楼市再度被定性!指望调控放松的人可以死心了,听话放弃炒房吧

核心提示:关于楼市,如今国内房地产市场,已经过了最佳投资期,现在入市,基本上等于高位接盘。如果不是刚需,房地产应该是目前性价比最低的投资,尤其是大范围举债投资。

【21财经搜索综合自TT财经、房天下、经济参考报】

在今年10月18日另一届全国性高层会议开幕式上,“房子是用来住的,不是用来炒的”被再度重提。

关于楼市,如今国内房地产市场,已经过了最佳投资期,现在入市,基本上等于高位接盘。如果不是刚需,房地产应该是目前性价比最低的投资,尤其是大范围举债投资。可即便如此,依然有不少人对此趋之若鹜。

近日,中国国家信息中心首席经济学家祝宝良表示,明年中国PPI和CPI很可能都接近宏观调控3%的目标。

而且其还指出,中国房地产市场现在存在泡沫,而且还有上涨的风险。

这也就意味着,届时,货币政策并没有进一步放松的空间。

因此,那些指望大会后,政府出于提振经济需要而放松楼市调控的人,基本上可以死心了!

房价的“死结”

过去10年,我们为什么会深陷楼市调控的“死循环”里,无法自拔?

对我们很多人来说,这是大写的“迷”;而对于政府来说,就是大写的“无奈”。

远的就不说了,就拿最近这两轮来说。

看到这张图表大家什么反应?

越调涨得越凶,对,就是这个问题。

到最后,“楼市调控”成了一个《狼来了》的故事,民众成了被愚弄的“农夫”。次数多了,大家自然也就不当回事了

这也是为什么那么多人会认为大会后,这轮调控会放松,一切会照旧的原因。

不过,在市场经济里,以过往的经验和表现,来去判断未来市场走势无异于刻舟求剑。

所以,那些抱着固有观念认为房价会像以往那样的人无异于在扔骰子、赌运气,是很危险的。

要想成为一个优秀的投资者(无论出于什么目的,买房都是种投资行为),对于一些市场行为,不仅要知其然还要知其所以然。比如,过去10年,为什么楼市调控会陷入“死循环”?房价疯涨的“死结”又是在哪儿?

而在笔者看来,过去10年,楼市调控会陷入“死循环”,本质上是由于我国的经济结构使然。

2008年,由美国次贷危机引发的全球金融危机爆发,全球贸易受到重创。

进而,作为拉动我国GDP增长的三驾马车之首的出口,受到严重抑制,可谓用熄火形容。

而出口受挫,又进一步影响到国内的制造业和消费,主要体现在企业大量倒闭和工人失业及工资增长乏力。

而另一家马车—— 基建投资虽然能在数据上拉起GDP,但因产业链带动效应不强、普罗大众无法直接受益,也不是首选。

所以,房地产就自热而然的扛起来大旗。

截止到2016年,房地产产业占到了GDP的6%左右,而其带动的上下游产业链则占据了23%,可以说是名副其实的第一大产业。

在这种背景之下,只要楼市调控一用力,经济就是一片呜呼哀哉,最后政府不得不放松(政策放松、货币放松)。

若一放松,房价就又撒了欢儿似得往上窜,最后周而复始,陷入死循环。

而房价上涨的死结是货币。

看涨房价的人可以找出N多理由,什么城镇化还未完成、城市有大量人口流入、土地供应不足、房源供应不足等等。

不过,在笔者看来,这些“利好”最后都要通过货币才能显现。

我们大家都知道,商品价格涨跌取决于供需,供大于求,价格下跌;供不应求,价格上涨,很简单的道理。

但很少人会注意到,这个供需是个相对的概念。也就是说,是供大于,还是供小于求,其实是可以通过杠杆来调节的。

这个杠杆就是货币政策。

比如,在这一轮大涨前夕,很多城市出台政策,把首付款由30%降到20%,把原本买不起房的无效需求,变成了能买得起的有效需求。

而且很多开发商与金融机构、小额贷公司合作,又对首付款再加杠杆,到最后只拿出几万块钱,就能买到几百万的房子。

结果,就是需求在短期内大幅增加,本来供过于求或供求平衡的房子,也都成了供不应求的“奇货”了。

房价上涨也就再所难免了。

因此,如果我们要想看清楼市和房价在未来几年的变化,那么,我们就需要搞清楚两个问题:

一是我国的经济结构会不会发生变化;

二是我国的货币政策会怎么变。

老路已经成了断头路

作为普通民众的我们,想的是如何才能搭上国家发展的便车,赚取更多的财富;但对于国家的执政者,想的则是如何把经济结构调整到一个合理状态,进而能在未来,释放更多的潜力。

那么,现在我们以“房地产”为纲的经济结构还走得通么?

答案是NO。

过去几年,调控下楼市就能让国家严重感冒的情况,已经预示了我国的经济正面临着严重的系统性风险。

可以想象,若下个10年,我们还这样一条道走到黑,会发生什么?

泰坦尼克号虽大,撞上冰山也照样玩完。

所以,2015年底时,中央提出了供给侧改革,寄希望释放出更多的市场机会,进而分散房地产带来的风险。

虽然,这两年推进得不甚顺利。但此次大会后,想必会出台详细的计划,继续推动,毕竟这事关国本。

再看货币政策,其对一国的经济而言就犹如一粒伟哥,见效快、作用强,是政府最喜欢用的“药”。

不过,若离开了国家经济(身体)去谈论货币政策(药物)的疗效,无异于放空炮,是没意义的。

而由于长期服用“药物”,现在国家经济的体质明显不乐观,

一是货币超发严重,金融降杠杆仍需持续。

截至2017年7月末,中国货币发行量M2(24.92万亿美元)相当于是美国同期的M2余额(13.54万亿美元)的1.84倍。

而在2016年,中国的GDP仅为11.4万亿美元,美国则为18.6万亿,相当于美国的60%

也就是说,我们以美国60%的经济体量,发行了超过它1.84倍的货币量,而且这还不算大量的小额贷及P2P互联网金融发放的贷款。

你觉得正常么?

所以,金融降杠杆任重而道远。

二是货币政策的边际效用也在锐减,若不节制,用不了多久就会副作用大于疗效。

由上文可知,我国的M2货币发行量已是GDP的2倍多,而且其边际效用也在下滑。

笔者制作了一张,近几年M2和GDP的新增量比值表,意思是若新增加1元钱的GDP,需要投放多少货币。

由上图可知,货币的边际效用是比较低的。

这种低体现在2个方面,一是比值低,需要投放2-4元钱才能在增加1元钱的GDP;二是边际效用趋势逐年恶化,2016年,效用看似提升了。但实际上,按下葫芦浮起瓢,资金以表外的形式流向社会,社会融资规模大涨和繁荣的互联网金融就是证明。

三是供给侧改革效应,通胀压力凸显。

如祝宝良所言,明年PPI和CPI之间的剪刀差会消失(之前的情况是PPI涨,CPI不涨), PPI、CPI很可能都接近宏观调控的3%的目标。这就意味着,货币政策若再宽松,就将面临通胀压力。

四是国际形势也于我不利,货币对外面临贬值压力。

备受瞩目的美国税改极有可能达成协议,虽然特朗普的移民、外交、医保等政策,在国内受到了诸多抵制。不过,若税改再失败,特朗普和共和党的政治生命都将玩完(共和党参议员语)。

而一旦美国税改通过,是属于大利好,必然推动美元回流,汇率走强。人民币将再次面临贬值压力,而在这种背景压力下,就更不可能执行宽松的货币政策。

所以,货币政策不会再有太多放水的空间,而政府也会千方百计的赌漏洞,防止已流出的水(货币)再往房地产领域跑。

如本月初,银监会在通报落实金融工作会议精神防范银行业风险情况的会议上,要求严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。

北京银监局和中国人民银行营管部联手对银行进行现场检查,按照要求,各银行将于10月提交首份自查报告。而南京、广东等地均开始严查消费贷违规流入房地产市场,许多银行也已经开始监控消费贷的资金流向。

综上所述可知,曾经走得顺溜的老路,现在都已经成为了断头路。

在未来解决大家住这个问题上,很可能是以租为主,比如租购并举、租购同权、公租房等,这类政策的目的在于优先解决刚需人群的住房问题。这对房地产租赁市场而言,无疑是一大利好,近期不妨多关注一下房地产、租售同权等板块个股或相关概念的基金。

如果有条件但不足以购买一般商品房,则可以考虑共有产权房。但这类共有产权房也存在一些问题,比如很难保证是否能按市场价公平交易,而不至于像如今的经济适用房一样,成为一个失败的保障房案例。

另外,在政府介入房地产租赁市场后,租赁规则肯定会更加规范。“房东说了算”的租赁规则将会发生转变,租房权益也会扩大,这对广大租房客来讲应该算是一件好事。

至于这能否拉低房价,目前来看还很难说,但有一点是肯定的:在去杠杆的大背景下,房屋购买成本和持有成本在不断增加,房地场市场的投资价值在逐步降低。

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