一天之间,三大消息砸向楼市!泡沫破灭在即?

核心提示:在这场发布会上,郭树清以及银监会的多位主要领导回答了金融行业内热门话题,对楼市也发表了看法,表示不希望看到房地产市场大起大落。

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昨天(3月2日),一场上午十点召开的新闻发布会,八点半就有记者去占座,不到九点半,会场就基本满员。

原来,郭树清在这天以银监会主席的身份首次亮相。作为曾经的外汇局局长、建行董事长、证监会主席、山东省省长,郭树清一直受到媒体高度关注:

2月24日上午,郭树清到银监会参加会议,与时任银监会主席的尚福林完成人事流程上的工作交接。

3月1日中午,银监会官方网站低调地将主席领导栏里主席换成了郭树清,也难怪郭树清在发布会中笑谈自己“是上班第三天”。

在这场发布会上,郭树清以及银监会的多位主要领导回答了金融行业内热门话题,对楼市也发表了看法,表示不希望看到房地产市场大起大落。

而与此同时,又有热点城市传来楼市限购消息!

银监会:不希望看到房地产市场大起大落

在3月2日的银监会新闻发布会上,有记者问道:

我有两个问题。第一,跟房地产相关的问题。因为,在去年一年中,我们看到一二线城市、一些热点城市房地产上涨的特别快,而且出现了很多“地王”,这其中很多“地王”都是从银行贷款,请郭主席介绍一下目前房地产在银行贷款这方面的情况。

另外,银监会未来将如何配合房地产调控来加强贷款的监管。

对此,郭树清认为,居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但(房贷)增速需要引起关注。他表示:

房地产金融确实是很重要的一个组成部分,银行贷款大概1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,在大家谈到的金融风险里面,房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险,所以我们银行业对这个事情非常关注,也非常认真地进行分析。

但是房地产市场有一个最大的特点就是地域性差别巨大,不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫,或者风险情况不一样,所以在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。

居民过去买房子,主要用自己的存款,或者借亲戚朋友的钱,贷款的比重不是特别高,但是最近一两年比重很高,去年新增贷款里将近一半是房地产贷款,其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分,是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说,银行贷款不算太多,杠杆率不高,但是这样一个增速需要引起我们的关注。

银监会副主席王兆星认为,从银行角度来说,更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,也不愿意看到出现巨大波动。他表示:

中国的房地产市场是一个新兴的发展速度比较快的市场,对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长都有很大的贡献。所以,从银行角度来说,我们更希望房地产市场稳定、健康发展,既不能出现巨大的泡沫,也不愿意看到出现巨大波动。

所以,在房地产信贷政策方面,我们还是采取差别化的政策,对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制;对于一些房地产库存过大的三四线城市,也有一个去库存的问题,在信贷上也要给予考虑;再有在城市化过程中,住房需求特别是基本的住房刚性需求,是改善老百姓居住条件的信贷需求,还是应该给予信贷支持,这样做既能促进房地产市场健康、稳定发展,也能使得银行信贷资产更加安全。

杭州楼市限购升级,昨日成交2068套!

据新华网消息,随着春节假期的结束,杭州房地产市场迎来复苏,二手房市场升温显著。2月,杭州市区二手房签约8868套,超过新房签约套数,创历史同期新高。

3月2日下午,杭州市住房保障和房产管理局发布消息称,为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产市场调控精神,促进杭州市房地产市场平稳健康发展,经市政府研究决定,自2017年3月3日起,在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房:

(一)已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

(二)已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

(三)无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民家庭(非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房)。

限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,此次限购体现了杭州控制房价的压力,限购的两个内容都有很大压力。他表示:

第一是限购的区域范围增加,包括富阳和大江东被纳入限购范围,这也是近期部分购房者积极进入的区域。

第二是外地人购房的社保年限增加,这使得外地人购房的难度加大。

另据杭州当地媒体钱江晚报消息:

昨天(2日)的销售数据也较为火爆,据透明售房网数据显示,截至3月2日晚22:30,杭州市区(含余杭、萧山、富阳、大江东)新房共计成交1091套,二手房成交977套(单日成交合计2068套),但并未出现像去年限购政策出台时楼市日成交量创纪录的现象。去年9月18日新政出台时,市区新房成交量高达3265套。而去年9月27日新政出台时,市区二手房签约量达到创纪录的2041套。

这次限购政策对于刚需置业者的影响相对较小,主要影响有已有多处房产的高净值购房者。3月1日杭州高端楼盘已经集中放量网签,市区新房共签约1197套,其中主城区签约712套,包括大量单价在40000元/㎡以上的房源,导致主城区的单日签约均价创下了历史最高。

值得一提的是,在本轮限购升级之前,杭州在近期还对楼市进行了四次调控:

2016年9月19日起,杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。当日,杭州市区(含余杭、萧山)新房成交3265套、二手房成交1840套,创历史新高。

2016年9月27日起,杭州市区调整土地公开出让竞价方式,溢价率超100%(含),须一个月付清土地款;溢价率超120%(含),除在一个月内付清土地款外,还需在去的不动产登记证后方可销售;溢价率达到150%,转为投报配建养老设施面积。

2016年9月28日起,提高二套房首付比例至5成,并暂停执行了10多年的购房入户政策。

2016年11月10日起,上调公积金贷款首付比例,拥有一套住房但贷款未结清的,再次申请住房公积金贷款买房的,首付款比例从不低于50%调整为不低于60%。

“杭州当前依然对控制房价有较大的努力和尝试,对于稳定房地产市场来说有积极的作用,但要注意当前一些违约违规交易现象的出现。”严跃进表示。

环京楼市调控再升级,涿州开启限购

3月1日,涿州市发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的文件,涿州拟实施限购和差别化信贷政策。非本市户籍居民仅允许购买1套住房(含二手房)。这意味着继北三县、怀来县等地之后,又一个实施限购政策的环京城市。

据调研,2月下旬以来,北京楼市交易活跃度有所提升,受三、四月传统旺季即将到来,以及学区、改善需求推动,部分热门区域房价及成交量有所上涨。分析人士认为,环京和北京楼市进入了博弈期。随着房贷折扣降低、放款时间变长,购房者尤其是以房换房的购房者将面临越来越高的购房成本和风险,后续信贷政策或将成为决定楼市走向的主要因素。

涿州市的文件显示,对非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对本地户籍居民家庭购买第二套住房时,首付款比例不低于50%。

文件同时提到,严格商品房预售管理,进一步规范预售审批程序,严格要件审查,限期10日内一次性公布全部可售房源,落实住房价格备案制度,实行一房一价,明码标价,现场公示;加强价格管控,限定申报预售价格上涨幅度;完善个人住房信息查询系统,推进商品房联机备案系统的互联互通。

此外,开展严厉打击违规开发、经营专项行动。对存在违法违规的企业严格处罚,列入“黑名单”。

数据显示,自2016年10月以来,随着北三县、怀来等地陆续推出限购政策,同处环京圈的涿州房价大幅上涨,均价从千元迅速突破万元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,京津冀区域内,不论是北三县还是其他区域,房价涨幅均比较明显。以涿州为例,过去一年房价部分区域上涨超过一倍。这种情况下,市场投资需求聚集,市场炒作氛围浓郁。因此出台政策非常必要。

目前来看,本次涿州调控力度对于本地购房者并不严厉,主要通过对外地购房者限购降低市场炒作预期。

2016年4月,廊坊市政府出台“廊九条”,三河市、大厂回族自治县、香河县三地(简称“北三县”)外加固安,采取限购限贷措施。2016年9月,天津城六区和武清区开始执行限购和区别性信贷政策。2016年12月,怀来县推出了限购和差别化信贷的措施。此次加上涿州后,环京地区尚未限购的只有宝坻、涞水、永清和蓟县。

不过,从调控政策后的市场情况看,由于有京津冀一体化和通州副中心概念,部分区域房地产市场仍然被看好。

楼市泡沫为什么还没破?

关于中国房市究竟有没有泡沫的讨论由来已久。这个问题之所以一直难以有结果无非是因为两点。第一,泡沫这个东西是个经济学概念,但是,它却是没有确定概念的。因此,就更不用说有量化的精确标准了。

很多人会问,许许多多的专家们拿出来的许许多多的数据,做了许许多多的分析,比方说房屋的租售比,比方说房地产市值与GDP的比值,比方说房价与收入的比值,比方说房价上涨速度与GDP、信贷、负债等的增幅比,这些不都是衡量泡沫的标准吗?

很遗憾,不是的。准确地说,它们都是一种,间接的泡沫观测指标。所以,利用这些指标,不过是冷眼旁观,并不能就作出结论。而且,这一点其实已经在实践中被众所周知的吃瓜群众也能应对如流了。

比方说,中国的房地产某几个城市的资产就能买下若干个美国。

很可怕吗?

快捡起你的下巴吧。买下美国又怎么了?美国算个毛线!买下全世界又怎么了?

怎么说呢……我竟无言以对。

也就是说,这就像男人的真爱,说起来有,又好像没有,貌似他带你吃饭逛街给你买包买车就是真爱,然而也有不带你吃饭逛街给你买包买车的真爱,有人给你半碗粥就是真爱,有人给你一间公司也不是真爱,话说说不定有人给你一间公司又从中间走了假账让你负债呢,人生有很多时候,真爱与真害,傻傻真分不清楚。

这就像男人的不真爱,明明觉得他可疑之至,可是他信誓旦旦赌咒发誓又不像是假的,假如你发现蛛丝马迹,他肯定告诉你是你太多心,即使你抓住铁证,他还能说一切都是逢场作戏我的真爱唯有你一人。结果你肯定得想,你都被抓个正着了还痛哭流涕跪地求饶不屈不挠的表忠心,这肯定是真爱啊!肯定是没有泡沫的真爱啊!

因此,第二点,泡沫这东西就像真爱,唯一能够确定它存在的东西就是它的摊牌。只有真不爱可以被确定,就像只有泡沫破裂可以证明泡沫存在过。

为什么泡沫可以不破?

很多人可能都会有一个问题,既然他劈腿外遇拈花惹草已经不真爱了,为什么他还和我继续你侬我侬呢?就算是欺骗,他还愿意变着花样持续不断的骗我而不是割袍断义恩断情绝至少说明他还是真爱我呀。

其实呢,那也不一定……可能也得看看,岳父是谁。

就好像,大家对房地产市场泡沫不泡沫的已经厌烦了,大家其实就想知道一点,房价会不会降?以及,什么时候降?

如果房价不降,你说泡沫泡沫,是泡沫怎么不破呢?不破说明就不是泡沫嘛!

好问题!

不过呢,有很多事情不一定,可能也得看看……

不如我们看看那些泡沫破灭的例子好不好?

如果我们看日本经济衰退,经济过热后提高利率,紧缩政策可能是其突破口。

如果我们看亚洲金融危机,国际游资的热捧之后速退,金融市场的全面开放可能是其突破口。

如果我们看美国次贷危机,金融衍生品带来的花式杠杆终于高位折戟,高杠杆率带来的系统性风险应该算是其突破口。

这说明,加速不真爱搞破裂的途径有三,外面人找上来了,里面的人给的压力太大,以及本人受不了主动坦白。

好吧,转头看我们。

你会发现,这些经验教训我们都牢记在心践行于世了。真的。

货币宽松,严守汇率市场,强调去杠杆。有目共睹。

好,那我也借机来解释一下为什么泡沫一直不会破。

因为我们货币宽松政策自由度比较大,资本项目流动和汇率市场相对不开放,而且过去我们的储蓄率高。换言之,我们是一个积累已久而仍然开放有限的市场,也就是说,我们受外界的影响会相对较小,受内部的影响相对可控,而且还有一定的家底,所以这种消耗会比较慢。

试想老岳父,有手段,管得住外面的人不来闹,肯出钱,保得住女婿在家过的滋润,能屏蔽,可以让女儿对各种不利信息知之甚少。

你也不能说这就是错的。稀泥和着和着,弄不好日久生情,真爱又萌发了对不对?家庭生活又和谐了对不对?这是真有可能的!

都说了,泡沫本来就是个没有标准的概念,泡沫多少算泡沫,以及泡沫到什么程度算绝境,都不好说。有些人觉得,有一点点泡沫才叫繁盛呢。因此,如果经济增长能够随后赶上,将惶惶泡沫吸收,变成星辰大海里的一瓢水,也未为不可,而且岂不快哉!

能不能就可以不破?

看到这里,很多人起身要走。这就是说,泡沫不泡沫的,没有什么意义,反正可以永远不破,房价就可以永远涨下去咯?

好问题。

可是,永远有多远?

正如小赌可以怡情,小别可以赛新婚,小泡沫或可以刺激经济速度。然而,烂赌当然家破人亡,长分离当然感情淡漠,人类历史上的每一次经济金融危机,几乎都和房地产密切相关,虽然在危机爆发泡沫破碎之前,人人都说,这次不一样!

房地产并不是什么天生大毒草,要不它早就被铲除了。房地产的经济指数在各国都算是重要的经济先行指标,可见房地产业对经济的重要作用。但这不意味着,房地产是经济的唯一重要产业啊!当它成为唯一重要时,往往只是证明,它太畸形,已成为社会肿瘤,把良性细胞都给挤兑枯竭了。

房产价格高企,一方面实业利润望其项背,有什么人还有意愿去做实业?另一方面经济成本不断上升,场地、人工都在涨价,实业收益捉襟见肘,还搞得下去什么实业?不能说房地产在初期是不创造社会财富和价值的。一开始,这种价值是劳动创造的,会表现在相应的收入上,体现创造者的价值。接着,这种价值会体现在整体经济社会上,就是GDP。但到了后来。同一套房子,一年一个跟斗的翻上去,这还不算折旧,社会财富就和劳动生产几乎没有关系了,和社会价值也偏离了,都是纸上价值。纸上价值是什么东西?当然是纸币,所以为了维持这种虚幻的“财富增加”,就必须有相应的纸币补上。再后来呢?再后来,当房地产价格增幅>货币投放增加速度>GDP增加速度>个人居民收入增加速度,持续下去,纸币也会补不上的。然后?然后可能就没有然后了。

刚才说了我国房地产泡沫为什么能经久不破的几个要素。那么,这些要素们,你们现在还好吗?

最近,野村研究提出一个问题,就是,中国目前处于高负债低杠杆。主要原因是房地产价格处于高位,资产价格作为分母很庞大,所以负债与之相比并不吓人。这倒是让人安心。不过,看看近几个月,在M1与M2剪刀差之后,居民贷款突然成为了主力,扶摇直上,几乎成为了上月贷款的全部组成。说明了什么?说明企业状况不太好,而杠杆转嫁给了普通居民成为当下不争的事实。随之而来的,居民储蓄自然是在房地产高企的这些年里被消耗了。而随着账面财富的不断增加,中国的国际收支平衡也发生了变化,有些项目甚至发生逆转,因此汇率也受到了极大的压力。

这样一来,其他几个国家发生经济危机的最后刺激因素几乎又都齐聚了。我们严防死守,就是为了远离它们,为什么,最终,它们还是又来了?

因为,用继续扭曲来延长另一种扭曲,得到的,终究还是扭曲。

危机有多远?

有人肯定还要问。那最近房子为什么还涨的吓死人呢?

有人会告诉你是因为货币,有人会说是因为城镇化,有人会说是政府合谋,等等等等。NoNoNoNo。

是恐慌。

就在去年和前年,房地产价格已经显现出不能与当前经济发展和国民收入相匹配的样子了。而且这又能怎样?毕竟多年金银遍地流,总要归于正常吧。毕竟经济发展的周期,总是需要一场出清吧。却又是一阵喧嚣,多少人请命。于是再来一场盛宴。可是,不能说去年力不从心的房市几个月间就焕发新生是正常经济发展吧?

看看居民贷款增速。强弩之末的节奏;看看居民离婚增速,穷途末路的节奏。

我们已经为了买得起房子,用尽了父母辈的积蓄,弄得白头老母遮门啼,居无余地留不止。

我们又为了买不起学区房,无法为孩子提供共有竞争力的教育机会,弄得为学须先有房。房既有,则学问可次第着力。

到如今,我们为了买不起房子又要买个房子,竟然要离散家庭,弄得好一番逝水行情去莫留,漫伤房市失风流。夫妻今下如名将,不许互相见白头。

房子是为了更好地活着,什么时候开始,房子变成要放弃更好地活着,甚至不能正常地活着了?

犹如真爱与否,你越是怀疑他有问题,越是发现他没问题,你一定越发怀疑自己和越发坚定地相信他没问题!最苦的是,他明明有问题,越包庇,他越猖狂。你不但终将失去他,还会失去自己。

这是市场的反常现象,但是市场泡沫期的正常现象。本来城市间确实存在差距。去库存期间肯定会出现分化。但更重要的是对政策的误判和绑架,而且利用信息不对称来引导市场预期。

泡沫可能是在被吸收,泡沫也在被制造;泡沫可能是在被吸收,信心却在坍塌。信心坍塌有两种,一种是对别人的信心,一种是对自己的信心。最可怕的莫过于,在反反复复来来回回兜兜转转中,对别人和对自己的信心都被消磨殆尽,在越来越漫天飞舞无尽无垠的泡沫中,风吹草动都能草木皆兵杯弓蛇影烛影斧声。

我们都怕一场天崩地裂的分手,所以迟迟不肯面对遇上渣男的事实。然而,比撕裂更可怕的,是崩溃,比崩溃更可怕的,是枯槁。最让人心酸的是,渣男之所以是渣男,之所以越来越渣,是因为你自己对他的姑息回避和纵容。

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