楼市暴涨下的“屠杀”:警惕富人出货,你接盘!

核心提示:每一轮暴涨,都是资产的屠杀场;每一个最后接盘的人,都是沉默的羔羊。

近日,有媒体报道,加拿大版“次贷危机”爆发。楼市泡沫下最大房贷公司崩盘, 当然媒体可能会写的煽动一些。

房价持续上涨、与收入脱钩、人们越来越相信房价不会下跌、住房负担能力理论上来说越来越差、人们还是不断增加杠杆加入到买房大军中,外来资金极速增加继续炒高房价、金融体系的监管及央行不断警告但市场并不买单,发放住房贷款发生违规情况,低收入和无收入者也能获得贷款,这些都不是很好的现象。

加拿大不会是最后一个,连锁性的反应会陆陆续续提现,越来越多的对冲基金也在做一个选择:过去一年中针对澳洲、新西兰的房地产在做空。那些还没有为房地产泡沫买单的国家,也许一个也不能幸免。

暴涨下的资产屠杀场

今年一季度靠卖地赚钱最获利的是哪个?北上广深,各种一线、二线城市,想必大家闭眼也能猜到,意外的是,在其中竟然出现了沧州这个低调的小城市的身影。

去年,沧州的价格在7K,8K,但现在沧州贵的楼盘已经到了2W+,什么概念?北京房山,还有部分楼盘不到2W+。但是你要考虑到,沧州本地人的收入,也不过月薪才三四千,长期这么玩下去,谁来接盘?但有不少沧州人在恐惧房价上涨,还在拼命买房。

每一轮暴涨,都是资产的屠杀场;

每一个最后接盘的人,都是沉默的羔羊。

现在大家一个普遍的趋势是,跟随着限购的节奏选择买房地点。北上广深限购,我买二线,二线限购,我买三线。

中国楼市发展中的惨痛教训


没有房价永远上涨不跌的神话。在中国的楼市历史中也有不少的惨痛教训,这些血的代价值得警醒。

 1992-1993年的海南

1988年,海南从广东省脱离独立建省,成为了中国第五个享受特殊政策的特区,人才、资本蜂拥而至,房地产是最热的领域。

往海南房地产投资的钱成倍地增加,平均一年翻一倍多。在总人口不到700万的海南岛上,竟然有两万多家房地产公司1991年上半年,海口房价还是1200元/平米,一年多之后,已上涨到4000-5000元/平米。

1993年6月,国务院出台16条整顿措施,银根一缩,海南房地产热浪应声而落,2万多家房地产公司里,至少有95%破产倒闭。

留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”,1.9万公顷闲置土地,数百亿的银行坏账,仅国有四大行就有300亿。

这些楼房,一直到2006-2007年左右才处理完毕。此时,海口的房价才勉强恢复到了1992年的水平。

 2008-2009年的深圳

在一线城市里,真正有房价大跌经验的是深圳。

2005年、2006年深圳房价领涨全国。由于人民币升值,国际热钱涌入,带动了本地的投机资金,市场交易火爆,一个人一次性买上几十套的消息不绝于耳,完全是一副非理性繁荣的景象。

2007年四季度,受次贷危机的影响,深圳房价在1年内跌掉了1/3。首付跌完了,业主们开始“断供”。几个月后,“四万亿”计划推出,深圳房价再度拔地而起,原地复活。

 2011-2012年的温州

温州炒房团在2003年声名鹊起。

在“四万亿”推出后,银行贷款门槛大幅下降,加之实业成本上升,钱都去了金融和房地产。

2009、2010年左右,温州房价达到14000元/平米,仅次于京沪深,之后一年又飙涨了50%,超过了2万。

2011年,“四万亿”计划进入尾声,信贷投放门槛提高,随即整体性崩盘,“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”成为2012年、2013年温州的关键词。温州产业转型艰难,房价至今未能复起。

 2011-2012年的鄂尔多斯

鄂尔多斯就像2012年版本的海南。

2009年,鄂尔多斯GDP突破2000亿元,人均13.6万,位列全国第一。当时,京沪人均GDP仅有其一半,深圳只有其7成。

财富的积累直接催生当地的房地产开发,金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时,楼盘一经开盘便被抢购一空的情况屡屡出现。

2012年,大宗商品价格暴跌,加上宏观调控,民间借贷风险爆发,资金链断裂,当年的近八成新建项目停工。至今,鄂尔多斯成为“鬼城”的典型代表,为人所谈论。

小心,别成了“接盘侠”


近日,财经评论作家叶檀撰文称,“五一”期间,盐城、太仓、湛江等三四线城市再现抢房潮。

这主要有三个原因:

1. 房价被调控强行抑制,给予购房者明确的回报。

2. 货币购买力下降是共同预期,货币供应远远超过实体经济需求,货币被挤入投资市场。

3. 目前为止,没有一种投资品具有房地产的吸引力,房地产是投资市场最有魅力的妖精。

不过,对于三四线城市的火爆表象,叶檀做出了风险提醒:房地产狂欢总有结束的一天,财富总有通过房产税、遗产税解构的一天,越是疯狂的时候,高中低风险资产配置越是重要,诸位切记,在抢房的同时,切毋把资产配置抛诸脑后。

其实,真正看透的经济学家都在敲响警钟。近期,李迅雷说:“现状是,富人在卖房,穷人在买房,茅台价格上涨,猪肉、蔬菜价格下跌。”

目前的情况,已经不是“应该”,而是高净值人群真的已经在抛售房产。高净值的家庭在资产价格上涨之后的变现获利能力强,特别是房产价格上涨后的变现获利能力。

近日,兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的一份报告指出,2016年,中国高净值家庭已突破210万,他们持有的可投资金融资产占到了中国总体个人可投资金融资产的43%。在很多人决定买房入市的时候,高净值人群的选择是卖房。

真正高净值的人群早已预判到房价下跌,等着机会卖房。不早点出手,接下来想卖房可能会越来越难了。因为除了限购限贷等调控措施的限制,越来越多的人会加入观望的行列中,卖方的对手盘也将越来越少。

 所以,在这个时候买房,必须警惕成为富人们出货的“接盘侠”。毕竟此时买房的首付比例已经较大幅度地提高,房贷利率也已经提高,买房的成本迅速上升。并且现在已经不能享受杠杆和利息优惠等能长期提高收益率的政策。

*文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场。来源:凤凰财经、领导者内参( lingdaozheneican)、地产情报站(dichanqbz)、付鹏的财经世界(GlobalMacroHedge)


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