供地增幅高达818%!这次楼市真的变了……

核心提示:今年,一线城市土地供应大增。过往“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定。笔者去认真看了前十月,我国十大城市土地供应和成交情况。我想说,一二线城市的刚需朋友们,购房利好周期或许来了。但与此同时,炒房军团,可能要耐住寂寞了。

【21财经搜索综合自杠杆游戏、、网易财经】

来源:杠杆游戏(ZhangYinyin0903)

作者:张银银

出差某一线城市,和同事夜聊。他们不久前也加入炒房军团,一杯普洱入口,摇头说,估计要套一段时间了。

入场晚了,转手待有时。

我的两个同事,都生活在我国经济总量前十的城市,事业风生水起,有钱炒房不奇怪。

然而今年,一线城市土地供应大增。过往“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定。

笔者去认真看了前十月,我国十大城市土地供应和成交情况。我想说,一二线城市的刚需朋友们,购房利好周期或许来了。但与此同时,炒房军团,可能要耐住寂寞了。

不废话,上数据。

1

十大城市有7个前10月宅地供应增加,其中北京、重庆、上海、广州、武汉增幅都超30%,北京更是增幅高达818%

很多媒体和市场人士都说,北京前10月,住宅土地出让金创新高,已经超2000亿元,仅10月就成交262亿元,居十大城市榜首。

如无意外,今年北京将成为第一个土地出让金破3000亿元的城市。言下之意,北京房价后市非常看好,赶紧去炒房。当然,北京不给随便炒。

杠杆游戏要说的是,不要只看人家北京土地成交款多,别人供地今年也是实打实增加非常多。高居一线城市榜首。

没错,不仅北京多,重庆、上海、广州、武汉前10月,宅地供应都是大幅增长。其中,北京增幅高达818%(如上图1),供应了500万平米左右。只比重庆、天津、武汉少。

重庆(主城区)供应更是高达1153万平米,居全国榜首。增幅也高达137%。注意,这还仅仅是重庆主城9个行政区。

天津供应688万平米,武汉供应557万。

从增幅上说,仅次于北京、重庆的是上海,高达55%的宅地供应增长,接着是被批评土地供应偏少的广州,增幅高达54%。当然总量依旧只有200万平左右,但起码增幅是非常可观的。

然后武汉也有31%的增长,这个增速对于武汉上涨过快的房价来说,是个很大的好消息。

接着杭州、南京增速虽然不高,分别7%、5%,起码是一举扭转1-8月供地负增长的情况。

总的来说,我国最有影响力的十大城市,上述7个(北京、重庆、上海、广州、武汉、杭州、南京)1-10月宅地供应同比都是增长。

天津、成都、深圳得加油了。天津负增长6%,但总量依旧有688万平米,仅次于重庆。

成都宅地供应负增长高达32%,新来的大学生很急,成都加油哦;深圳也是,降幅达72%,人口和经济发展却很强劲,想想办法。

2

十大城市中有七个前10月宅地成交两位数增长,其中北京、重庆、广州、上海、武汉增幅超50%,北京、重庆更是三位数增长。

上文,杠杆游戏说到,十大城市有7个土地供应都增长。自然,成交方面也呈现一致性。北京、重庆、广州、上海、南京、杭州、武汉,1-10月宅地成交全部增幅达到2位数。

其中,北京增幅最高,达到741%,虽然和供地增速略低,但依旧非常惊人。

接着,重庆宅地成交增幅为114%,也很高。

紧随其后的是广州,增幅高达63%,1-8月时仅22%增长,可见,最近一段时间,广州很拼。同样很拼的还有上海,1-8月也仅22%增长,目前增幅高达54%。

接着南京、杭州、武汉分别增幅为25%、17%、13%。

而从宅地成交总量上说,第一毫无疑问是重庆(主城区),成交1039万平米,当冠军习惯了。

第二是天津,548万平米。虽然不低,但成交增幅,天津比去年同期下滑21%。天津这一年房价涨幅不低啊,最后两个月不努力不行哦。

成交总量排第三的是武汉,461万平米。南京和武汉差不多,仅10月,南京宅地成交面积就高达107万平米——为当月十大城市成交之首。

上文杠杆游戏解剖了,1-10月,成都、天津、深圳宅地供应拖了后腿,成交增速也跟着掉队。成都、天津成交同比负增长都是20%左右,深圳负增长72%。

1-8月时,成都下滑了56%,最近两个月成都还是在追赶,继续努力。深圳当时负增长100%,现在也算进步了。

我国十大城市,城市体量、人口吸引力都很大。应该说,这些城市一年没有几百万平米的宅地成交,并限期开工,都是远跟不上需求的。从这个角度而言,虽然,广州、杭州土地成交增幅都不错,但总量还是远远不够。

至于成都、深圳,不仅宅地成交总量偏低,还负增长,可能最需要努力。

3

杭州、成都前10月宅地溢价率超过50%,9个城市溢价率低于去年同期。

10月,杭州以51%的溢价率,高居十大城市当月宅地溢价榜首。但整体上当月,十大城市宅地溢价率环比下滑了11%。

1-10月,除了重庆,9个城市溢价率都比去年要低。重庆溢价率整体也不高,略有增加,也仅20%左右。

整体溢价水平,杭州、成都最高,超过50%。其余南京、北京、武汉、广州、天津、上海、重庆都低于50%。见上图3。

值得注意的是,上图4表明,1-9月,十大城市中,深圳、广州、成都是仅有的三个宅地成交面积低于300万平米的城市。

1-9月,深圳没有成交不多说。作为我国综合实力前四的超大城市广州,仅133万平米的的宅地成交,确实太低。更有趣的是,广州1-9月的宅地均价11967元/平米,而上海为10025元/平米。

上海宅地涉及到保障性、还迁安置房等情况,所以均价被拉低。

但即便如此,上海1-9月成交了349万平米,明显高出广州很多。天津、南京1-9月宅地成交均价也都1.2万元左右/平米,到底是上海羞愧,还是这个城市应该反思?

杭州宅地价格更是节节攀升,1-6月时为1.9万元/平米差一点,现在已经突破2万元/平米。和北京、厦门一起,成为仅有的3个宅地价格上2万/平米的城市。

成都前6月宅地均,过万元/平米,超过上海,目前有所回落,不过依旧高达0.95万元/平米。但看看成都的起拍价,5579元/平米,再看看这个平均成交价格,如上文所述溢价率惊人啊。

整体来说,十大城市有7个前10月宅地成交,实现了两位数增长。这对刚需一族来说,怎么都是重大利好。只是,杭州、北京地价实在是太高了。而成都地价增幅太明显了。

如果货币不放水,有理由相信,未来一段时间,房价会比较稳定。炒房军团暂时陷入被动,祝我加入炒房一族的同事好运。

相关阅读:

万科称“中国房地产行业已经到了危急关头”!

来源:网易财经

中国楼市正在上演怪异的一幕:一边北京燕郊等地房价松动,跌幅较大,另一边南京却出现万人排队“抢房”的现象。

一边是海水,一边是火焰,中国楼市到底是冷还是热,让人摸不着头脑。

其实,从国家统计局的权威数据来看,楼市降温的表现相当明显。以北京、南京为例,今年北京房价稳中有降,二手房价格已经连续6个月下跌,而南京今年以来,新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。

楼市寒风劲吹,11月21日万科更是抛下重磅炸弹:“中国房地产行业已经到了危急关头。”

万科:中国房地产行业已经到了危急关头

根据新华社昨日发布的题为《回归初心 万科提出新定位》的报道,万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”、“高速扩张期过后,中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要。”

新华社报道提到,从10月18日起,近期万科内部进行各类形式的学习党的十九大精神活动。讨论中,“人民美好生活”“共建共享”等词汇频频出现。

郁亮说,党的十九大精神对万科而言是调整发展策略、经营计划、管理制度的根本指引。

“房子是用来住的,不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要,万科就没有未来,房地产业也没有未来。”万科副总裁周巍说,转型已经成为万科发展的最为迫切需求。

正如万科所讲,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,是党的十九大报告提出的明确要求。

万科等企业在学习十九大的报告的同时,相关部门也在研究如何推行落实。

根据央视新闻报道,11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。

政府管理部门在强调“切实防范化解房地产风险”,房地产企业在说“行业已经到了危急关头”,那风险和危机究竟表现在哪些地方呢?

居民杠杆率飙升,为经济埋下隐患

对普通居民来说,高企的房价带来沉重的压力,不断攀升的居民杠杆为经济埋下隐患。

中国大,居不易。2015年下半年以来,楼市走出调整期,迎来新一轮的暴涨,从一线城市到三四线城市,疯狂的房价使不少购房者感到绝望。如今,在中国买房究竟有多难?我们还需要数据说话。

房地产领域常常用房价收入比来衡量购房的难易程度,房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区,但由于我国统计口径等原因,计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。专家认为,根据我国的实际情况,全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。

根据易居房地产研究院今年9月发布的《全国百城房价收入比研究》显示,2017年上半年,全国100个大中城市房价收入比,包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2,不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。房价收入比高于8.9均值的城市共29个,其中深圳房价收入比高达34.9,位于百城榜首,也就是说深圳居民想要买一套房得不吃不喝干上35年。

同时,房价上涨,收入跟不上怎么办?高杠杆买房成为了一些人的选择。

根据海通证券姜超团队的数据,2008年金融危机以后,新兴经济体居民部门杠杆率迅速飙升,中国是加杠杆的主力。

如果按照居民债务和GDP之比计算,截至2017年9月,我国居民部门的杠杆率已经达到54%,在主要经济体中属于中等水平,但几乎是新兴经济体中最高的。例如,阿根廷居民杠杆率不到10%,印度仅11%,俄罗斯16%,墨西哥17%,巴西22%,均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高,甚至接近日本、法国的水平。

如果考虑到居民部门的可支配收入,我国居民债务水平已经接近“危险”区间。我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年时的不足35%,已经达到了当前的90%,远远超过其它新兴经济体的水平。考虑到中国诸多民间融资渠道,居民实际杠杆率可能更高。

姜超团队总结到,中国近10年居民杠杆率大幅飙升,当前已经进入危险区间,尽管进一步刺激居民加杠杆,危机也未必马上到来,但整个经济会变得更加脆弱,系统性风险上升,最终对长期经济增长没有太大贡献。长期来看,提升技术创新和人力资本水平,才能推动经济的可持续增长,依赖刺激地产拉动经济很可能逐步走入危机模式。

因此,去杠杆也成为了楼市调控的重要目标。去杠杆调控下,一方面房贷利率飙升,另一方面在买房的首付比例大幅提高。

根据中国人民银行2017年11月17日发布《2017年第三季度中国货币政策执行报告》,3季度金融机构房贷利率大幅上升了32BP。

而万科的数据显示,

去年万科销售中一次性付款的比例只有10%,银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%,接近65%;今年政策收紧,对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升,一次性付款增加,使用按揭贷款的比重下降,有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%,按揭贷款比重45%,使用按揭贷款的客户占比75%,实际平均首付比例3.8成,而去年平均首付比例3成。

楼市降温,高负债经营的房企有隐忧

对房企来说,高价拿地、高负债运营,在楼市调控整体趋严的环境下,也透露出一些隐忧。

高价拿地

21世纪经济报道引用机构数据显示,今年2月中旬,合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月,房企开始聚焦热点三四线城市,其平均土地溢价率刷新历史记录,高达46%。

虽然到了下半年,楼市降温开始传递到土地市场,一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象,但房企的拿地成本依然高企。

高负债经营

据中国经济周刊报道,Wind数据显示,从2005年一季度以来,地产行业的资产负债率一直在走高,从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%,增长近22个百分点。

截至今年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元。

高价拿地、高负债运营下,房企的销售回款显得十分重要,但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。

目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示,前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元,增速较上半年下降4.5个百分点。

同时,楼市调控逐渐加码,一些地区房价持续松动对于房企来说,也是不得不注意的现象。万科也预计2018年房地产销售面积和销售金额将出现双降。

同策咨询研究总监张宏伟指出,由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付问题。这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法“降杠杆”,极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

【21财经搜索综合自杠杆游戏、、网易财经】

 返回21财搜首页>>