北京放大招了:1000公顷集体土地将建租赁房!

核心提示:今年4月,北京市发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划明确,今后五年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套。

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今年4月,北京市发布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划明确,今后五年,北京将继续加大租赁住房供应,计划供地1300公顷,建设租赁住房50万套。

而这50万套租赁住房,其中的大部分将通过集体建设用地安排。

50万套!这么多房源的进入将对住房租赁市场产生重大的影响。这些集体租赁住房会建成什么样?将来如何去租?租金多少?租期多长?都是大家关心的。

今天,市规划委和市住建委联合发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,这些问题都有了答案。

要建多少?

每年供地200公顷

其实早在2011年,北京市就向国土资源部提出利用集体土地建设公共租赁住房的试点申请。同年,国土部批准北京市开展试点工作,北京市成为全国第一个利用集体土地建设租赁住房的试点城市。

截至去年底,北京已经启动了海淀区唐家岭、温泉镇太舟坞村、朝阳区平房乡平房村、海淀区西北旺镇皇后店村和昌平区北七家镇海鶄落村等5个试点项目。

北京市规土委相关负责人表示,此次按照市委、市政府部署,北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房,平均每年供地任务量约200公顷。

1000公顷是什么概念?

北京计划总的租赁住房(包括公租房)5年一共供地1300公顷,可以建设50万套。那么粗略折算下来,1000公顷大约能建40万套。

目前,市规土委正会同有关部门,积极推动集体租赁住房项目前期用地工作,确保完成本年度的土地供应任务。

建成啥样?

租客可以拎包入住

先说建在什么地方。

按照《意见》,集体租赁住房项目的建设区域要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件。

在目前已知的项目也可以看出,不少项目的位置都很好,比如丰台区的项目,位于三环到五环,附近有地铁,交通非常便利。

同时,在布局上,要结合“三城一区”和产业功能区,坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设。

这个也好理解,主要是为了解决“职住平衡”的问题。

再说要建成什么样?

两部门规定,租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理,配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。

也就是说,要和销售的商品房项目一样,按照“千人指标”,各种公共服务配套要齐全。

对于房屋套型结构和面积标准,两部门表示,可结合区域实际情况,按照市场需求,进行规划、设计和建设。

还有一条重要的,就是实施全装修成品交房。也就是和公租房一样,租客可以拎包入住。

租金租期?

单次租期不得超10年

这部分是大家最关心的。

比如租金。

根据《意见》,集体租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。

也就是说,租金应该是和市场租金看齐的。

很多人可能要问了,租金和市场租金差不多,为什么我要租这个房子?

首先,明确一点,集体租赁住房不是保障房,不是公租房,还是一种市场租赁的房源,所以租金自然要和市场看齐。

其次,这种租赁住房的优势,就是管理规范,租房人不用担心被房东随意涨租金、或是租期未到就被毁约赶出等。

下面自然就要说到租期了。

其实在集体土地租赁房的政策设计时,无论是全国还是北京,一项重要的内容就是要防范变相对外出售或以租代售,杜绝变相开发建设成小产权房。

因此在租期规定的设计方面,就考虑到这个问题。

集体租赁住房鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。

除承租人另有要求外,单次租赁期限不低于3年;承租人要求承租3年或以内的,出租机构不得拒绝。

就是说,鼓励大家稳定的租赁,但如果动“歪心眼儿”,一租租个十多年或几十年,成为变相“小产权房”,那没门!

另外,为了杜绝变相“小产权房”,集体租赁住房的产权管理上也有“招儿”。

集体租赁住房的不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发,不予分割办理单元产权证书。

也就是,一个集体租赁住房的项目才有一个土地证、“房本”,每套房子是没有自己权证的。

同时,权利证书还会注明:仅用于租赁住房建设和运营,未经批准,不得出让、转让,不得转租,不得出售,不得改变土地用途。

最后,这次政策中还提出了集体租赁住房与公租房的对接。

集体租赁住房对接的是市场租户,但也鼓励趸租作为公租房房源,面向公租房备案家庭或人才配租。

也就是说,像保障房中心这样的机构就可以把集体租赁住房整体囤租过来,再作为公租房来配租,这也将有效增加公租房的房源。

专家表示,农村集体经济组织利用集体土地建设租赁住房,将成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充,有利于缓解保障性住房建设的供地压力。

同时,这样规范、有序的运作,使城乡结合部农村从无序收租的“瓦片经济”提升为规范合法、以租赁为主的“楼宇经济”,让农民获得获取长远、稳定的经营收益。

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北京部分房价下跌20%!明年楼市会涨吗?

统计局11月14日公布数据称,10月中国房地产投资、销售增速双回落。

对于北京市场而言,有中介称,房价下跌20%左右,海淀一楼盘每平方米下跌了约2.7万元。燕郊房价下跌明显。

北京部分房价下跌20%

国家统计局11月14日公布的数据显示,2017年1-10月份,全国房地产开发投资9万亿元人民币,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。

商品房销售面积和销售额增速也出现连续第四个月收窄。1-10月份,中国商品房销售面积同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点;销售额增长12.6%,增速回落2个百分点。

北京市区一位房地产中介则认为北京房价的降幅较大,其对理财帮帮主表示,近期房价较去年高点下跌了20%左右。

该中介在一家大型连锁门店上班,位于南三环。其介绍,下跌的主要原因是限贷。

今年以来,以北京为首的各地密集出台调控措施,从3月份开始,新增放贷逐渐回落。

8月初,央行发布《中国区域金融运行报告(2017)》:加强住房金融宏观审慎管理,继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房同时,严格限制信贷流向投机性购房。

北京、江苏、深圳、广州等多地也对“消费贷”加强监管,禁止消费贷流向楼市。

截至9月末,北京市金融机构人民币房地产贷款余额1.6万亿元,同比增长16.2%,增速比上月下降2个百分点。

在严查消费贷的同时,北京市个人住房按揭贷款的利率也一路走高。融360发布的数据显示,9月北京地区放贷的平均利率已破5.15%。

9月中旬,北京地区多家银行宣布上调首套房放贷利率,四大行首套房放贷利率从基准利率调升至基准利率的1.05倍。

从今年3月开始,北京楼市成交全面萎缩,新建住宅成交量跌至谷底,二手房成交量也大幅下滑。

中原地产研究中心统计数据显示,截至10月30日,北京新建住宅和二手房前10月成交量同比跌幅均达到50%。

10月份,北京二手房住宅网签6371套,环比下降31%,同比降幅达到73%,从6月起网签套数基本都只在7000套-9300套区间低位徘徊。

在低成交量的背后,中介离职、关门的新闻也屡见不鲜。

燕郊的房价也受调控政策影响明显

链家显示,2017年3月22日,保利西山林语成交的一套47.83平方米的二手房,总成交价为384万元,每平方米均价为8万元。

到了10月25日,保利西山林语一套48.83平方米的一室一厅,成交单价为5.3万元,仅仅半年的时间,均价下降了2.7万元,降幅约为34%。

北京保利西山林语位于海淀北部新区,链家官网显示,该处二手房10月参考均价为5.56万元/平方米。

燕郊的房价也受调控政策影响明显。

链家显示,首尔甜城一期一套88.51平方米的2室1厅,今年3月5日的成交均价为3.6万/平方米;到了今年10月24日,同样楼盘的一套85.56平方米的两居室,挂牌价位2.4万元/平方米,半年的时间,该处房价每平方米下跌超过1万元。

一位房地产投资者称,现在该处挂的这个价格已经卖不出去了,如果你去中介问,现在的报价基础上还能谈下去很多。

据《华夏时报》报道,燕郊个别楼盘甚至暴跌三分之二,而当地的中介一条街仅剩下招牌,中介店也接二连三的倒闭。

今年6月,河北三河市政府出台调控意见,明确提出,“把房价稳定在2016年10月的水平上,确保环比不增长”,同时出台限购政策,本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的,暂停在本地购买住房。

非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社保证明的,限购1套住房;对已拥有1套住房,或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭,暂停在本地购买住房,补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

限购政策下,有资格的买方减少,而拥有房产的炒房者急需出手,导致燕郊房价大幅下滑。

中原地产张大伟接受媒体采访时曾表示,此前,燕郊市场投资比例过高,所以房价涨幅过快。在当下限购等调控政策下,购买力降低导致投资客加速离开,自住比例低,所以跌幅高。”

明年房价会涨吗?

对于明年房地产市场的走向,万科近期在其月度经营数据电话会议上表示,2018年是房地产小年。

万科称,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始,已持续很久。

三四线城市则要分开看,在核心城市周边,本身基础设施在改善,有新的流动人口进入的城市,市场会相对稳定。成交量明显下降的三四线城市,房价有下跌的压力。

万科认为房地产调控政策将持续,放松的可能性很小。

一位业内人士判断,调控政策近期应该不会有变化,政策需要等到明年“两会”后见分晓。

方正证券首席经济学家任泽平近期对帮主建议,2017年到2018年配置股票;2019年到2020年配置房地产。

在周小川近期对居民杠杆表达担忧后,有分析人士称,预计其后房地产领域的信贷政策仍将从紧,涉及房产税、共有产权房等相应的房地产长效机制加快推出。

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