均价暴跌20%,假的!但楼市已开启温水煮“炒房客”……

核心提示:非主动“加息”来了,楼市开启“慢炖”模式

楼市调控政策一波未走,下一波又来。如今,房地产草木皆兵,部分城房价一有风吹草动,就有声音喊着房价要跌了,泡沫要破!那么事实到底如何?北京房价下跌20%是个案还是趋势?房价真的要跌了吗?

北京房价跌20%是个案

北京房价下跌20%,房价要下跌了?

近日,根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

20%的跌幅到底有多高?不妨来看看房产中介相关人员怎么说。中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时指出,伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”,因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势?

“跌幅20%这一数字可能是某些个案房源,业主着急出手的,不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落,跌20%就该崩盘了。”张大伟说,“5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%,这个跌幅已经不小了,虽然不多,但代表了趋势性的变化。” 

经济学家马光远也认为,严厉的调控使房地产市场正式进入观望期:卖家不愿意降价出售,买家不愿意在目前价格下出手,买卖双方的博弈地位转换,房地产市场进入到了买方市场。假以时日,价格的松动和下调是趋势。至此,可以肯定地说,这一轮始于2015年,并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号,房地产的天确实变了。但是,现在就相信房价已经下跌了20%,那你真的应该交智商税。

非主动“加息”来了
楼市开启“慢炖”模式    

据新京报报道:继5月1日,北京提高房贷利率,首套房利率最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%以来。北京再度上调房贷利率!

可以看到,这一次北京楼市只针对首套房,二套房仍然按照5月1日的标准行事。

在此番调整之后,北京首套房贷利率已经调整为5.39%(目前基准利率为4.9%)。

如果贷款500万,买房,调整前后,每个月将多还1438,25年将多付利率近43万!

房贷利率提升前(25年还款)

房贷利率提升后(25年还款)

从5月初到6月初,短短一个来月的时间里,北京楼市已经变相加息了两轮,相当于央行4次“标准力度”的加息!

上图是过去两个降息周期和一个加息周期的简略情况,图中展示的是一年期定期存款的基准利率。

通过上述表格我们可以看出,在上个加息周期(2010-2011)期间,央行只加息了5次,每次0.25个百分点,就让楼市入冬,让经济充分感受到了下行压力。

而从2012年开始的降息周期,足足降息8次(还辅以准备金率的降低),并给房贷利率最低打了8折,才启动了楼市。这告诉我们,由于经济迟迟未能转型,我们对房地产的依赖度在上升,对低利率环境的依赖度在上升,而对加息的敏感度在上升。

财经韬略作者认为:如果此次北京楼市贷款新政在全国全面推行,楼市将受到非常沉重的打击。即便是从9折到1.1倍,也相当于加息了4次,其力度已经达到了上次加息周期的8成。

由于CPI仍然维持通缩水平,目前中国不具备正式加息的条件。国家为了管控房价,事实上开启了对楼市的定向加息。一是针对特殊的城市,一是针对特殊的客户。

楼市调控不止限购限贷

楼市调控余震不断。2月末开始的新一轮楼市调控至今尚在被吸收消化中,4月开始多个大中城市上调房贷利率为调控加码,从限购限贷的强干预逐步过渡为调整信贷利率的金融手段。

中原研究中心数据显示,4月以来,深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。5月以来,房贷收紧的现象愈演愈烈。

受调控影响,北京房地产市场正在迅速降温。刚刚过去的5月,北京新建商品住宅共网签2912套,同比下降38%。

在今年春节之后的楼市调控中,北京一马当先。除了出台最为严厉的政策之外,还公布了雄安新区的规划,以及呼之欲出的中央政务区。在定向加息上,北京也走在前面。目前上海深圳广州只是将首套房恢复到了基准利率而已。

事实上,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本也在上升,如果继续维持房贷折扣,银行将无利可图。所以,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。

楼市正面临一个新时代,这就是对炒房客的“温水煮青蛙”。如果你这个时候,还希望未来两年房价大涨,并据此投资,很有可能落入流动性紧缩带来的陷阱。

*文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。本文来源:中国经济网、财经韬略(ID:tttmoney8)、一财网、央视财经、新京报、华夏时报(ID:chinatimes)


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