疯转!房子将打2-3折,13城先行,原来中央的决心如此坚定!

核心提示:​8月28日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告,北京、上海、广州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

8月28日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告,北京、上海、广州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。


此则公告中参与试点的13个城市,全部为中国的核心城市,由此可见,中央建立“租售并举”住房体系的决心之大!


这13个城市是:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。



新政的三大亮点


从此次政策的发布来看,有三个较为明显的亮点。


第一、继续强调“房子是用来住的”定位。过去这句话的重点实际上在于打击各类炒房需求,即需要让住房发挥自住而非投资的功能。


而现在在租赁政策中提到这句话,实际上就是继续深化了这句话的内容,即房子的居住可以通过购房或租房等形式存在,这就为发展租赁市场和解决居住问题提供了一个非常好的逻辑论证。


第二、强调了不动产登记制度。这个政策可以理解为房地产长效发展机制中的重要体现。换句话说,当前在农村集体建设用地改革方面,会同当前推进的不动产登记制度一起努力,进而形成较好的用地制度。


第三、强调了村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这就给予了此次改革一个较好的民心支持。


换而言之,此类用地不是征地或简单地流入市场,其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织,这样就可以预计,后续一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性,也形成了增收增利的效应,进而助推改革的步伐。


也可以说,农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场!也就是说,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。



房价、房租影响几何?


在房价问题上,这个政策预计影响不大。


因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转;而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房,和买房体系基本是隔离开的。


在房租问题上,影响可是相当大。


从供需关系的层面来说,更多的供应显然有利于降低房租;而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说,根据房价公式,那么会比由政府主导的公共租赁市场(土地没有溢价)便宜一半左右,比一般的市场租赁房便宜80%左右。


也就是说,很有可能,2到3折的房子即将面世!


中原地产首席分析师张大伟也认为,集体用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。集体用地的出租房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上。因此,他认为这一政策落地后,将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。


但值得注意的是,尽管成本看似很低,但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主,其成本优势实际上也就不是那么大了,毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。


有哪些方面值得注意?


从两部委公布的“办法”里来看,以下几点值得注意。


1、项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。


2、尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


3、试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。


4、集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。


5、承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。


此次改革意义重大


第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。


第二、这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。


第三、这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。


根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!


第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。


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