楼市资金面趋紧,房企老本儿快要见底了?

核心提示:房地产业或将提前面临融资“寒冬”。在各路资金严管的背景下,2017年信托再度成为房地产业资金的救命稻草,截至10月31日,68家信托公司今年共发行1050只房地产集合资金信托产品,共募集资金2552.65亿元,已超过去年全年1942.15亿元的募资总额。

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房地产业或将提前面临融资“寒冬”。在各路资金严管的背景下,2017年信托再度成为房地产业资金的救命稻草,截至10月31日,68家信托公司今年共发行1050只房地产集合资金信托产品,共募集资金2552.65亿元,已超过去年全年1942.15亿元的募资总额。意愿发行额度方面,截至目前,2017年房地产集合资金信托产品发行额为4165亿元,较去年同期的2170亿元涨幅达91.94%。

有业内人士表示,证监会自从去年10月开始收紧房地产企业融资渠道,包括不能在境内发债,禁止到H股上市融资,基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。今年更是对银行进行严控,严禁银行资金违规流入房地产领域,致房企资金链不断紧缩,资金成本较高的信托资金再度成为香饽饽。

但值得注意的是,中国信托业协会数据显示,10月单月,房地产信托成立78只,募资108.48亿元,仅高于今年过年月份2月募集的98.58亿元,只有今年5月鼎盛期448.9亿元的四分之一,下调幅度高达75.83%。环比9月单月募资365.39亿元,下调70.3%。

“进入三季度以来,房地产信托募集资金规模已连续出现下降,四季度收紧态势更是愈演愈烈。”北京一位信托人士介绍。用益信托研究员帅国让表示,今年以来,银监会陆续出台多项规定,严格监管银行和信托公司向房地产企业的融资行为,为防控风险,信托公司在房地产项目的选择上将更加谨慎。

一面是发行规模的明显“瘦身”,另一方面,房企也面临着资金价格上调。业内人士透露,目前信托给房企资金的意愿依然较高,但融资成本有所增加。大、中型房企的融资利率保持在6%-8%左右,但部分房企融资利率已超过10%。

对此,帅国让表示,收益率走高跟市场上资金的流动性趋紧,市场无风险产品收益率提升有一定相关性,另外部分信托公司呈现募集资金困难局面,主动让渡部分收益给投资者,以吸引客户。

中国人民银行参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长盛松成表示,随着调控的持续和深入,房企资金来源将更多地依靠项目销售回款,在房地产去化放缓的背景下,意味着资金风险可能上升。

帅国让认为,在中央“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的调控思路下,各类资金监管将再度收紧。同时,银行到年底面临额度紧张,再度无钱可贷,加之销售回款速度放缓,种种迹象的叠加或让房企在四季度面临融资“寒冬”。

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13家房企贡献八成盈利地产行业分化愈加明显

截至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现盈利,占比为87.5%。从三季报中可以发现,2017年房地产行业整体盈利能力明显改善,净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅,以往“增收不增利”的现象得到扭转;行业分化进一步加剧,净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成,行业集中度进一步提升。

由于结算滞后,楼市调控导致的销售降温并未体现在上市房企的三季报中。上证报资讯统计数据显示,截至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现盈利,占比为87.5%。从三季报中可以发现,2017年房地产行业整体盈利能力明显改善,净利润同比增幅大大高于营业收入的同比增幅,以往“增收不增利”的现象得到扭转。此外,行业分化进一步加剧,净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成,行业集中度进一步提升。

盈利能力明显改善

据统计,72家上市房企2017年前三季度共实现营业收入6844.38亿元,同比增长6.57%;归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元,同比上涨约30.77%,净利润增幅大大超过营收增幅,近年来一直困扰房企的“增收不增利”的情况有所改善。

龙头房企的三季报亦体现出这一行业变化。前三季度,万科累计实现营业收入1171亿元,同比仅增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比则大增34.2%。保利地产则更加明显,其前三季实现营业收入755.4 亿元,同比下降13.3%;实现归属上市公司股东净利82.7亿元,同比增长16.3%。

有分析人士认为,这主要由于去年楼市火爆时销售的项目进入结算期。在市场回暖、二三线城市房价大涨的情况下,去年销售的项目大多盈利空间较大,今年进入结转的高毛利产品占比上升,带动毛利率改善。

此外,龙头房企积极通过低息公司债置换此前的高息债,降低融资成本,带来降费效应,也提升了盈利空间。如万科三季报显示,截至9月底,万科持有货币资金943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和(542.3亿元);有息负债中,约65.8%为长期负债,财务状况相当稳健。

行业集中度进一步提高

地产行业分化愈加明显,集中度进一步提升。三季报显示,大型房企净利润增速明显,部分中型企业净利润增速有所提升,而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。

数据显示,今年前三季度净利润超过10亿元的上市房企目前有13家,净利润总计为504亿元,占上述73家房企净利润总额的81%。其中,万科前三季度归属于母公司股东的净利润为110.9亿元,一家公司就创造了整个行业18.6%的净利润;保利地产归属于母公司股东的净利润为82.7亿元,位居第二位;绿地控股归属于母公司股东的净利润为65.63亿元,位列第三位。

从房企前三季度销售情况也能看出行业急剧分化的现状。克而瑞房地产研究中心数据显示,截至2017年三季度末,包括A股和H股在内,已有11家房企销售规模突破千亿元。其中,碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元,万科和恒大已突破3000亿元,三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元;保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营;中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元;绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉有望在今年实现千亿元规模的跨越。

从销售数据来看,行业排名居前100位的房企集中度达到53.2%,与2016年全年相比呈上升趋势。

四季度开局遇冷

不过,房企亮丽的三季报依然难掩其四季度的销售压力。“‘金九银十’失色,旺季不旺已成为北京和上海楼市的重要特征。”安居客房产研究院首席分析师张波向记者表示。以北京、上海为例,截至10月27日,上海新房成交24.52万平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面积不足20万平方米,同比下跌72.3%。

据华创证券数据,从今年初至10月中下旬,北上广深四座一线城市新房成交累计分别为747万平方米、1499万平方米、959万平方米、309万平方米,绝对量明显下降。

“重点城市成交继续回落,与此同时信贷压力继续显现,二手房量价调整强化,建议关注分化的机会。”中信建投分析师陈慎称。

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