“房住不炒”新大招!为了限制炒房,超级庄家出现了!

核心提示:猝不及防,楼市新时代已来临。十九大对楼市作出“房住不炒”的终极定位后,各地严格按照这条准则制定相关措施。近日,为进一步满足中低收入家庭住房需求,封堵炒房客之路,天津市国土房管局制定出台了新政。

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猝不及防,楼市新时代已来临。

十九大对楼市作出“房住不炒”的终极定位后,各地严格按照这条准则制定相关措施。

近日,为进一步满足中低收入家庭住房需求,封堵炒房客之路,天津市国土房管局制定出台了新政。

天津发布楼市新政

10月31日,天津市国五资源与房屋管理局联合印发了“规范限价商品住房管理有关意见的通知”。

提炼出的核心内容包括以下几点:

1、在取得购房资格之日起至签订买卖合同前实行动态管理,对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核,对于新增住房、瞒报婚姻情况申请资格等不符合条件的注销购买资格;

2、按照“无房且3人以上”、“无房或3人以上”、“其他家庭”的顺序进行分组摇号,以此确定入围家庭和选房顺序,合理分配房源,并依据家庭人口数量选购相应户型,确保优先满足中低收入住房困难家庭购房需求;

3、明确了凡持有2016年1月1日后发放、2017年内到期《天津市限价商品住房购买资格证明》的家庭,都可以参加2017年内限价商品住房项目公开登记,使广大购房群众消除疑虑;

4、购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,所售房屋继续用于住房保障,形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系,保证更多房源满足刚性需求,使限价商品住房始终用于保障中低收入住房困难家庭的自住需求。

楼市新时代已经来临

作为我国四大直辖市之一的天津,此次出台的这份楼市新政意义重大,已经超出了其市域范畴。

它和此前北京出台的共有产权住房细则,共同吹响了楼市新时代的号角。

天津楼市新政第一部分提取第2、第3条,是为保障低收入家庭住房需求而设,尤其是家庭成员在3人以上的无房户住房需求,让他们能够更早更快地申请到限价房。

《通知》规定,无房家庭、3人及以上家庭,可以优先分组摇号;单人户只可购买一居室户型,2人及以上家庭可购买任意户型。限价房项目销售时,首先对申请购买一居室户型、其他户型的家庭分别登记,然后按照无房且3人以上、无房或3人以上、其他家庭的顺序分组摇号,确定入围家庭和选房顺序,合理分配房源。

第1和第4条,则是为了彻底堵住炒房者的路,让房子真正回归“房住不炒”的定位。

首先从审核端把关,防止炒房客入场。从申请到项目登记、摇号、签订合同,各个环节都要通过管理系统对申请家庭的人口、婚姻、住房情况进行复核,不再符合条件的家庭需要注销购房资格或重新申请。

然后从交易端严控,堵死漏网之鱼。《通知》中明确了对于今后新核发销售许可证的限价房项目,在现有的购买5年后方可转让的时间限制基础上,必须通过以下两个渠道进行转让:

一是转让给符合限价商品住房购买条件的家庭;二是由政府指定的公司回购,回购的限价房仍然出售给符合条件的家庭,实现循环使用,封闭运作。

解释起来就是,限价房的属性永远不变,购房者哪怕持满5年后交易,也只能在具备限价房申请资格人群的圈子里交易,不能像商品房一样随便定价,随便卖给谁。

这种规定与此前北京住建委对“共有产权”住房的解释有相似之处,均用到了“封闭”这个词。

10月18日,北京住建委在接受北京日报采访时表示:北京市共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更,真正实现“封闭管理、循环使用”。个人份额无论是出售给代持机构,还是出售给其他符合条件的购房人,都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额,政府份额也不得出售和购买。

以上解释和天津市对限价房作出的要求如出一辙。这表示,未来政府掌控的共有产权住房、限价房将会越来越多,市场不能随意涨价,政府在市场定价中的话语权越来越重。

如此,一方面能够更好地照顾一些中低收入家庭,满足他们的住房需求,同时又能抑制房价过快上涨,给商品房市场一定的指导性。真正做到“房住不炒”。

未来热点城市或跟进

实际上,《通知》并非首个规定政策性住房必须“封闭运行”的文件。

9月30日,北京市出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买;代持机构放弃优先购买权的,购房人的转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。同时,新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

张大伟表示,此次天津政策应当是一个应急措施,避免限价房投资属性过强,北京的共有产权住房体系更值得关注和推广。他认为,限价房是过去保障体系中的一个环节,只能解决一部分中低收入人群。而北京的共有产权房则是天津限价房不能转商的升级版。它可以根据购房者不同产权的持有比例,把保障体系内所有人群都纳入进去。

易居研究院副院长杨红旭表示,未来热点城市跟进类似政策的可能性较大。他分析,类似政策主要是服务“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央指示,防范这些住房被大规模转售牟利,其目的在于实现住有所居,禁止炒房,让限价房、共有产权住房等具有保障房性质的房屋,能够更好地定向服务于特定群体。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也认为,一方面“封闭运行”可以有效限制投资属性,杜绝“开宝马车、住经适房”的现象;另一方面,未来热点城市进入限制性开发周期,土地资源越发紧张,需解决住宅的低效利用问题。

欧阳捷表示,根据相关研究,城市可居住房屋中,商品住房的利用效率远低于酒店、可出租公寓。而类似政策中,政府及其代持机构往往对共有产权房、限价房具有优先回购权,可以有效防止住房空置。同时,政府持有部分房屋后,不仅可以作为共有产权住房向新的家庭出售,必要时还可以根据实际情况,将其转化为普通商品住房或者租赁住房,大大增加了政府参与房地产市场调控的手段,提高房屋利用效率,从而更好地抓住调控的主动权。

杨红旭认为,根据北京市现有规定,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,但出售时却可按照市场价格进行转让。这中间价差一旦过大,会严重打击购房者对二手共有产权房的购买积极性,转而购买新供应的共有产权住房或限价房。如何协调好卖房时的定价与市场价的比例关系,是能否实现真正“循环使用,封闭运作”的关键。

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