楼市2018,这是一篇不能不看的预言!

核心提示:2017年已进入了传说中的金九,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来。开发商捂盘待售相机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。
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作者:大渔

2017年已进入了传说中的金九,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售相机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。

经过多年来多空和政府的三方角力,今天的楼市已然脱离了经济学规律,呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂,2018,房价究竟是涨,是跌?

不说废话,先上结论。

2018年,楼市继续上涨的概率极大,不确定的只是幅度。

依据是什么?

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据,这些变量组合在一起千变万化,会衍生无数的可能性。

我们只看一点,当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心,这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育,尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨,空军基本全部阵亡,多军已经一统天下,楼市短期震荡,长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识,想在三五年内彻底扭转基本是不可能的,所以,2018,楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前,经常有“专家”告诉人们,家庭存款应该分为三个部分,银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人,估计今天肠子都悔青了。

今天的我们,既不信任黄金,更不信任股票,也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式,经过多年的市场检验,收益高的风险高,风险小的收益低,都已成为了小众市场,人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小,多年来屡试不爽。

2、现在已是多军的天下

如果说十年前的温州炒房团名动天下,那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍,2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌,轮番炒作,每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线,二线,环京,环沪,环深,几乎所有的热点城市全部限购,但炒房团时刻在伺机而动。目前,重庆是炒房团重点关注的区域,重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因,价格一直在低位徘徊。

自去年年底被热炒开始,到目前重庆的房价已上涨60%-80%,均价1-2万元,由于暂未实行限购,目前重庆已成为炒房团的福地,虽然有巨大的卖盘,但在强大的购买力面前,重庆房价一直在稳步起飞。

近日,长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子,炒房团立刻闻风而动,成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。

在众多的炒家中,有实力雄厚一掷千金的豪客,也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客,认为他们所到之处如蝗虫过境,推高房价,让产业脱实就虚,可是,我们应该清醒地看到,人的本性就是趋利避害,追逐利益是人之天性。

哪里有利益,哪里就有投机,炒房客并非是高房价的始作俑者,他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。

扪心自问,如果是你,有资金,有机遇,只需要转手买卖两套房子,就能获得工作数十年的收益,你,会拒绝吗?

3、政府与多军的角力

目前,炒房客数量之多,实力之强,已到了政府不得不认真对待的地步。

再说政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会,政府入股,风险共担,收益共享;

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场,降低租房价格,市场上可供出租的房源多了,也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。

租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过,在这里,我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。

中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例,有,这就是深圳。

4、谈谈深圳的小产权房

大家都知道,今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的,深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地,保留村民集体用地。

因此,直到今天,深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地,归属各个村的村民所有,这就是著名的城中村。

目前,深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式,弊端严重,却积重难返。

而早在九十年代,随着外来人口不断涌入深圳,就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼,一般是六到九层,做成小面积的单间、一居或两居用来出租。

当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后,大量的村民开始投入这项一本万利的生意,或者借贷,或者招人入股,或者村委牵头统一建设。

随着一栋栋农民楼拔地而起,到2000年后,深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。

这些农民楼施工水平差,千楼千面,楼间距极窄,居住环境恶劣,俗称为握手楼。大量农民房的出现,严重影响了深圳的市容市貌。

但同时,也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会,农民房的租金大约是商品房的1/2左右,低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。

直到今天,深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止,在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段,街道两侧全是密密麻麻的农民房,其数量之多,分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。

目前,深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右,数量之巨堪称全国之冠。

如此众多的小产权房除少量用来交易外,大部分用于出租,且出租率极高,可以说,深圳早就深入贯彻了中央这一政策,大量的廉租房入市拉低租金牵制房价,但是效果如何呢?大家看今天深圳的房价便一目了然。

资源天然分布是不均衡的,而且,一旦获得了资源的城市或地段,便具备了先发优势,会吸引更多的资源不断流入,就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之,如果想把资源引入不发达的地区,就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微,为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功,就是此理。

中国城市化的进程仍在继续,大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦,无论兴建多少廉租房,经适房都会被迅速填满,直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。

5、2018,让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动,可以看出,房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。

而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。

2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年,即使同属一线城市,楼市上涨周期也开始出现分化,2015年,深圳最先一波领涨,16年上半年上海接力,下半年再到北京,17年3月,随着政策不断加码,一线城市房价领跌,但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往,便可以预知未来,2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。

说说一线,北京现在距年初最高价跌幅10%左右,郊县跌得更多,目前处在多空对峙的状态,但多军正在逐渐聚集势能,18年盘整可能性极大,上海情况类似。

但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月,所有房价翻倍,然后是一年多的微跌与盘整。

在这期间,多头不断上攻,两次收复失地,又两次遭遇新政打压,但到今天,深圳房价已顽强站回历史最高位,且上涨预期明显。

如果没有更多有力政策打压,2018年深圳很可能是最先启动的城市。

2018年,虽然没有了空军,但政府是多军最大的敌人,政府可以容忍房价不涨或微涨,但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期,是否会有更重磅的政策炸弹推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房,社保资格提升至八年,都不是没有可能的,就如同北京对商住的一招绝杀。

而且,2018年,确实看不到大涨的机会,所以,不论你是不是多军,我都劝你,2018,不妨让子弹飞一会儿。

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十年间,一线城市的房价发生了什么变化?

来源:中金网

10年前,上海浦东一套房或许只要150万,可在10年后的2017年,已经达到了1100万,换句话说,如果当初你选择了买房,那你的财富便每个月增值7万多。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。

十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?

现在不买,以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠,十年之后再回首,当年的房价还是低谷,房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子,有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似南柯一梦。

十年间,一线城市的房价发生了什么变化?

1、市场自我调节,房子供不应求,价格高涨

中国加入WTO,国际资本蜂拥中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂,以及本土民族工业的崛起,大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势,大量人口的涌入,就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房,楼市开发进入市场自由竞争,人多房少,物以稀为贵,住房需求暴涨,房价被推高。

2、货币超发,房产成了财富保值的坚挺后盾

十年前,逐年增高的超发货币引发货币贬值,老百姓担心财富缩水,私人资金可投资的项目不多,大概有理财,股票,房产等几个渠道,炒股是有门槛的高智商投资,理财收益不稳定,唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调,站在十年的历史长河来看,房子的投资回报率还算稳健,甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。

3、国际热钱涌入中国,人民币升值,外资抢滩楼市红利

中国走向全球市场之后,外汇储备增多,人民币升值,国际热钱通过投资人民币资产(比如:房地产)获利。当时中国股市还太年轻,尚不健全,投资还需要勇气。

与此同时,在当时中国资产荒背景下,中国的制造业多以低端制造为主,出口到国际市场,挣得都是血汗钱,还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间,许多央企也涉足楼市,主业低迷,楼市利润来凑,投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。

数据显示,2016年银行新增贷款大头都给了房贷,制造业萎靡了,如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下,银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产,银行理财更是为其做嫁衣。

4、中国推动城镇化,农民进城买房,在读学生也加入买房大军

随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程,工业代工厂如雨后春笋般出现,大量农民进城务工,比如富士康在东莞的工厂,曾招纳过上万的流水线工人,还将触角深入到中国内地,建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市,也会想在城市买房安家,进而激发住房需求。曾经,沈阳一度为了鼓励农民工进城买房,还推出了零首付的优惠。

高考之后,是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨,如今在一线城市买房的门槛越来越高,完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资),首次置业时间都在30岁之后。有人调侃,人生不止有诗和远方,还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱,归根到底,钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人,别在读书的时候想买房,应该将大好的青春年华用来学习和提升自己,未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈,不如让年轻有年轻的模样,其他功利的事情,顺其自然。

5、当社会上升的通道被打开,房价也迎来上涨的十年

随着经济发展,高等教育已变平民教育,人口频繁涌向大城市寻找机会,社会有了向上流动的通道,买房需求被激发,拉动了楼市的上涨。

每年,大量的毕业生留在一线城市工作,主要是就业机会多,这是现实。

十年前买房的那波年轻人如果足够努力,也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人,很多体验过大城市的奋斗岁月后,回到家乡或者去了二线城市,过上了有车有房,老婆孩子热炕头的安宁生活,他们会反问在一线城市买房的年轻人:难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?

十年前选择了买房,十年后会发生什么?

如果很多年前,你有幸在上海,让时光回到2007年,以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子,2017年以1100万成交。十年之间,涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度:

这套房子一年涨95万,一个月涨79166元,每一天涨:2638元。每小时涨:110元,平均每分钟涨:1.83元。所以即便你在睡梦中,这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值,比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购,如果你有勇气买下三五套,真等于买了一台印钞机,毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄,无数人在高房价的重压之下感叹:如果时光倒流十年,我们肯定会囤一大波房子。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。

因为很多人没想明白,十年前买房与十年后买房的区别:

十年前买房,上海房价大概1万一平米,你的月薪才3千,咬咬牙买了房,即使是十年之后,你当年的房子价格会永远停留在1万一平米,而你的月薪会达到1万以上,供房毫无压力。

十年后买房,上海的房价5万一平米,你的月薪就算高达2万,连凑齐首付都困难,买房压力山大,有人黯然神伤离开一线城市。

十年之间,楼市如同一场精彩的大戏,或许没有真正的赢家。

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