房产租赁试点方案相继出台 租售怎么同享?

核心提示:住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单才过一个月,已有9个试点城市公布了方案或通过审议。

【21财经搜索综合自上海证券报、证券时报】

住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单才过一个月,已有9个试点城市公布了方案或通过审议。专家认为,这些城市的快速启动,预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开,房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。

“轻租重售”住房模式,加剧租住市场矛盾

据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代,与新市民旺盛的住房租赁需求相比,我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

从租住费用看,上海易居研究院发布的《全国50城房租收入比研究》报告显示,北上广租房族的人均房租支出已超2000元。6月数据显示,厦门、杭州、合肥等34个城市租房收入比已在25%至45%之间,北京、深圳、上海等城市则超过45%,这意味着一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

从供应结构看,上海公寓企业联盟研究数据显示,目前我国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业占有率低于2%,而发达国家租赁市场的规模化比例是20%-30%。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,发展租赁市场就是要改变租赁市场的供应结构,不断增加租赁市场的有效供给,才能稳定租金。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析说,目前租赁市场积累的问题,主要是长期以来我国住房“重交易、轻租赁”的模式造成的。

房地产市场如何实现健康发展?其实,在2015年底中央经济工作会议就提出要建立购租并举的住房制度,2016年6月国办39号文明确要求加快培育和发展住房租赁市场,今年5月住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在一系列文件和意见的推动下,多个城市租赁市场改革已陆续展开。

上海率先推出两宗“只租不售”租赁地块。北京未来5年150万套住房建设中包括50万套租赁住房。深圳规定在棚户区改造的住宅部分,除拆迁安置房外,全部用于人才住房和保障性住房,“只租不售”。

租赁改革展开,“租购同权”释放积极信号

近日,杭州与阿里巴巴等合作将建立智慧住房租赁监管服务平台,该平台将实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系等各租赁环节的全覆盖,实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全纳入。

如同杭州,一场剑指租赁市场的改革正在多个城市展开。广州、成都、沈阳等多个租赁试点城市纷纷搭建房屋租赁交易和监管平台。

记者从公开信息获悉,此次九部委公布的12个试点城市,除深圳、合肥、肇庆三个城市外,已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议。北京、上海、无锡等城市尽管未列入试点,但依然多措并举发力租赁市场。

从各地方案看,培育租赁市场是各方案着重体现的,内容主要集中在以下几个方面:

机构化、专业化、规模化成为各试点城市培育租赁市场的重要手段。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。如,沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家。武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间,试点企业不少于20家。

在供应主体方面,国有企业受到前所未有的鼓励。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司。厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。链家研究院杨现领认为,一方面国企可发挥引领、带动作用,稳定市场租金,另一方面有利于国企盘活闲置和低效的厂房和商办用房,为市场增加租赁房源。

为租房群体“赋权”成为大部分城市制定租赁政策的共同取向。继广州提出保障“租购同权”、让符合条件的承租人子女享受就近入学权益后,无锡、郑州、济南将租赁房屋纳入了“合法稳定住所”范畴。

宋丁表示,从国家启动12个城市租赁试点,到试点外城市积极主动发力租赁市场,特别是“租购同权”的提出对我国建立“租购并举”的住房制度具有较大的信号意义。

房地产发展模式生变,

未来自持物业或集中入市

业内人士表示,随着租赁市场的“崛起”,长期以来我国房地产市场“轻租重售”的状况将得到逐步改变。

“近年来,广州平均每年接收20多万名非广州生源大学生入户,加上广州籍生源接近30万新毕业留穗大学生,呈逐年递增趋势。”广东省房地产行业协会会长王韶表示,以多年的观察,租房族一旦经济条件允许,他们就会快速转向购房,造成这种现象的重要原因,是租赁市场散乱无序、租者无法享受同等公共服务权益等。

“增加租赁市场的有效供给,对于稳定市场预期,遏制房价过快过高增长将发挥积极作用。”王韶说。

华南城市研究会副会长孙不熟说,有人问租赁市场起来了,房价会不会大跌。房子具有资产属性,有条件的人仍会出于保值增值、财富效应而购房,因此发展租赁市场并不会导致房价大幅下降,整体来看对稳定房价有重要作用。

公共福利、税费改革、资产证券化,被业界认为是影响住房租赁市场培育和发展的三个重要因素。万科长租公寓负责人张成皓建议,应进一步降低税费扶持租赁企业发展壮大,同时改革与房屋产权绑定的公共福利制度,进一步辐射租房群体。

业界普遍认为,目前,房地产业正从单一“拿地卖房”模式,向出售与持有运营并举时代过渡。“可以预计,未来三年将是自持物业入市的集中期。面对规模化的‘售转持’,开发商必须提升轻资产运营能力。”大型房企龙湖冠寓品牌总经理邵俊建议,应加快推进符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点。

业内人士:租售怎么同享?

城里的房子,绝非单纯的居所,还附加了很多或明或暗的权利。多年以前,我爱人还是集体户口租房住的时候,小孩出生了,却无法在爱人所在单位(某大型国有银行)集体户口落户。小孩被迫跟随在外地就业的我在另一个城市落户。孩子到了上学的年龄,我们在这个街道租住了6年,照理可以就近入学,但所在学区所有公办学校都规定,入学的条件是二选一,即“本学区户籍+住房”,或“本学区户籍+数万元赞助费”,否则不能入学。因为,集体户口不算正式户口。

没办法,我们咬牙买了个学区房,然后大费周折(幸亏爱人就业单位是国企)地将小孩户口迁到房子所在的街道。现在想来,买不起房就没法落户,小孩岂不成了黑户无法上学?上世纪90年代以前,多数城镇居民租房(公房)住,小孩都落集体户,都在附近街道上学,谁也没有为此操过心。现在,城市面貌改观了,大家生活好了。反而,连最基本落户、上学都成问题。确实,笔者爱人所居城市,没有房子的话,户籍和非户籍居民落户和上学都很难。

局面似乎在改变。8月17日,“扎根”门槛最高的北京抛出租赁新政,租住公租房的集体户可落户;无房家庭租房的话,子女可以享受或申请租房所在区接受义务教育。当然,北京新政规定,落户仅限公租房(非一般租赁住房),申请义务教育也有诸多限制,户籍人口“双满三年”(本区域租住和就业都要满3年),非户籍则限制更多。北京正在疏解人口,落户和教育堪称全国最紧张,非户籍很难像户籍一样享受同等义务教育。不过,相比之前一味驱赶算是好了很多了。

新政规定“具体办法由各区政府按实际制定”。这意味着,不管户籍或非户籍租房者,就大家最关心的教育,要看各区政策及学位情况。言下之意,像西城这种“宇宙中心”,在就学问题上租房者只能靠后了。7月18日,广州首提“租售同权”,住建部随后表态“购租渐进同享公共服务”。近期,各地租赁新政都对“同享”原则性表态,但“同享”宏大而漂浮,怎么“落地”呢?作为今年长效机制建设“好榜样”的北京,表述相对详细,也道出了实现路径。

国际上,拥有产权住房,就得缴房产税(公共服务的资金来源),也就享有就近接受教育的权利。因此,以住房配给教育资源是惯例。不过,租房也拥有部分产权,即租期占产权行使期限比例的阶段性产权,也要缴房产税,当然可享受公共服务,包括义务教育。笔者朋友定居美国,本打算买房给小孩上学,后来听说租房也可上学,开心地说“省了一笔钱”。我国目前“招拍挂”模式下,土地一次性出让,等于缴纳70年的使用费,购房者也就拥有享受本区公共服务的权利。因此,住房就成了分配教育资源相对公平的载体。

当然,除住房外,在本区域就业、居住、缴纳社保、纳税等,也在为公共服务做贡献。优质教育的争抢挤破了头,以是否拥有产权住房,纳税和缴纳社保年限,居住或领取居住证年限等计算积分并排队。谁分数最高,谁最先享有,这是公正的模式。事实上,目前深圳、成都和杭州都采取该模式,不管户籍或非户籍、有房还是无房、先来还是后到,大家一锅烩地排队。当然,产权住房分值相对高,因为它贡献最大。

租售同享与权利义务同等是一回事。首先,政府要增加教育投入,并覆盖到所有常住居民,还要通过教师轮岗、大学区制和摇号破除“福利陷阱”;另一方面,除了打破户籍和住房隔离外,还要打破城乡、农业非农业、本地人外地人等隐性隔离,让所有居民公平参与教育等公共资源分配的竞争中。同时,上述分配规则,也能激励所有人为获得更好的公共服务而更努力地工作,实现公共服务供需良性循环。仔细看北京新政,落户和教育共享问题上正朝这个方向慢慢推进,希望未来有更大突破。财政本是公共财政,纳税就是为了获得服务,因此,共享理应不难实现。

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