租房也能按揭了?每月还贷7000多,居然还“很划算”!

核心提示:前段时间,建行在深圳发布了第一个租房贷款产品:“按居贷”。有人说租房有必要贷款吗?房租一个月几千块钱,控制在收入的3成以下,好像没什么必要选择按揭。

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前段时间,建行在深圳发布了第一个租房贷款产品:“按居贷”。

有人说租房有必要贷款吗?房租一个月几千块钱,控制在收入的3成以下,好像没什么必要选择按揭。

但如果你是拖家带口,一个标准的五口家庭,夫妻俩上班,孩子由两个老人照看,这种情况下,房子面积就得大点,起码得来个两房或者三房吧。这种面积的房子,月租金相对于单身公寓就要高得多。而使用贷款能缓解现金流压力,更重要的是,还能省点钱呢。

据新华社报道,深圳市民李先生就成为了第一个勇敢“吃螃蟹”的人。他与妻儿、岳父母一起居住,通过贷款在龙华区润达圆庭小区租下一套四居室房屋,每月还款7000多元,租期三年。

虽然每月还款7000多元听着不算低,但李先生算了一笔账,比起普通的按季度交房租,使用租房贷款居然还省下了一笔钱。

每月还贷7000多,竟然还省了钱

据新华网报道,32岁的深圳市民李拓成为建设银行首位三年期长租贷款客户。

李拓租下的龙华区润达圆庭小区“CCB建融家园”这套四居室的房子带全新装修,面积100多平方米,沙发、柜子、床、书桌等一应俱全,透过客厅的窗户能望见不远处的深圳地铁4号线红山站。

从事IT行业的李拓来深圳工作近10年,在罗湖区购买了一套50多平方米的小房子,与妻儿、岳父岳母一起居住。房子离李拓的上班地点超过20公里,换乘地铁最快也要一小时。

11月初,李拓得知建行深圳分行发布个人租房贷款产品。李拓联系建行工作人员,在11月18日下午完成了看房、签协议、贷款等流程。

“整个放款过程只用了5分钟。建行给了我三年期的贷款,总共26万元左右,以后我每个月还7000多元。”李拓告诉记者,他准备把罗湖的房子租出去,这样一年他实际支出4万元不到,就能住上满意的大房。长租公寓住起来更加稳定,他感到十分踏实。

建行深圳分行业务经理程治平告诉记者,李拓的3年租约约定房租每年上涨5%。而记者查询得知,润达圆庭附近小区同类型的四居室每月租金8000-10000元。

据媒体报道,龙华区面积类似的新房售价约700万元,以首付三成,贷款500万还款20年计算,买房月供每月至少3.2万元。

相比之下,因为银行一次性向房东交清数年房租,房东能给予较大折扣,也使得按揭贷款比每月按时交租还要便宜。

假设某房源月租每月为8000元,使用按揭租房后优惠为92折,贷款利率即基准利率为4.75%。

经计算得出,按揭租房每月需还月供8347元,三年累计还款总额30万零492元;如果每月交租,三年总计要交30.264万元,按揭节省了2148元!

按揭租房各取所需

事实上,上述李先生使用的“按居贷”产品,是建设银行进军房屋租赁金融市场的一次尝试,这个安排包含了银行、房企和租客三方。

11月3日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业,以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布个人住房租赁贷款产品。

此次合作的方式,简单来说就是房企出房源,建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款,贷款一次性打给房企,租户再按息每月向银行还款。

租户包括比亚迪等科技企业和个人租户,提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴,由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。

这样的合作模式如果顺利实施,将会对参与的各方都有好处。

对于一些资金规模不大的房企来说,长期持有住房的成本太高。深圳一家本地房企的高管透露,目前深圳楼市实行限购限售政策,开发商手中有房也难出售;但不少房企开发商面临的现金流压力又大,通过拿出一部分房源,将房子的产权与居住权分开,银行一次性买断(以贷款的形式)房子的长期居住权,开发商不仅可以获得一笔贷款资金解燃眉之急,而且能得到银行给予的其它金融服务支持。

对于租客来说,使用按揭贷能在短时间内大幅改善居住条件,且对个人财务不造成过大负担。据统计,深圳近80%的租客都是住在城中村、违章建筑等环境较差、租期较短的房子里,深圳房子的平均承租期只有9个月左右。租客使用按揭租房可以长约锁定租金,比起“押一付三”等常见模式也减少了一次性大笔支出的压力。

对于银行来说,按揭贷的贷款总额要比房贷少很多,从而相当于为社会大幅降低杠杆。

租房者痛点未能解决?

长租公寓在房地产行业尚属新鲜事物,探路之初,其面临的主要难题之一也是高成本融资问题,据称目前国内长租公寓主流融资方式的年化利率都在8%以上。因此,在石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙看来,银行针对租赁市场推出的金融产品,可以解决企业痛点,并很有效果,是绝对利好。

不过,对广大的租房者来说,目前的各种租房金融产品、租房贷款并不能解决他们的痛点。

按照建行深圳分行发布的个人住房租赁贷款“按居贷”,对符合条件、有长租需求的个人发放,贷款时间最长10年,单户最高额度100万元,利率优于同期个人住房按揭贷款,贷款根据信用发放,免抵押。此次工行推出的个人租赁住房贷款,也是融资金额可达100万元、期限可达10年。

但事实上,目前大部分租户并不太能接受租房贷款,除非是“救急”,但后者有很多其他的更为便捷的渠道。

长期来看,租房贷的良好运转,对于租房市场健康发展将起到积极作用。租房贷款可以为两类租房者带来益处:

一类是刚毕业大学生或收入水平较低的租住者,免抵押信用贷方式可以避免租户在前期就产生“付三押一”等大笔费用支出;

第二类是期望稳定租住者,相比乱涨租金,租房更大的痛点在于租住房源不稳定,而租房贷可以在5年甚至10年的长段时间内锁定租住房源。金融机构布局租赁市场,赁贷款将为租房者提供更高的租金承受能力。

但不能回避的是,在当下住房租赁市场在发展过程中,面临的主要痛点是供需结构紧张,特别是一线、二线热点城市,这类城市租金高位的直接原因就是租赁房源较少。在银行的资金倾斜下,对于涉足租赁的企业来说,的确可以获得资金支持,增加房源供应量。长期来看,这也算是利好。

专家意见:谨防风险

按揭租房纵然有诸多好处,但也有人担忧其中的风险:如果连租房都要贷款的话,什么时候能还得上呢?

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,租房贷款还需要警惕二房东转租套现等现象。中原地产首席分析师张大伟也表达过类似的担忧。张大伟表示,存在房东利用租房规则借租房贷款产品套现的可能。

严跃进认为,租金备案制很关键,在后续租赁合同中应该有一个是否可以转租的规定,同时也要规定所在区域最高租金上限。同时资金不应经过承租者,而是根据租赁情况划转到房东或房企。对于挪用租赁贷款资金去炒房等问题,后续要设立黑名单制度。

同时有业内人士表示,今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,但是有消费贷、首付贷的覆辙在前,针对个人的租赁金融产品或许从出生开始,就注定会更谨慎、更不“好用”,以免租赁贷款变为楼市加杠杆的工具。

房租贷作为一种“消费贷”,也存在套现的可能。监管部门应当对此类贷款进行管制,对贷款资格设置门槛进行审核,对于挪作他用等行为要坚决惩处。炒房者借助各种“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,容易产生“次级贷款”,加大房地产波动和金融风险。

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