房产大佬“退役”!潘石屹感慨:地产的“黄金时代”走了

核心提示:2017年的夏天酷暑不退,中国房产圈内圈外,也酣战正炽。不过,看似热闹非凡,可内里却暗潮涌动,一部分商界大佬正忙着逃离。

2017年的夏天酷暑不退,中国房产圈内圈外,也酣战正炽。不过,看似热闹非凡,可内里却暗潮涌动,一部分商界大佬正忙着逃离。


近日,震惊了整个地产圈的当属:中国首富、房地产老大哥王健林宣布万达将告别房地产行业!


最近1个月,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出……截止8月9日,王健林已腾挪了高达1109.63亿元的资产,这样的告别显得有些决绝。


近日,南京媒体见面会上,SOHO中国董事长潘石屹也特别感慨道:“我们这一代老的开发商,发生了很大变化:王石退了,王健林也是大规模出售资产,还有好多开发商不好说了,抓了好几个。过去的这一代开发商都变化了,封口的封口,不让说话的不让说话,整个发展的机会留给年轻人吧。”



媒体交流会上,针对各家媒体提出的会不会像王健林那样大规模变卖、怎么看下一步房价走势、SOHO的轻资产战略的核心到底是什么、如何深入评价政府的相关政策……诸如此类的问题,甚至一些更尖锐的问题,潘石屹的回答避重就轻,不再像以前了。


潘石屹变了,因为时代变了,地产的“黄金时代”走了。和潘石屹一样的众多开发商开始轻资产战略并不断强调时,这个时代就在变化了。


轻资产的潘石屹做了哪些事?


“SOHO会坚定地走轻资产路线,房地产开发实在是太重”,南京媒体见面上,潘石屹不断强调这一点。而在过去一个多月,针对轻资产,潘石屹在不断的卖卖卖。


面对媒体提出的为什么大量卖资产。潘石屹微笑作答:“都说我们不看好中国的房地产市场,说我跟李嘉诚一样,要跑了,我往哪儿去跑?!这些都是谣言。”


作为生意人,我觉得面对这个问题的回答,是当天最坦诚的一个:


“做生意背后有一个不变的规律,即价低时‘进货’,我们公司发展最快的时候是2009年、2010年金融危机之后,当时资产价格非常稳定,我们大量‘进货’,而目前房价已经非常高了,全世界衡量房价高低的标准是租金回报率,现在北京、上海一线城市的租金回报率才1%、2%,这证明房子的售价已经很高,这个时候我们就要‘出货’,等到经济低谷期时再开始进货。这就是做生意永远要遵循的原则,这与看不看好房地产市场,‘要跑了’完全无关。”


潘石屹的资产抛售不得不让人联想到近期大量变卖资产的万达。虽然潘石屹的回答有所保留,有些欲言又止,但他还是调侃了万达集团董事长王健林。


他跟媒体讲了个故事:我去年跟王健林在哈佛开会的时候,他跟我说要做一个体育板块,让我给他投点钱一起做。说体育就跑跑步,还有铁人三项,他说三年之内做到1000亿的市值。我当时就想,跑步能跑出100亿的市值来?我不相信,后来也没投。王总的想法比较多,而我们做的事情就是越简单越好,跟他的轻资产模式还不是特别一样。



过去 10年,称得上中国房地产行业的黄金时代。从现在起,很多人称之为白银时代。从过去疯狂抢土地到目前企业间股权兼并、重组,房地产增量运营的时代进入了存量运营的时代。


敏锐的地产大咖,准确地说商人们开始揣摩政策,嗅到了商机。中国经济的高速增长还是需要依靠房地产行业,但随着中国互联网行业的兴起,高端制造业、消费电子产业对于经济增长的作用越来越显著,于是纷纷转型。


轻资产后未来潘石屹要做什么?


潘石屹和他的SOHO中国的转型开始于两年前。


2015年初,关注互联网已久的潘石屹宣布SOHO中国将借助O2O推出移动办公产品,随后在2月初,SOHO中国设计的“移动办公”产品SOHO 3Q正式上线,北京的望京SOHO和上海的上海SOHO复兴广场共1500多个座位入市。


在8月11日的南京媒体见面上,潘石屹说,“甩卖”物业回笼的现金流约300余亿元,一方面用于偿还银行贷款,进一步降低负债率,另一方面将全部用于SOHO 3Q共享办公这类新业务的开拓。


(SOHO 3Q的办公环境是这样的,资料图片)


根据SOHO的2016年中报数据显示,2016年上半年实现租金收入约人民币7亿元,同比上升60%。营业额约人民币7.27亿元,同比上升85%,毛利率高达77%;净利润约人民币6亿元,同比上升344%。显然这不能与房地产开发的销售额同日而语。


潘石屹直言,到现在为止赚的少的可怜,预计到今年年底才能收支平衡,目标到年底出租率达到90%。而要靠SOHO 3Q未来挣大钱,潘石屹说唯一的路径就是“做大规模才有钱赚”,长远来看,如果能在全国做到有50万个可出租的共享办公工位,那还是有很多利润空间的。




这次来南京,潘石屹绝口不提房价: “最近十年时间我一直控制着绝口不提房价的事情,我今天说涨了或者跌了,明天都会上头条,然后大块大块的板砖就抛过来了。房价爱涨就涨、爱跌就跌,随它去吧。”


中国地产走过“黄金时代”,如何从“拿地—开发—卖房”传统模式中“开脱”出来,是摆在每个开发商面前的同一道考题。“轻资产”成为当下大型房企转型的共同选择,潘石屹们走在了前面。而除了“减持”,开进养老、医疗、健康、金融、体育、旅游等领域,也成为众多大型房企“工具箱”中的选项。但潮水退去,留下的永远是水性好的。


楼市繁荣近20年,但这次不一样


SOHO中国正在向传统的房地产挥手告别,轻质产的转型也是房企未来的大趋势。很多房企也加入到转型大潮,比如另一家房地产巨头万科,早已开始在“卖房子”之外的物流地产、养老服务、自持物业等业务上布局。


无论是SOHO中国还是其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,已经看到了房地产长效机制正渐行渐进:


抑制投机需求、发展租赁市场、租售同权、共有产权房。


目前来看,新的房地产调控手段多停留于地方层面,但中央已明确将建立房地产调控的长效机制,这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说,北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得参考:


政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了‘打补丁’,还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’


现如今,在房地产行业转型速度加快、房企负债率高企的大环境下,变者通,不变则死。永远不要和趋势为敌,才是一家成功的企业应该去做的。



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