤其是北京,2016年商务公寓成交63703套,远高于前3年商务公寓成交量的总和。在这样的情况下,两地分别出台控制或者严查商务公寓的措施。如:北京“商办用地暂停上市”、“坚决不能再新增商住”,上海“集中清理核查商业办公项目,再次期间赞同此类项目的网签”。而在“深八条”之后,深圳的住宅备案减少,但商务公寓的供应量凸显。深圳中原研究中心数据显示,2016年深圳商务公寓供应超过110万平米,达到了历史新高。但相比北京和上海,深圳此次出台的整治商务公寓的政策显得温柔许多。

政策出台后几家欢喜几家愁?

“10.4新政”提高了许多购房者的购买门槛,投资群体便把目光转向不限购的类住宅产品。但实际上,市面上的商务公寓并不多,这样便催生了一些开发商利用“工改”政策把商办物业改为类住宅。深圳中原地产有数据显示,这两三年深圳成交活跃的主要还是中小户型和中价段的商务公寓,90平以下的户型公寓占比大概85%,所以政策肯定会影响到办公物业改公寓和正在“工改”的项目。深圳中原研究中心经理王飞表示,政策总体有利于提高了投资的门槛,降低投资的热度。

那么,对于存量小面积的商务公寓而言是否会迎来利好?美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,政策出台后,意味着存量的小公寓变稀缺了,但预计价格不会上涨,“市场都在观望商办物业是否会出政策,所以购买力不足也就没有涨价的基础。另外,深圳已经将公寓的价格纳入监管范围,想涨价没那么容易。”何倩茹认为,政策将使工业用地和办公用地回归土地本来的性质。

以下是文件内容:

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(来源:证券时报网  记者:卓泳) 

(编辑:曾静娇)