破解了!这三道可问鼎诺贝尔经济学奖“中国难题”,都有了答案!

核心提示:今年春天,房价继续疯涨,政府的调控措施再次集中轰炸。据统计,在短短21天内,已有18座城市启动或升级了楼市调控。一时间,政策风起,棒打楼市,市场娇喘连连,一点心理缓冲的时间都没有。在这一轮限购限贷的城市中,甚至不乏去年连楼市红利汤都没喝着的三四线城市……

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自Wind资讯、财经韬略、星火记者联盟、牛爷财经】

今年春天,房价继续疯涨,政府的调控措施再次集中轰炸。据统计,在短短21天内,已有18座城市启动或升级了楼市调控。一时间,政策风起,棒打楼市,市场娇喘连连,一点心理缓冲的时间都没有。在这一轮限购限贷的城市中,甚至不乏去年连楼市红利汤都没喝着的三四线城市……

楼市的天,变得忒快。

调控的背后,必然是房价的过快增长,而扛起这一轮涨价大旗的,无疑是北京。今年二三月,北京二手房价分别环比上涨3.27%和3.78%,超过去年9月份环比涨幅。以北京为首,许多城市迎来新一轮房价上涨。

而在针对帝都的这一场全国瞩目的舆论关注中,引出了一个又一个挑战经济学规律和社会常识的问题,以致于这么一个段子刷爆了朋友圈:

按照现在的北京房价,两个北京土著结婚,相当于两家上市公司合并。

以此类推,那么外地人在北京买房,就相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区,相当于定增了。一个外地男跟一个本地女结婚就相当于借壳上市。一个本地男跟一个外地女结婚就相当于重大资产重组。

这还真不是夸张,北京的房价确实是上市公司级别的。去年那一波楼市热潮中,有媒体测算,三分之一的A股上市公司全年净利润不够在北上广买一套房;而更有不少上市公司通过卖出几套京沪房产,就轻松扭亏为盈或者成功保壳。

同时在朋友圈刷屏的,还有这三道据说“可以问鼎诺贝尔经济学奖”的中国难题:

段子就是段子,如果真正作答,似乎有点“认真你就输了”。但为了申报诺贝尔奖,财经韬略(ID:tttmoney8)的韬略哥表示要不解风情一把,解答一下上述问题。

问题一

这个问题其实很简单:

第一,学历是很难单独估价的无形资产,需要跟“能力”、“情商”相加,才能估值;而学位房是有形资产,更容易估值。

第二,学历只能一个人用,是你个人的标签,而学位房可以很多人使用,即便有锁定一说,小学学位也能6年重生一次,初中学位3年重生一次。二孩之后,学位房利用效率更高。

第三、“学历+能力+情商”虽然可以估值,但却是易耗品,人的生命有限,你能活100岁吗,你能工作到90岁吗?房子可以永存,虽然有土地70年使用期一说,但总理和国土部都表态了,可以“不用申请、不用交费”的续期;建筑物寿命也许不到70年,但城市更新可以让房子重生,你甚至可以获得1:1.2的面积补偿,估值轻松上升。

第四、你有学历,但你的知识会贬值,因为知识在更新。在华为,35岁以上就老了。学位房,尤其是北上深的学位房不存在这种情况,可以每隔几十年城市更新(拆除重建一次),建筑成本才多高?

第五,学历可以不断复制,大学在扩招,但学位房比较难于复制,尤其是名校的母校。

最近还有一个段子在广为流传:

一对北大清华毕业的年轻父母拜问禅师:如果买不起学区房,该怎么办?禅师说:清华北大毕业都买不起房,还买学区房做啥?

其实,答案也差不多:北大清华的毕业生买不起学位房,不意味着学位房没有价值。因为学位房不仅可以让你的孩子有可能上北大清华,未来还能赚那些希望孩子上北大清华的家长的钱。

如果你还不明白,可以参考王健林的一句话:“清华北大,不如胆子大”。或者想想比尔·盖茨、乔布斯这些没有拿到大学毕业文凭的企业家的案例,学历只是一种可能,需要通过创业才能变现。学位房就是“现”,他们比现金还宝贵,还更能升值。

融创中国的董事长孙宏斌是清华大学毕业的,他如果想买北京的学位房,恐怕1000套都能买得起。谁说北大清华的买不起学位房了?买不起,你因为你不善于把文凭变现。

所以,努力吧,骚年!

问题二

我首先想要告诉大家的是,所谓“近半上市公司利润不够买京沪深一套豪宅”是个谎言,是在特定时间段不完全统计的结果。

今天我使用国信证券的“金太阳”证券分析软件,对上市公司“净利润”情况进行了排行。由于相当一批公司尚未公布2016年年报,所以参与排行的有两种数据:相当一批上市公司是2016年前三季度的“净利润”,一部分则是全年的“净利润”。

结果发现,在3172家A股上市公司里,有2525家的“净利润”超过了2000万元人民币。比如航天通信,就是2002.82万元,位居2525位。也就是说,至少有80%的上市公司2016年利润会超过2000万。2000万,应该算是北上深目前豪宅的门槛了吧。

2015年,全部A股上市公司(2811家)的平均净利润是8.8亿元,总的净利润是2.476万亿元。当然,这里面有一半利润归属了16家上市银行,其他的又被大国企瓜分了。

由于退市制度不完善,一批亏损严重的上市公司仍然在滥竽充数;由于税负偏高、汇率高估、多个行业开放度不够等因素,实体经济的确比较困难。上述两大原因,是低利润上市公司偏多的原因。

如果问中国股市、楼市哪个泡沫更大,我的回答是:也许是股市。

目前3100多家上市公司的市盈率中位数是75倍,如果考虑企业留存、交税等因素,你靠分红需要100年才能收回你的投资。但中心城市的住宅,租金回报率怎么说也超过了1%。更何况,这房子是现实存在的,看得见摸的着,不像你买的股票一样,对应的企业你是永远看不懂、看不透的。

相比之下,股票只是电脑里的一个数字,随时打折、蒸发、消散。但你的房子是砖头瓦块,不能被搬动,就在那里,房产证在你手里。即便被摧毁,重建的成本又占房价的多少分之一呢?

当然,人口流失的小城市,以及不靠谱新区、旅游区的房产,肯定不如蓝筹股。

问题三

媒体说的“家”是精神家园,是在讨论房子问题时的偷换概念。网友说的“家”是物理概念上的家。

两种说法都是有局限性的,你能说“太太(或丈夫)、孩子、父母”不是家的一部分吗?你能说房子不是家的一部分吗?你能说精神家园不重要吗?

奋斗和房子不矛盾,是先创业还是先买房子,还是看个人的具体情况。

解答完这三道难题后,我们来重新看看这一轮猛火轰炸的限购限贷潮。每次楼市调控政策加码,都有吃瓜群众发问:这房价是不是要跌了?

然而,我们从经济学意义上看,限购,本质就是人为制造资源稀缺。所谓囤积居奇,不就是一些无良商人囤积大量商品,等待高价卖出,牟取暴利吗?只不过这次换了庄家而已。

放水去杠杆,涨价去库存,只能用政治经济学才能解释清楚的东西,就不要用市场经济那一套来附和了。太阳底下无新鲜事,只要你不增加供应。长期来看,所谓控制房价都是耍流氓。

早在一个月前,就有公开统计数据显示,北京在2017年的住宅用地计划中供应土地610公顷,相对去年的1200公顷,减少了差不多一半。

尽管从今年中央经济工作会议开始,大家都喊得很凶,都说要增加土地供给,“房子是用来住的不是用来炒的”。但从目前的结果来看,又是打了一回嘴炮,北京等城市已经用房价的再度飙升来打脸,而这距离上一次9.30调控才不过半年时间。

我们都知道,“人往高处走,水往低处流”。一个城市有钱,有机会,有高收入码农岗位,有“大城市梦”和一夜暴富的幻想,自然就会吸引全国青年源源不断地流入。谁知道撸串的时候,会不会撞见马云呢。

另一方面,面对全国汹涌而来的年轻人,北京不是大肆扩张,迅速成长成五千万人口的超国际大都市。相反,却在不断“收缩”,收紧供地,打压商住,清理地下室。

“供求关系”,这是最主要的经济学原理。需求庞大,供应收紧,房价自然飞涨。逻辑非常简单。

“限购限贷”这种事,不增加一平米的楼市供应,说白了,就是交易成本。有点像刹车片,调控之后,政府脚踩刹车,原本迅猛狂飙的速度就降下来了些,但你见过刹车刹到倒车么?

去年11月28日上海“认房又认贷”调控之后,市场急剧降温。11、12月,平均成交量仅有10000套左右,不足高峰期的三成。但是价格呢,几乎纹丝未动。

等到冰封期过后,市场慢慢启动,真要买房的人总有办法,而且还有新人在源源不断地流入市场。顺便说一句,交易量大幅下降,地方政府也可能坐不住,因为税少了。

所以,限购限贷从来就不是为了遏制房价,而是另有目的。

那是什么目的呢?这就要从更大的棋局来考虑和看待。

很多人说,保房价是为了保经济,房价下跌了,经济还不得一塌糊涂?

从数据上看,确实如此。房地产行业以及其上下游行业,构成了中国经济的主要组成部分。德银有一组数据:

2016年中国37个一二线城市房价上涨带来24万亿人民币的财富效应,几乎相当于可支配收入(12.9万亿)的两倍;

房地产及建筑工程分别贡献了2010年至2015年地方政府税收增长的33%和15%,相比较之下金融业和制造业分别只贡献了17%和9%;

2015年,这两个行业分别贡献了1.52万亿和0.8万亿的地方政府税收,合计占后者税收收入总额的43%,相比较之下制造业只贡献了0.6万亿或11%;

除了税收以外,地方政府在2015年通过土地出售总共获得了3.1万亿的财政收入,相当于当年49%的税收收入总额

房地产给整个国家的GDP和地方财政带来的财富效应,再怎么估算都不为过。但很显然,这是不可持续的,而且其负面效应,一旦达到一个极端,对一个国家来说将是致命的打击。

这些致命的弊端包括高度依赖房地产的经济,也很容易因为房地产经济达到一个高度之后的调整;居民因高房价不得不压缩其他消费和开支,这将反过来对消费领域造成伤害,不利于经济转型;高房价还带来一个致命的社会问题,那就是贫富差距的成倍拉大,这种差距不仅体现在买房的个人与没买房的个人之间,更体现在区域之间,一线城市对三四线甚至农村的财富虹吸效应,因为房价问题而进一步扩大。

特别是贫富差距问题,一旦处理不好,会造成社会分裂,会给政策的平衡和全国协调难度加大。一旦等级分化和等级明显的社会形成,中央在全国的政策协调成本和法律法规的实施成本,将成倍地增加。

由于很多大城市和一线城市垄断了教育、医疗、文化、服务和就业机会等资源,加上户籍限制,造成大城市的房价水涨船高。小地方出身的人,稍微有点钱,都希望把子女送到一线大城市接受良好教育,并寻找更好的就业机会。久而久之,三四五线城市越来越空洞化、空心化,不仅人才被一线城市吸收走了,财富也随之被带走了。

以北京为例,这里除了拥有最好的教育、科研、医疗、文化影视等等之外,也是世界500强企业最多的地方。2015年数据,中国上榜企业是106家,其中有52家总部位于北京!

当然,北京也是金融、医疗和文化等重要资源聚集地。

北京金融街,除了有央行、银监会、证监会、保监会在这里办公外,三分之一的全国商业性银行和60%的保险集团把总部设在这里,每天有10万人到1400多家金融机构里上班——这些金融机构的资产规模已经超过了65万亿元,占全国比例接近一半。

教育方面,北京有89所普通高校,,包括23所211院校。全国仅有的39所985高校中,有8所在北京,而湖南全省只有3所,大部分省份没有一所。

太多的资源向少数大城市集中,所以大量的人口蜂拥而至。在北京,很多人为了谋得一份职业,宁可住在地下室或者地下水道中,宁可呼吸着北京浓厚的雾霾,宁可饱受每天上下班的拥堵,也不愿意回去

为什么?

可能是为了子女能挤进一所即使北京最差、也比老家的师资和设施要强的小学;更可能是因为,在家乡根本就没有基本的就业机会。

所以,最近这一两年北京、上海、深圳、广州等大城市的房价暴涨,在一定程度上把很多优秀的人才逼出去,转移到中小城市或中西部城市,从另一个侧面看,未尝不是好事。

受制于体制的原因,这些大城市集中了太多的资源,如果通过人为去转移一部分人出去,遇到的阻力将非常大。京津冀一体化谈了这么多年,但是北京的很多非首都功能的单位就是不愿意搬出去,原因何在?因为北京太优越了,周边这些地区的公共服务跟不上,教育医疗资源跟不上,给这些转移出去单位的相关待遇跟不上,所以很多单位都窝在北京不愿意出去。

如今通过房价上涨来赶人,就像当年上山下乡运动一样,表面看是号召向中下贫农学习,实际上是解决这些知识分子的就业问题。现在表面看是因为房价上涨把很多年轻而优秀的人才逼出了北京、上海,实际上却达到了转移人才,去中小城市和中西部城市支援建设的作用。

当很多北大清华、博士硕士抱怨说,奋斗一辈子在北京买不起房子的时候,你们就狠狠心,离开吧,既然人家通过各种限购限贷不欢迎你,既然人家都已经下了逐客令了,为何一定要在一个地方吊死呢?

当年抗日时期,不是那么多优秀人才被迫搬迁到西南,最终成就了西南联大的光辉和声誉么?如今的高房价,是另一种意义的“日本鬼子”,我们来一次战略转移又如何?到西部去,到小城市去,那里有广阔天地,若干年之后,待到他日功成时,杀回京城,又是一条好汉!

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