房价到底什么时候见顶?这篇文章10分钟就能讲透!

核心提示:我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自泽平宏观(作者:任泽平)、宏观经济评论(作者:钟伟)】

本文摘自任泽平在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲之房地产周期部分。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。

这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家,什么决定房价?

你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?

我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。

看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?

我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

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为什么房价暴涨说仍不绝于耳?不少人还存幻想

来源:宏观经济评论

作者:北京师范大学教授、经济学家钟伟

1.从一二手房价格倒挂看,一线和准一线城市核心区新房确实存在涨价压力;若将其视为非普通房屋,提升品质要求,适当放宽限价也许是必要的。对有雄厚财力和人脉关系者而言,现在是在大城市核心区“卖旧买新”的良机。

2.中国楼市“地荒”有所抬头,一线土地供应不足,三四线土地量大价高未必是好事情;由于年轻人和财富都在从三四线流失,小县城地价上涨并不构成未来房价上涨的充分理由。

3.看楼市供求情况不能只看销竣比,楼市整体过剩、局部紧张仍是大格局。

4.“房价暴涨说”为什么不绝于耳?根源在于一线和重点城市的核心区确实存在新房涨价压力这一事实,也在于不少人期待三四线房价也能持续大涨一轮的强烈幻想。

随着2016年第三季度楼市调控以来,全国楼市并未迅速降温,在过去的两个季度,一线城市楼市有所降温,但三四线却相对热闹。2017年下半年,预期楼市运行仍然平稳,全年商品房的销售面积和金额均将创历史新高。看起来严厉的调控并没有立即改变楼市的运行轨迹。“房价暴涨说”至今也不绝于耳。为什么?一些新现象令人深思。

新房和二手房的价格倒挂

从年初以来,一线城市二手房交易量萎缩了至少一半,中介机构大量关闭门店,同时以市区老破房和远郊房为代表的二手房交易价格有约15%的跌幅。与此同时,新房和二手房价格倒挂现象蔚为奇观。由于无法取得较高的预售价格,使得拥有市区优质土地的开发商在行为上发生剧烈扭曲:

一是好地块的新房质量普遍不高,开发商将房屋质量的减法做到了极致,只求能够通过政府房屋质检的最低投入,成品交房迅速被毛坯交房所取代。好地块的应有价值受到很大损害。二是市区新房销售变得诡异,要么是低价新房仅卖给熟人关系户,要么开发商选择凌晨或者深夜开盘。

对一线城市和重点城市新房的严厉限价政策,在带来一二手房价格倒挂的同时,滋生新房品质和销售乱象。要缓解这类乱象,要么二手房持续跌价,要么对新房的品质和价格有理性容忍。一二手房价格倒挂是当下“暴涨说”者的重要依据。你不能总是将房价下跌的希望,寄托在开发商熬不过财务成本和业绩兑现而被迫低价开盘上。尽管价格倒挂现象主要存在于少部分一线和准一线城市的核心区,但它确实折射出,在这些核心区,价格的弹簧被行政力量强行压迫着。

地价继续高歌猛进

不少开发商在过去6个季度陷入土地争夺战之中。重点城市许诺了更大规模的土地出让,但并未落到实处。因此土地出让放量和地价上涨主要是集中在三四线城市。这带来了一系列的隐患:

一是从过去6个季度全国开发企业的土地购置看,规模是明显偏小的。2016年初至2017年上半年,全国商品房销售面积逾23亿平米,但累计土地购置仅3.2亿平米。整体性的“地荒”现象确实存在,尤其上市房企需要为连续经营保持1-2年的土地储备。

二是在开发商整体土地购置不足的背景下,新供地集中在三四线并往往冠以“特色小镇”之名,冷酷的现状是三四线的财富和年轻人在不断向都市圈流失,而绝大多数特色小镇几乎没有任何特色。这造成了未来房屋库存去化的困难。

三是地价上涨给予了房价上涨很大的借口。尽管房价是由地价、税费、建安、财务等一系列成本共同组成,但人们还是会愿意相信地价推动房价,而不是开发商拿地策略措施会带来自身亏损。土地放量上涨集中在了三四线,这不仅有可能使得中小城市生活成本推升,也使其更难以留住未来的财富和人口。或者说,如果高房价的祸水流向了三四线,那这可能不是好事。

持续恶化的销竣比

这是任志强坚持房价暴涨说的核心依据。所谓销竣比,是观察期内,商品房销售和竣工的比例。销售远远超出竣工当然折射出求大于供,开发商在卖期房,甚至无房可卖。2016年,商品房销售面积15.7亿平米,竣工面积则为10.6亿平米;2017年上半年,上述数据分别为7.5亿和4.2亿平米。销竣比的恶化似乎折射出供不应求在加剧。

我们需要谨慎地看待由销竣比折射出的供求状况。一是我们的经验数据是,销竣比在1.2-1.5之间市场处于大致正常的紧平衡,高于2则陷入无房可售的恐慌和涨价。当下市场销竣比接近1.8,这是个意味深长的指标。二是如果我们结合其他指标观察,商品房供不应求并没有销竣比体现得那么夸张。以待售面积观察,2016年底和2017年6月底,分别为7亿和6.5亿平米,大约相当于5个月的房屋销售面积,而正常情况下待售若超过3个月的房屋销售,则市场供过于求。以房屋当年新开工和当年销售面积看,去年年底为16.7亿平米和15.7亿平米;2017年6月底则分别为8.6亿平米和7.5亿平米。新开工持续高于销售折射出库存去化平稳而已。从房屋施工面积看,去年年底和今年年中,分别为76和69亿平米,相当于市场的5年去化量。

因此从销竣比看房屋供不应求,从库存和待销变动看房屋供过于求。由于下半年三四线销售节奏可能趋缓,一线局部不足,全国整体过剩的国土面积没有根本改观。


房价暴涨说为什么不绝于耳?

啰啰嗦嗦写了这些,我们究竟想要说什么?

一是从一二手房价格倒挂看,一线和准一线城市核心区新房确实存在涨价压力,如果我们承认这些核心区新房的价格,对全国房价并不具有代表性的话,那么将其视为非普通房屋,提升品质要求,适当放宽限价也许是必要的。对有雄厚财力和人脉关系者而言,现在是在大城市核心区“卖旧买新”的良机。对绝大多数普罗大众而言仅仅是望楼兴叹而已。

二是中国楼市“地荒”有所抬头,一线土地供应不足,三四线土地量大价高未必是好事情,由于年轻人和财富都在从三四线流失,因此过去六个季度在大多数小城市小县城抢地的开发商可能会有麻烦,小县城地价上涨并不构成未来房价上涨的充分理由。

三是看楼市供求情况不能只看销竣比,也需要看其他同样有说服力的指标,楼市整体过剩、局部紧张仍是大格局。你应当清楚地意识到,京沪核心区动辄每平米10多万元的房价,丝毫不意味着小县城不足万元的房价有什么巨大上涨空间。

综上,“房价暴涨说”为什么不绝于耳?根源在于一线和重点城市的核心区确实存在新房涨价压力这一事实,也在于不少人期待三四线房价也能持续大涨一轮的强烈幻想。从房地产销售额和投资额观察,2016和2017年房地产行业将出现每年约1.5-1.8万亿元的正现金流。从土地购置和销竣比看,再有1-2年库存去化将回到良性水平。中国楼市仍运行在历史高位,行业风险在持续释放,行业洗牌、集中度的提高和龙头企业的崛起在加速。也许中国大约12个GDP过1万亿元加之人口过千万的大都市及其周边,有可能房价尚有余地。对中国330多个地市和2850个县区而言,房价暴涨说已是海市蜃楼式的期许。

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自泽平宏观(作者:任泽平)、宏观经济评论(作者:钟伟)】

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