大动作!王健林彻底告别房地产了!房价要跌了吗?

核心提示:最近,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出......前后进行了千亿资产的大腾挪。就在昨天,王健林掌舵的万达集团官方微信宣布:万达彻底告别房地产!!!

【21俱乐部微信号(club21cbh)综合自中金在线、央视财经、博闻财经、每日经济新闻、一财网、腾讯财经、经济参考报、中国经济网、中新社、中国房地产报、投资界】

最近,万达集团给外界的关键词是:瘦身,变现,收缩,退出......前后进行了千亿资产的大腾挪。

就在昨天,王健林掌舵的万达集团官方微信宣布:万达彻底告别房地产!!!

这意味着什么?中国楼市有风险了?王健林不看好房地产了?房价要跌了???

猝不及防,万达来了个大动作

距离7月9日万达把万达城卖给融创、把酒店资产卖给富力才一个月,万达就妥妥地把两家公司装上了资本助推器,剧情的反转让吃瓜群众有点措手不及。

8月9日深夜,万达公布了重大资产重组计划,万达两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司。

昨日,万达酒店发展复牌后,一扫股指疲弱态势,直接大涨23.28%,一度暴涨接近40%!!!截至收盘,万达酒店发展涨19.8%,每股报1.39港元。

看来王首富前期的辛苦没有白费,这时应该是非常美滋滋了。

目前,万达酒店拟以63亿元收购万达文化旅游创意集团(万达文旅)的全部股权;拟以7.5亿元现金收购万达酒店管理(香港)的全部股权;此外,万达酒店发展还将向万达商业出售部分海外业务。

值得注意的是,如果此次万达酒店收购万达文旅的交易顺利完成,那么万达商业的募资主体会由申请IPO时的:

万达电商、万达商业管理、万达文化集团、万达百货、万达酒店建设、万达酒店发展

变为>>>

万达电商公司、万达商业管理、万达百货

万达商业IPO排名或再度生变。目前,证监会网站显示,万达商业在A股的IPO最新排名已上升至第58位,较7月份出售资产后的68名有所提升。

万达集团:彻底告别房地产!

对于万达重组新动作,万达集团微信号8月10日发布文章给出了解读。

文章称,一定有人很好奇,万达不是把酒店和万达城都卖掉了吗,怎么又装进上市公司?其实万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司,卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创中国,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

同时,文章称,2017年夏天的另一场“万万没想到”,却促成了一个仓促的转身和一次彻底的告别——万达彻底告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。

万达集团董事长王健林在2015年初宣布万达集团进行第四次转型,将从一家房地产公司转为以服务业为主的商业投资管理公司,即走“轻资产”之路,其具体目标是:一是2020年集团服务业收入、净利占比超过65%,房地产销售收入、净利占比低于35%;二是2020年海外收入占比超过20%。

在上个月的“世纪大交易”中,万达商业将13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创中国,富力地产以199.06亿元收购万达集团旗下77家城市酒店全部股权。万达将“重资产”项目出清,距离“轻资产”之路更进一步。

梳理此前万达与融创的交易,出售给融创的13个文旅项目,万达每年可以收到6.5亿元人民币管理费用,双方合同长达20年,即130元收益。于酒店管理业务,万达同样是收取固定管理费,并与酒店业主分成利润,其他各项支出均由酒店业主出,万达可谓旱涝保收。

收租子赚钱还是卖房子赚钱?看了以下数据就明白了:

1、租金的成长空间更大。2015年,万达商业的合同销售金额就已经只有小幅增长,2016年则是大幅下滑(王健林表示是主动下调了2016年600亿的销售额);但租金收入增长明显,2015年增幅为30.7%,2016年再度增长30%。

2、租金回报更高。2015年,万达商业租赁收入的毛利率高达72.14%,远远超过物业销售37.95%的毛利率;全年租赁收入占比仅10.94%,但贡献了35.25%的税前利润。王健林表示,预计到2016年,租金收入贡献的净利润将达到55%。

就在前后不到十个月的时间里,王健林把一个总资产达到7961 亿元、年收入达到 2550 亿元的庞然大物变身为一个“轻资产”公司。而如今,万达宣告了一次彻底的告别——告别房地产,从此大步走上轻资产之路。

现在,万达手里的轻资产公司包括万达商业管理、万达电影、万达酒店管理、万达主题娱乐、万达儿童娱乐、万达体育以及大健康产业。除了商业管理公司之外,万达的这几家公司都是文旅行业里最有竞争力的选手。

万达文旅产业的无敌舰队,正在成型……不过,不论是王健林还是万达,都一再强调万达的文旅属性,那么万达商业是否都依靠酒店和文化项目在赚钱呢?

事实似乎并非如此。

万达靠什么赚钱?

据第一财经记者查阅万达商业2016年中期报告发现,万达商业的主要收益也并非来自酒店,而是物业销售以及投资物业和管理。

有分析表示,酒店和文旅项目都是要靠养的,文旅项目大多涉及百亿元投资规模,目前还在投入期,盈利尚需时日。而万达对于旅游项目的投资已达数千亿元。其并不是像租金或销售地产项目那样快速回收资金的。所以万达商业目前的收入主力仍是物业租售板块。

国家企业信用信息公示系统显示,万达在6月初将交易中包括无锡、合肥、重庆等多个万达城的注册资本由10亿至40亿元不等一律撤资调整为5亿元,7月10日交易完成之后由融创再度增资。

劲旅咨询首席分析师魏长仁分析称,这或许就是万达的“空手道”法则,即项目由其开发后,找到投资者接盘该项目但保留管理权,其轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。这样既可以回笼资金,又能降低资产负债率,还有租金分成。

魏长仁表示,在这种轻资产化模式下,万达商业今后的资产负债率会越来越低,当然,其总体收入也可能会下滑,但低资产负债率对万达而言就是好事。

楼市繁荣了近20年,但这次不一样

轻装上阵的万达,信心满满、蓄势待发。

打赢了这场翻身仗,万达正式向房地产挥手告别,这是万达转型成功的结果,也是房企未来的大趋势。很多房企也加入到转型大潮,比如另一家房地产巨头万科,早已开始在“卖房子”之外的物流地产、养老服务、自持物业等业务上布局。

无论是万达还是其他房地产企业,他们的行动是基于当前市场形势的理性动作。经历了近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,已经看到了房地产长效机制正渐行渐进:

抑制投机需求、发展租赁市场、租售同权、共有产权房。

目前来看,新的房地产调控手段多停留于地方层面,但中央已明确将建立房地产调控的长效机制,这一机制的出台只是时间问题。对那些寄希望于将来房地产政策“反复”的人来说,北京市住建委主任徐贱云在接受《经济参考报》采访时的一段话值得参考:

政策出台后,更重要的是坚持到底,严厉执行。北京市除了‘打补丁’,还发扬‘钉钉子’的精神。如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。‘稳定房价的决心不会变。’

现如今,在房地产行业转型速度加快、房企负债率高企的大环境下,变者通,不变则死。永远不要和趋势为敌,才是一家成功的企业应该去做的。

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