又一把大刀砍向楼市!一夜之间,这16个城市都哭晕在厕所!

核心提示:昨日(2月13日)晚间由中国基金业协会发布的《私募资产管理计划备案管理规范第4号》,一把火烧向私募资管产品,严控私募资管投资房地产市场的行为,并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市!

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针对房企融资渠道的“紧箍咒”又来了一道。

昨日(2月13日)晚间由中国基金业协会发布的《私募资产管理计划备案管理规范第4号》,一把火烧向私募资管产品,严控私募资管投资房地产市场的行为,并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市!

这一新政有多热?且看基金业协会官微的5条稿件,有4条都在重点阐述同一重点:即“4号文”。

这个可怕的“4号文”到底是什么鬼?我们这就逐一道来。

又一条炒房路子被砍断!

昨晚,基金业协会官方微信公众号发布的“4号文”,矛头直接指向私募基金管理投资房地产市场——也就是私募炒房的行为。

4号文明确,对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,基金业协会宣布暂不予备案。具体来看,包括但不限于五种方式:

一是委托贷款;

二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;

三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;

四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;

五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

所指房地产价格上涨过快的热点城市,目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都16个城市。

消息一出,这16个城市全部哭晕在厕所!事实上为了遏制房地产的投资品属性,监管层正在不断更新监管政策,封堵不符合政策导向的创新金融工具。目前,房地产融资渠道基本被堵死了。数据最能表明调控结果:1月份房企融资规模下滑92%!

如果这个局面继续下去,下半年中小房企或将迎来流动性危机,唯一的办法,就是加速降价推盘了,房价下跌已然在望!

1月房企融资同比下滑超9成

实际上,自去年10月以来,银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域,房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。

细数各部委新规可见,土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……监管层对房企融资主要渠道层层加码,且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

房企融资越来越难,中原地产研究中心数据就显示,2017年1月份,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,同比下滑达92%。这一低迷态势,自去年四季度就已逐渐显现。

中原地产研究中心分析认为:

最近2个月发债难度加大,房企将明显提高资金价格,并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧,发债等渠道还有可能继续收紧,房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

楼市“紧箍咒”层层进逼

值得重视的是,基金业协会在同时发布的文件起草说明中交代了这一新规的起草背景,强调是称根据中央房地产市场调控协调工作小组的统一部署。

我们来看看,中央从去年下半年以来对于房企融资渠道收紧时间进程。

◆2016年8月

监管指导意见要求,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

◆2016年9月

房企的融资门槛已经收紧,公司债发行门槛提高。

◆2016年10月

以上海为代表的土地市场资金监管进一步严格。政府相关部门要求开发商申报土地竞买的资金需为自有,且要提供证明。

◆2016年11月

国家发改委正式下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目。

◆2016年12月底

监管层再对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形进行了特别的约束。证券期货经营机构设立私募资管计划,直接或间接用于房地产价格上涨过快的16个城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

◆2017年1月10日

中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作(电视电话)会议,会议再次强调“分类实施房地产金融调控”。

◆2017年2月

基金业协会出台私募基金4号文,禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。

从上述历程看,中央房地产市场调控协调工作小组祭出压缩房地产融资的“紧箍咒”,一日紧过一日,丝毫没有停止的意思。从根本上市说,这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性,恢复其商品属性,真正落实中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

私募基金也吃不了兜着走

“4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他形式规避的方法,按照此文执行的话,私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。”一位私募基金公司的业务人员表示。

有市场人士透露,这份文件在去年12月份就已经向券商发内部征求意见稿。但是“4号文”内部下发半月后,私募房地产类的项目并未完全停止,仍有项目在排队等候备案。

根据摸底统计显示,证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中的占比不高,但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著。显然,这与中央落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

一位私募基金公司负责人认为,4号文几乎把所有热点城市的房地产业务都堵死了,三四线的地产业务又不敢沾,和房地产有关的私募基金资产管理规模会将大大缩水。一旦切断了房地产通道这个重要的业务来源,数量不少的私募公司将会在更加狭窄的业务领域中展开“血战”。

虽然此次新规主要还是旨在调控房地产市场,但是也被外界认为是监管层清理私募非标业务的一个先兆,未来会继续收紧。从去年年底就有传言称,监管层正在考虑暂停私募基金的非标债权投资业务,包括投资非标准化债权、发放委托贷款或提供担保、从事无限责任投资等活动。

有统计显示,今年1月份,40家典型上市房企中,融资活动频率降低,融资渠道收窄。其他债权融资(包括金融机构借款、股东借款、短期融资券、非公开定向债务融资工具、永续债)成为1月最主要的融资方式。

如果整个融资环境持续收紧,企业资金链在今年下半年遭遇流动性压力,压力较大的企业有两类,一类是较为激进的,杠杆较大的企业,一类是中小民企。

OrientCapital一份研究报告也认为,中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰。预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。

房地产企业中出现“钱荒”,资金链紧张的现象,在2013年和2014也都出现过。资金收紧,房企为保证现金流会加速推盘去化。如果下半年市场出现流动性危机,尤其是房价波动,将会有资金紧张的小公司熬不住,加速降价成为可能。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自券商中国、每日经济新闻、腾讯财经、证券时报、号外财经网】

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