连地方国资委都出手了!继“冻房”之后,“冻资”时代也要来了?

核心提示:时序刚刚进入九月,楼市调控加码的大消息却接连不断。在最严调控的影响之下,房地产市场降温仍在持续。一个个重磅政策似乎预示着,又一轮楼市寒冬要到来了……

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自Wind资讯、上海证券报、中国经营报、北京商报、博闻财经、财经观潮】

这大概是史上最尴尬的一个“金九银十”了。

时序刚刚进入九月,楼市调控加码的大消息却接连不断。在最严调控的影响之下,房地产市场降温仍在持续。一个个重磅政策似乎预示着,又一轮楼市寒冬要到来了……

一、上半年超过1100家上市公司在卖房子!

Wind数据显示,1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据,其中,1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家,超过10亿元的公司3家。

换句话说,披露了投资性房产情况的上市公司中,77.8%的公司是在卖房子!

上图是红豆股份半年报披露的资料,可以看出,这家上市公司清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”,方式是“出售控股子公司的股权”。

上图是中联重科的报表,上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”,这类资产被彻底清空。

除上述两家公司外,天坛生物、远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业,这些公司的投资性房产,也被清零。

这对于楼市来说简直是晴天霹雳啊!

那么问题来了,为什么上市公司突然大举卖房子?主要有以下两个原因:

1、随着国家不断出台房地产调控政策,相当一批上市公司认为房地产投资价值在下降,不看好这类资产未来的升值空间。

2、上市公司有市值维护的需要,卖掉或者转出低效率资产,可以提高净资产收益率等重要财务指标,还可以让公司轻资产化,符合当前的市场口味。这对于未来公司股票上涨,或者是再融资,都有好处。

超过1100家上市公司卖房子,这不仅给楼市带来巨大的抛盘,还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点:市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。

二、30年前楼市政策重出江湖

9月1日,深圳市规划国土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见》。意见中有一项自1988年就被深圳市政府实质取消的,30年未曾出现的政策重出江湖!这一政策就是土地划拨制度!

所谓划拨,顾名思义就是计划拨付的,没有经过市场拍卖流程,免除土地出让金的一种的土地使用权转让方式。

和一般的出让方式相比,最主要的区别就是:

1、没有土地出让金,只有一般的补偿和安置费用;

2、使用权有限制,不能随意出租、转让、抵押!

从公告的内容来看,划拨方式只能用于四种用途,即公共管理与服务设施、交通设施、只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房以及能源和水利设置。

那么为什么深圳市打算让这项制度重出江湖呢?

租售、租售,当前楼市强调住房租赁,深圳楼市此次调控想必是对当前租赁政策的回应。

其实相较于上海更为直接和痛快,划拨的方式,完全省去了流程和“形式”上的土地出让金,可以说在租赁市场的支持力度上更为彻底,也让最终的租赁成本更低。

且不知道大家发现没有,深圳市政府提出,在划拨的受让主体层面,是不限定投资主体的,由政府根据投资管理要求选取经营者;

这就意味着这种制度是存在弹性的。也就是说,国有企业和民营企业其实都有资格参与,而且存在竞争机制,谁的方案更合适,更经济,更符合政策,谁才能胜出,那么这等于让租赁成本会变得更低。

而这个方式也有望让租赁市场出现真正的最低价!其带动效应也可以稳定整体租金的走势!

三、北京银监局重拳打击消费贷

银行个人消费贷、经营贷变相“输血”楼市的情况一直屡禁不止。

9月5日晚间,据央视消息,北京银监局、人民银行营业管理部9月5日已联合印发通知,要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

早在去年中期,央行等七部门就出台新规要求银行检查是否存在个人消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于支付购房首付款等,本轮房产调控再次重申这一态度。

在分析人士看来,此次监管举措再次体现北京对于楼市调控的严厉程度,但是在几轮的调控之下,市场已经出现降温,因此对于楼市交易量的影响并不大。

严跃进指出,监管部门的做法体现了商业银行和房地产贷款管控都比较严厉,但同时也促使房地产贷款风险减少,对于房地产市场来讲,虽然交易会有一定影响,但也能规避房地产市场违规现象,总体上来讲,对于房地产市场有积极作用。

四、地方国资委罕见出手,暂停房地产新增投资!

近日的楼市新闻中,最重磅的可谓这一条了。

据上海证券报报道,9月5日,湖北国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”,明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

“通知”非常简洁,具体要求只有2条:

一、从9月5日起,省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险;

二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

业内人士表示,通知第二条传出的楼市调控信号非常强烈,明确要求国企不再新投房地产,而且要尽快盖房子卖房子,加速资金回笼,这也意味着房企高杠杆拿地和买房人加杠杆投资行为不被允许。而国资委出手干预房地产十分罕见,这意味着房地产调控可能会继续加码。

我们可以看出一些省份的国资部门,已经开始为楼市“冬天”做准备了。而从最近央行的举动看,也显得比较异常。今年的货币政策基调虽然一直保持“稳定、中性”,但实际上出现了一些波动。4到5月的时候,由于金融监管风暴,当时银根比较紧,利率上行显著;6月到7月,出现了一轮适度放松,主要是来防范钱荒。

到了8月,由于美国启动对中国的“301调查”,人民币对美元汇率再次上升,央行也不断通过逆回购到期来回收流动性,造成市场资金紧张、利率上行。

央行收紧货币,一方面跟中美关系有关,另一方面可能也跟控制资产价格有关。随着10月下旬重要会议的临近,防止楼市出现反弹被管理层放到了比较重要的位置。而一些省市的调控新举措,也应该与此有关。

当然,由于各地情况不同,出台政策的力度也不尽相同。湖北的新政会不会在其他地方推广,有待观察。此外,新一轮调控到底是临时性的,还是长期性的,目前尚不清楚。

不管怎么说,湖北对国有房地产公司的“冻结投资”(“冻资”)新政,令人感到有些意外。

五、均价下降2万,中国最贵的房子跌了

近日,楼市数据已陆续出炉。在诸多数据中,中国证券报公布的一份爆炸性房价报告,震惊了所有人。

近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近,有房产中介称,“在新政前这片都是20万元/平方米,现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房,每平方米下跌了10%。”

比如,对口宏庙小学的丰汇园小区,3月均价为186979元/平方米,8月均价则降至166051元/平方米。

另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示,近三个月来,作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各区前三位。

这则新闻最惊讶的地方在于房子的区位和性质:

1、西城区、东城区、海淀区是中国最牛城市的最优质地段,甚至可以说是中国最优质的地段之一;

2、降价的房子是最抗跌的学区房。

在中国,影响房价的因素非常多,但排在第一位的一直都是教育资源。因此,在中国如果要问哪种房子最贵,学区房说第二,没人敢说第一。

在以往的调控中,中心城市房价下跌的概率很小,偶尔有个别中心城市均价真的下跌,也是由中心城区外围的房子价格下滑带动均价下降所致,中心区的房价基本上是仍而风吹雨打,我自岿然不动。

连“在中国最牛的城市、最优质地段、最贵的房子”,都下跌了,这警示着什么?

1、此次调控,政府不达目的誓不罢休。

在此之前,仍有许多专家喊话:房价未来还要大涨,有钱就立刻买不要犹豫。

他们或许是小觑了政府此次调控的决心,或许还在用以往的调控经验说事,但北京中心城区最优质房产的下跌,已经狠狠地甩了他们一脸。

中国楼市,是政策主导的市场,永远不要怀疑政府调控房价的决心。这次和以往任何一次调控都不一样,不仅是因为有十九大,还因房价已经到了不得不控制的地步。再任其涨下去,会激发社会矛盾。

政府一方面用政策压制房价,另一方面建立租售并举的制度,并通过各种手段推进租赁市场,从供需上解决高房价,疏导房价,并研制房地产税等长效机制,对房价实行长效监管。

2、炒房客心理防线崩溃,中国楼市价格开始进入阴跌期。

北京优质地段的学位房房价下跌,会冲垮一大批人的心理防线。因为,在以往的经验之中,中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了。而这一次,不但下行,幅度还高达10%。

连这都跌了,还有什么不能跌。心理防线的崩溃,会引导全国部分投资客开始抛售房产,一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫,房价开始进入阴跌期。

深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据显示,深圳8月新建商品住宅成交均价为54382元/平方米,自去年10月以来已连续11个月下降。

要说明的是,你也别指望房价会大跌。因为大跌会引起金融机构系统性危机,导致社会动荡,社会矛盾同样会加剧。另外,中心城市供需矛盾仍在,人口仍在不断增长,亦没有大跌的基础。

因此,未来中国的房价,基本上会进入慢速上涨通道。

手头资金充裕的人,可以选择长线持有中心城市的优质房产以抗通胀,保值资产。但那些仍妄想通过投资房产短期内暴富,实现财务自由的人,此路已不通。

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