刚需族福音!不买房也有招,这种房子,一线城市将供超250万套

核心提示:在楼市的调控政策逐步见效的同时,各地的房屋租赁市场也迎来了政策的助推。继广州、北京等城市之后,上海也在上周末公布了租赁住房新政。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自央视财经、经济参考报、财经韬略】

在楼市的调控政策逐步见效的同时,各地的房屋租赁市场也迎来了政策的助推。继广州、北京等城市之后,上海也在上周末公布了租赁住房新政。9月15日,上海市正式印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,其中明确,要建立购租并举的住房制度,大幅增加租赁住房建设供应,保障租赁当事人的合法权益。

截至目前,一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为,推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向,在此背景下,市场供应格局将被重构,房地产行业将从重购轻租到租售并举转变,从而促使房地产真正回归居住属性。

突发:上海楼市再放大招

9月15日下午,账号主体为“上海市人民政府办公厅”的微信公众号“上海发布”,公布了上海市最新出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的主要内容。

从“实施意见”的要点看,上海官方的确在不遗余力地发展住房租赁市场。主要看点有:

1、“使用土地杠杆”,增加租赁住房的规模。

其中的措施包括:新增建设用地、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展“集体建设用地建设租赁住房”试点等多种途径,增加租赁住房供应。

上述四大措施里,“商办房屋按规定改建”和“集体建设用地建设租赁住房”最具杀伤力,是纯粹的增量,可以看做是“土地杠杆”。因为这两者都改变了土地的用途。

2、“使用金融杠杆”,降低租赁住房的成本,推进租赁住房的建设。

文件提出:本市针对住房租赁企业,以创新金融产品和服务、降低融资成本为导向,提出了鼓励商业银行加大信贷支持力度,鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款,支持企业发行债券、不动产证券化产品,加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点,鼓励保险机构合理运用保险资金等五类金融支持政策。

看到了吗?对于租赁行业,政府将鼓励低息贷款、政策性贷款(更为低息)、企业债券、不动产证券化以及REITs等。这是更为典型的金融杠杆,可以引导低成本资金源源不断流入租赁行业。

3、让租赁住房的位置更有吸引力。

文件提出:未来本市将在就业聚集地区,如城市中心或副中心服务业聚集区、高校科技研发聚集区、各产业板块高端制造业聚集区、郊区各新城中心,规划布局租赁住房,进一步实现职住平衡;将在轨道交通上盖、轨道交通站点周边等交通便利地区,规划布局租赁住房。

也就是说,未来很多租赁住房的位置将非常好,交通将很方便,甚至可能超过商品房。

4、让租赁住房的设计、配套更时尚、更年轻化。

文件提出:同时,针对租赁住房的特点及生活需求,将按照建筑布局合理紧凑、建筑外观简洁美观、建筑比例尺度恰当,建筑节能环保等原则,鼓励房型设计及建筑室内空间设计创新。

将增加物业管理、便利店、洗衣房、活动室、健身房等生活配套设施比例;适当配置立体绿化;倡导采取开放式街区理念,增加邻里交往空间设置,通过设置户外连廊、底层架空等方式提供户外活动场地与公共空间,提高租赁住房的适应性,提升社区空间品质,营造良好的邻里交往氛围,满足市场租赁需求。

租赁住房的容积率可能会超过商品房(密度偏大),但户型更现代,社区也更时尚,符合新一代年轻人共享、交流的理念。

5、租购同权初步实现。

文件提出:对于本市常住人口中的住房承租人,只要依法办理租赁合同登记备案,就可以按照国家和本市相关规定,通过与居住证和积分制度、以及人户分离登记制度的衔接,享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。

6、支持公积金租房,减轻租房客的实际负担。

文件提出:凡是在本市稳定就业、无自有住房且缴存住房公积金的职工,均可按现有政策提取住房公积金用于支付住房租金。

7、租赁市场不会“公有制一边倒”。

文件提出:坚持以企业为主体,坚持市场化运作,充分发挥房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构、物业服务企业等各类企业在住房租赁市场中的主体作用,并注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

8、租赁平台“两个层级,两种方式”。

文件提出:线上按照开放、共享的原则,建立全市统一的住房租赁公共服务平台,线下建立市、区两级住房租赁服务中心,实现住房租赁服务监管线上线下相同步。同时,强化住房租赁市场分析研判,加强住房租金监测。

定位:购租并举回归居住属性

可以说,上海关于住房租赁市场的文件值得点赞。

一方面坚持了市场化为主导的理念,另一方面给这个值得期待的市场加了“土地杠杆”和“金融杠杆”,表现出了强力支持的倾向。尤其是关于租赁住房选址、配套的设想,都非常有诚意,值得其他城市学习。

上海市住建委相关负责人表示,未来将逐步扭转长期以来房地产市场重购轻租的结构性问题,让住房更好地回归居住属性,满足不同层次、不同人群住有所居的需求,有效抑制房地产市场非理性过热情绪,推动房价与租金趋稳。

“具体方向是,房地产行业将以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。”上述负责人表示。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,新政指出存量商办物业可以改造为租赁用房的导向,一方面将提升租赁住房供应水平,另一方面,对于一些高库存或者有争议的商办物业来说,也是库存去化、改变经营模式的指引。

中原地产市场总监张大伟表示,如果说托底盖帽抑制投资,为一二线热点城市楼市降温是2017年上半年楼市调控政策的主要特征,那么2017年下半年楼市主要方向是建立完善的住房租赁体系。

张大伟说,到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。从政策内容看,主要是增加供应,减少选择租赁居住的阻力。

“主要手段有两种。”张大伟表示,租赁政策一类是直接影响房源供应,比如,供应70年产权的出租房用地,包括北京、上海等城市比较积极。另外一类是针对租购同权的政策,增加租房者获得的权益。

张大伟认为,发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,不仅是房地产长效调控的政策之一,能够鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

主攻:一线城市成租赁主战场

除了租赁试点外,外来人口众多、住房需求难抑的一线城市成为建立租赁体系的主战场。据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。

具体来看,今后五年北京将建设150万套住房,其中租赁住房将达50万套。上海方面提出,“十三五”期间,上海市租赁住房用地供应占比约为31%,推出租赁住房共计70万套。广州方面,未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地,预计可供应租赁住房15万套。

深圳方面,“十三五”期间,深圳将建设40万套人才住房,超过特区成立近40年来的总和,其中70%为租赁住房。此外,不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房,并将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外,还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展住房租赁业务。

9月11日,广州同时推出六宗地块。据悉,位于广州开发区的一地块要求用于建设工业企业员工租赁用房,租赁对象须经黄埔区人民政府审核同意,项目建成后必须整体确权并自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。海珠区琶洲区域地块也要求土地项目建成后,受让人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积70%,自持物业必须整体确权,不得分割销售。

9月13日,上海集中出让分布于浦东新区、长宁区、徐汇区的四宗租赁住宅用地,起始楼面均价仅为7725元/平方米,其周边房价均超过10万元/平方米。溢价率均为0。北京方面已累计成交20宗70年产权租赁土地,合计租赁土地面积高达131万平方米。

值得一提的是,为能真正提供低价租赁住房,深圳还恢复了已停止近30年的划拨用地模式。9月1日,深圳出台完善土地供应管理若干意见,明确指出,对于只租不售的人才和保障住房将实行划拨用地,产权归国家机关所有。同时要求,除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块,用于全部建设自持租赁住房或商务公寓。

张大伟认为,这是从土地供应开始房屋全面回归居住属性的体现。因此,楼市未来五年将迎来大量限价、租赁等多层次住房,以满足不同层次人员需求,增加供应后,市场价格有望降低。新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。

鼓励:REITs试点或加速推进

值得注意的是,上海新政指出,将支持企业发行债券、不动产证券化产品,加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点,鼓励保险机构合理运用保险资金等。

北京出台的租赁住房改革方案中,提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作,适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目,支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

深圳租赁新政也显示,在住房租赁企业的信贷支持方面,将鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

杭州租赁试点方案中也表示,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,对住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。金融管理部门要积极支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,吸引社会化投资,多渠道筹集资金。

事实上,目前证监会正在加紧研究制定面向个人投资者的公募REITs产品的相关政策法规,其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受记者采访时表示,REITs是中小投资者在投资房地产实体外,享受房地产红利的有效渠道,投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

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